Esta es una pregunta muy habitual de nuestros clientes, preocupados por el precio actual que el mercado admite. ¿Cuánto me cuesta vender mi vivienda?

Pues bien, se paga por el beneficio que se obtiene que no es simplemente restar el importe por el que vendo del importe que me costó cuando la compré, sino que hay gastos que son deducibles y que pueden mejorar la visión de la venta.

En primer lugar hay que tener en cuenta que el impuesto que ahora se denomina “ganancia patrimonial (antes llamado “incremento de patrimonio” o “plusvalía patrimonial”) sólo se paga si se ha obtenido una ganancia entre el valor que tenía el inmueble cuando se adquirió y el que tiene cuando se vende o transmite.

Suponiendo que esto sea así y que se obtiene una ganancia el cálculo que hay que hacer es el siguiente:

1.- Calcular el valor en el que se adquirió la vivienda (ya sea por compra, herencia etc..), este valor hay que actualizarlo multiplicándolo por el coeficiente de actualización según el año de adquisición. Estos coeficientes se encuentran en la página web de la AEAT de tu comunidad.

No hay que olvidar que a ese coste de adquisición hay que sumarle todos los gastos que tuvimos en su día en la compra del inmueble antes de aplicar el coeficiente porque estos disminuyen la ganancia obtenida y por tanto se notará en la factura fiscal.

Los gastos habituales a sumar son: IVA en caso de obra nueva o ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) en caso de inmuebles de segunda mano, Notario, Registro, Honorarios de Agencia Inmobiliaria, Gestoría, etc… los cuales hay que justificar con su correspondiente factura.

2.- Valor de la venta.- el importe cobrado por la venta menos los gastos pagados por la misma.

En este caso no hay que olvidar que a ese valor de venta hay que restarle todos los gastos que implica la misma. Los más habituales son: la Plusvalía Municipal que se paga al Ayuntamiento, Honorarios de la Agencia Inmobiliaria, Gestoria, gastos de Notario y Registro si los paga el vendedor y gastos de cancelación de hipoteca en su caso, los cuales hay que justificar con su correspondiente factura.

3.- Cálculo de la Ganancia. La ganancia se calcula por diferencia entre el valor de venta y el valor de adquisición actualizado.

Hay varias excepciones a tener en cuenta:

Si reinvierto el dinero de la venta en comprar otra vivienda en el plazo de 2 años para ir a vivir a ella, la ganancia queda exenta en proporción al dinero que invierta (solo para vivienda habitual).

Si la venta la realizan personas mayores de 65 años, la ganancia esta exenta sin necesidad de reinvertir.

Viviendas adquiridas antes del 31/12/1994 en que se pueden aplicar unos coeficientes reductores.

 

Espero haberos ayudado a tener al menos una idea de cómo hacer estos cálculos de una forma sencilla y a aclarar las dudas de nuestros clientes y amigos de Apimonteleon Inmobiliaria.

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