La Ley de Vivienda está a punto de entrar en vigor, suscitando una gran controversia y dejando a muchos afectados.

Han sido tantos años de políticas de vivienda social inexistentes que ahora va a costar mucho tiempo digerir todas las medidas que se quieren adoptar.

  • Limitación del incremento del alquiler.
  • Declaración de zona tensionada.
  • La imposibilidad de desahuciar a las consideradas “personas vulnerables”, la “inquiokupación”
  • Nueva definición de “gran tenedor” por el numero de viviendas en propiedad.
  • Las actualizaciones de las rentas de los alquileres, a partir de enero de 2024 se verán limitadas a un máximo de un 3% y quedarán desvinculadas del IPC.
  • Se prohíbe aumentar el precio del alquiler añadiendo nuevos gastos (comunidad, tasa de basura, etc.)
  • Viviendas vacías, aquella que permanezca desocupada, de forma continuada, por un plazo superior a 2 años salvo determinadas causas justificadas los Ayuntamientos podrán establecer un recargo de hasta el 150% en la cuota líquida del IBI para propietarios con un mínimo de cuatro viviendas.

El mercado de la vivienda en alquiler está mayoritariamente en manos de particulares que van a ver como su situación cambia radicalmente.

Falta de seguridad jurídica

La Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) denuncia que la Ley de Vivienda traslada al pequeño propietario el coste de la falta de vivienda asequible en alquiler.

¿Es justo que se imponga al particular el deber de alojar a otras personas sin contraprestación ni garantías, como consecuencia de la dejadez de las obligaciones de los poderes públicos?

Según sentencia del Tribunal Constitucional del 28/02/2019, es obligación de los poderes públicos promover las condiciones que hagan efectivo el derecho de los españoles a disfrutar de una vivienda digna, de manera que son estos los que deben dotar de vivienda social (vivienda pública en régimen de alquiler) para la población que lo necesite, así como dotar de seguridad jurídica los arrendamientos para que fomente la oferta por parte de los arrendadores.

Estamos en periodo electoral y de nuevo prometen la construcción de vivienda social, medida que llega tarde ya que tardara años en hacerse efectiva.

El actual parque público de vivienda social en alquiler asciende a unos 290.000 inmuebles (180.000 de las comunidades autónomas y 110.000 de los ayuntamientos y entidades dependientes), según datos del Boletín Especial de Vivienda Social publicado por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana en 2019. Una cifra que apenas ha crecido desde entonces. Y que apenas supone una cobertura al 1,6% de los hogares españoles, muy lejos de la media europea, que alcanza el 9,3%.

Limitación del precio de alquiler

Limitar el precio del alquiler será una medida cortoplacista, obligando a los arrendadores a asumir la mayor parte del coste de la falta de acceso a una vivienda asequible, cuando muchos de ellos dependen en gran parte de este ingreso para su economía familiar; de hecho, el 44% declara ingresos anuales inferiores a los 21.000 euros. Estas circunstancias reducen considerablemente la justa rentabilidad que permitiría al propietario mantener la vivienda en el mercado de alquiler en idóneas condiciones de habitabilidad en lugar de decidir otro destino, produciéndose el efecto contrario al deseado por el legislador”

Además, a medio plazo será a todas luces contraproducente, ya que la falta de seguridad jurídica en situaciones como la “inquiokupación” provocará que la oferta siga siendo reducida y los precios no lleguen a un punto de equilibrio, con lo que se puede volver a una cronificación de la escasez de alquiler, como ha sucedido en décadas pasadas.

¿No es más cierto que un propietario tiene derecho a cobrar las rentas y a poder recuperar la vivienda en plazos razonables en caso de impago u okupación?

Reducción de deducciones fiscales

También se reducen las deducciones fiscales ligadas al alquiler de vivienda, del 60% al 50% a no ser que el inquilino sea menor de 35 años, si la vivienda ha sido reformada o si la renta del nuevo contrato es al menos un 5% inferior a la anterior y todo ello si la zona no ha sido declarada como tensionada.

Gran tenedor

La definición de “gran tenedor” reduce de a cinco viviendas en propiedad para ser considerado con este calificativo desvirtúa el concepto en sí y su finalidad reguladora.

El Consejo General de los COAPI de España advierte:

“La responsabilidad social de las personas con un patrimonio inmobiliario superior al de la media debe estar basada en su mayor aporte fiscal, no en el injusto cumplimiento de obligaciones que vulneran sus derechos ni en asumir una función que corresponde al sector público y no al privado”. Según las cifras conocidas, hasta 72.000 particulares pasarán a ser considerados grandes propietarios con la nueva ley, con una elevada concentración de casos en Catalunya, la Comunidad Valenciana, la Comunidad de Madrid y Andalucía.

“Arrastramos un ‘tsunami’ legislativo desde hace varios años que desestabiliza el normal funcionamiento del mercado, afectado por circunstancias imprevistas como la pandemia. Además, tras la crisis financiera del año 2008 no se destinó la dotación presupuestaria necesaria en materia de vivienda. La limitación y control de las rentas no servirá para facilitar el acceso a la vivienda de los colectivos vulnerables, pues se reducirá la oferta y los propietarios venderán sus productos antes de verse inmersos en un mercado inseguro”

El mercado inmobiliario es importantísimo en nuestro País y la clave para poner fin al problema de acceso al mercado residencial pasa por la promoción de nuevas viviendas y el impulso de políticas de alquiler social con recursos propios de la Administración. “Lo que se necesita es dotar de capacidad económica a los programas de vivienda de las comunidades autónomas y del Estado para poder aumentar el parque de vivienda. No se puede utilizar esta ley como una baza electoral. El mercado necesita estabilidad. Un vaivén legislativo en materia de vivienda como ya se ha producido con políticas como las de educación o sanidad traerá consecuencias de mucha gravedad para la economía española”, avisan desde el organismo.

La Ley aun no ha entrado en vigor y ya se están produciendo los primeros efectos adversos:

Mas de 20 provincias con precios de alquiler en el máximo histórico, los arrendadores ante lo que se les avecina adelantan las subidas de precio.

Otros deciden no alquilar o pasar é00ste al alquiler turístico o poner la vivienda a la venta, además de todos aquellos que decidan no alquilar ante la inseguridad jurídica que genera esta nueva Ley.

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