Se acaba el año y es hora de recapitular y hacer resumen de lo que ha supuesto el 2018 en nuestro sector, el inmobiliario. Con el 2018 empezó la normalización del sector, vino de nuevo la inversión en promoción de nueva vivienda, la costa se ha ido recuperando, el alquiler se ha profesionalizado, el sector se ha consolidado y se han producido un numero de ventas récord, lo cual también ha ido acompañado de las subidas de precio del “ladrillo” pues veníamos de niveles muy bajos.

Pero no todas las regiones de España se han recuperado a la misma velocidad, Madrid, Barcelona y las grandes ciudades concentran la actividad, a los que se unen la Costa del Sol y las islas.

Aun existe mucha demanda y esta irá aflorando en los próximos años, la subida de precios dicen los expertos no ha llegado a niveles de burbuja y el crecimiento de precios en el 2018 se ha considerado sostenible, aunque no debemos de olvidar la gravísima crisis que sufrimos hace todavía muy poco.

España es un país tremendamente atractivo para el capital extranjero, lo que se ha traducido en compras de todo tipo tanto de obra nueva como de segunda mano. Esta mejoría también la ha propiciado la vuelta a la concesión de préstamos hipotecarios.

El alquiler ha aumentado considerablemente por la demanda existente y en algunas zonas, sobre todo en el centro de las ciudades se ha disparado su precio. El 2018 se ha considerado como el año de la estabilización.

Qué se prevé para el 2019

El 2019 apunta a una subida de precio sostenida que se prevé alrededor del 4 al 6%. La mayoría de expertos y promotores consideramos que este será el año de la moderación y la madurez del mercado, que conllevara una estabilización de precios.

“Desde BBVA Research, el economista Félix Lores enumera algunas cifras. Según señala, “el inicio de la recuperación del sector inmobiliario fue algo diferente y, en esta ocasión, esa recuperación se ha apoyado en el buen momento de la economía, cuando lo habitual era lo inverso: que el sector de la construcción propiciara los primeros avances de la economía tras una etapa de contracción. Durante el ejercicio a punto de terminar el sector inmobiliario ha vuelto a crecer en todos sus ámbitos y la demanda subirá en torno al 10% respecto al año anterior, lo que supondrá casi la venta de 590.000 viviendas”.

PRECIOS

Para 2019, según los expertos consultados, ese parámetro se mantendrá al alza pero de una manera más moderada. En lo que se refiere a los pisos de segunda mano, según el Índice Inmobiliario de Fotocasa, 2018 cerrará con una subida media anual del precio del 7,8%, el mayor registro desde 2006, cuando se cerró con un aumento del 7,7%.

“El comportamiento de los precios sigue siendo muy desigual y en 2018 se han marcado aún más las diferencias entre territorios, con la Comunidad de Madrid, Cataluña y las islas liderando las subidas con incrementos interanuales que oscilan entre el 10% de Cataluña y el 19,5% de Madrid. Estos incrementos contrastan con el comportamiento más moderado del resto del país y con los números rojos que aún registran algunas regiones, y aunque estas subidas porcentuales recuerdan a las de los años del boom, el precio medio de la vivienda de segunda mano sigue por debajo de los máximos de aquellos años ”

Pero estas cifras no dejan de ser genéricas y para toda España. Para 2019 esperamos que el crecimiento que se ha producido en como Madrid y Barcelona se suavice, y que a cambio se consolide la recuperación de otras ciudades de España.

La tasadora TINSA considera que” el incremento de los precios será del 5%, y que habrá una “paulatina estabilización en Madrid, Barcelona y otras ciudades con notables incrementos recientes, y continuidad de encarecimiento dentro de sus áreas urbanas; en el resto de territorios se pueden registrar posibles subidas moderadas”.

Desde Sociedad de Tasación, su consejero delegado Juan Fernández- Aceytuno, incide en que “el mercado de vivienda de segunda mano sigue teniendo un peso importante, principalmente en los segmentos de población que se plantean una primera adquisición, a causa de la disfuncionalidad entre los precios de la vivienda nueva y los salarios que permitan el acceso a la misma”.

En este punto, Guillermo Llibre, sostiene que uno de los motivos principales por los que la compraventa de viviendas ha vivido una escalada imparable en 2018, “tiene que ver con la subida del precio de los alquileres. Como consecuencia de ello, la demanda también ha cambiado: compradores de todas las edades han pasado a ver la opción de alquilar como un gasto innecesario, y apuestan por la compra como la mejor inversión posible a largo plazo”.

Desde Apimonteleon opinamos que:

LA VENTA

Bajo mi punto de vista la demanda residencial seguirá creciendo en el 2019, aunque los compradores siguen teniendo una oferta limitada, especialmente en nuestra ciudad de Madrid, pero también es cierto que nuestra experiencia nos dice que se nota cierto “agotamiento“ por parte de los compradores que ven como se inflan los precios de viviendas conforme a una expectativa que desconozco si será tan benigna como este año anterior, pues creo que nos enfrentamos a una economía ralentizada que ni mucho menos va en paralelo a la subida de precios.

Seguirá habiendo interés por parte del inversor, pero los compradores particulares tendrán más problemas debido a los altos precios, que cada vez son mas incompatibles con su presupuesto, lo cual conducirá a buscar otras zonas alternativas pero a las que más pronto que tarde llegara también la subida y encarecimiento de las viviendas.

Y en cuanto a las hipotecas y a pesar de que Madrid es una plaza que tiene un porcentaje muy alto de financiación, los consumidores no quedaran libres de los cambios introducidos en la Nueva Ley Hipotecaria a nivel bancario, interrogante que está en el aire. Es previsible que los préstamos hipotecarios se encarezcan en este 2019 por la nueva Ley hipotecaria y por la subida del Euribor.

Creo que uno de los retos de este año sería lograr un equilibrio entre oferta y demanda, aunque a lo que vivienda nueva se refiere en nuestras principales ciudades como Madrid es algo complicado por la escasez de suelo finalista disponible.

EL ALQUILER

El alquiler ha subido más de un 18%. Es sabido por todos el encarecimiento del alquiler en este ultimo año. Creemos que el alquiler turístico ha tenido mucho que ver ya que ha ido desplazando a los inquilinos de larga estancia. Par encontrar una vivienda de alquiler asequible hay que buscar entre un espectro escaso o lleno de viviendas de dudosa habitabilidad.

La cuestión del alquiler turístico será también un reto para este nuevo año, mientras que las Administraciones se debaten entre endurecerlo o no, los propietarios defienden su derecho legítimo de lucro, los particulares apelan a su derecho de propiedad privada, y los vecinos se quejan por la proliferación en sus edificios de apartamentos turísticos que perturban su convivencia.

A ello se sumara el interrogante de los efectos del Real decreto ley de medidas urgentes sobre la vivienda y el alquiler.

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