Siguiendo con la esencia de nuestro blog y con el fin de poder resolver a nuestros clientes todas las dudas que se les plantea, vamos a intentar aclarar una cuestión que crea mucha confusión y que puede cambiar sustancialmente la intención de compra.
Cuando compro un local comercial… ¿qué tengo que pagar? ¿IVA o ITP?
Vamos a intentar resolver esas dudas.
¿De qué depende?
Que tenga que pagar ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) o IVA dependerá de si se trata de primera o segunda transmisión. Si es la primera, pagará IVA, si es la segunda, pagará ITP.
¿Cuándo se considera Primera o segunda transmisión?
Esto es muy importante, ya que la primera transmisión está sujeta a IVA y la segunda transmisión está sujeta a ITP
Primera entrega y por tanto sujetos a IVA:
- Entrega de Edificaciones desocupadas: primera entrega
- Edificaciones ocupadas por el usufructuario y entregadas antes de dos años: primera entrega.
- Edificaciones ocupadas por el usufructuario, y entregadas después de dos años de uso al propio usufructuario: primera entrega
- Edificación arrendada sin opción a compra entregada al arrendatario antes de dos años de uso ininterrumpido: primera entrega.
Segunda entrega y por tanto sujetos a ITP
- Edificaciones ocupadas por el promotor y entregadas antes de dos años de uso ininterrumpido: segunda entrega.
- Edificaciones ocupadas por el usufructuario y entregadas después de dos años de uso ininterrumpido a terceros: segunda entrega.
- Edificación arrendada sin opción a compra, entregada a terceros después de dos años de uso ininterrumpido: segunda entrega.
¿Y si voy a utilizar el inmueble como vivienda?
Entonces pagaras por IVA en primera entrega, siempre y cuando demuestres que el local es apto para uso de vivienda.
¿Hay alguna excepción a esta regla?
Si es un Local comercial de Segunda mano vendida por una empresa y el comprador es otra empresa, la operación se podría llevara a cabo con IVA y no por ITP (transmisiones patrimoniales).
Otro caso es que el que venda sea sujeto pasivo de IVA o siendo particular el local haya estado afecto a negocio propio, entonces la operación se puede hacer con IVA, si el vendedor no cumple este requisito se tributa por ITP.
Otra opción es que compre como particular y luego alquile su local a su empresa.
En todos los casos deben renunciar a la exención de IVA.
El tipo de IVA y de ITP dependerá de cada Comunidad Autónoma.
Si quiere saber más vea este enlace Actualizado el 28 de noviembre de 2014
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Buenas tardes.
Soy autónoma sanitaria.
Quiero comprar un local a un particular para desarrollar mi actividad profesional. Los actuales dueños en su día lo compraron y pagaron el iva… Lo que desconozco es si lo desgravaron como sujeto pasivo… Yo pagaría solo itp en cualquier caso?
Muchas gracias por la ayuda que ofreceis!
Hola Sebastian
Si, pagarias ITP al ser segunda transmision.
Buenos días,
Se trata de un local comercial que tiene más de 20 años y lo han tenido en alquiler hasta ahora. En el supuesto de que lo compre con la intención de alquilarlo, y antes de dicha compra, proceda a realizar mi alta de IVA en Hacienda en concepto de arrendamiento, podría pedir la exención del IVA a fin de compensarlo con los alquileres futuros, en vez de pagar el I.T.P.
En el supuesto que pueda pedir la citada exención del IVA, estoy obligado a ingresarlo en Hacienda o no haría falta ingresar dicho IVA, ya que el local una vez arrendado devengaría IVA del cual ya no habría que compensarlos ya que estaría dado de alta para poder arrendar.
Saludos
Hola Arturo, para poder comprarlo y renunciar a la exención del IVA, tanto tu como el vendedor tenéis que ser persona jurídica y destinar el local a una actividad afecta al IVA, como el arrendamiento por ejemplo.
Buenos días
Estoy interesado en comprar un local comercial, que el propietario ha tenido arrendado mas de diez años y ahora está sin alquilar.
Me gustaría conocer si he de pagar IVA o ITP, si me doy de Alta del IVA en Hacienda antes de realizar la compra, pidiendo la exención del IVA.
En el supuesto de pagar el IVA, es obligatorio efectuar el pago para su posterior devolución, o bien se queda en suspenso el pago del IVA, por tratarse de local para arrendar.
Buenos días, mi caso es un tanto difícil de reparar. Hace 2 meses mi mujer y yo en gananciales y actuando como comunidad de bienes en alta desde 1991, (para alquiler de locales comerciales) compramos un local comercial a un Sr. que lo tenia arrendado a un tercero, pagando 100.000€ por el local y con el compromiso acordado en la misma escritura notarial de que continuaba el alquiler con el mismo arrendatario y nuestra CB como arrendadores. El error es que pagamos el 10% del ITP, gastos de notaria registro de la propiedad y gestor.
¿Sería posible de algún modo, transcurridos dos meses y medio RECUPERAR EL ITP pagado y acogernos ala exención del IVA?
Hola Agustin, me temo que esa consulta deberias hacerla a Hacienda.
Hola quiero comprar un local que ya ha pasado por dos dueños y es de 1974. El dueño del local lo ha tenido alquilado ya a otras personas. Por lo tanto, según lo que he leido en los demás comentarios me puedo acoger al ITP. ¿Mi pregunta es?, Yo este local lo quiero para abrir mi propio negocio, ahora soy una persona fisica, no autonoma, mi intencion no es darme de autonoma hasta que reforme el local y tenga la licencia de apertura. ¿Si lo compro con iva, podre degravar despues este iva en mi actividad comercial, a partir de la fecha que me de de alta o ya no podre degravarlo? ¿o tengo que ser autonoma ya antes de comprar el local para poder degravar ese iva?. Mi duda es esa, para saber si me interesa comprarlo acogiendome al ITP o al IVA. Otra duda que tengo ¿Si compro el local, luego me puedo dar de alta como nuevo emprendedor para pagar menos autonomo, o al ser el local mio ya no podria acogerme a ello?
Gracias anticipadas. Te felicito por la pagina, ya que resuelve muchas dudas.
Se me olvido ponerte que en mi caso pediria una hipoteca al banco ¿De hay la pregunta de si podre degravar el iva cuando ejerza la actividad, osea cuando me de de alta en el autonomo y la seguridad social?
Hola Encarni, si en el momento de la compra no eres sujeto pasivo de IVA, tendrás que tributar por ITP
Buenas tardes,
Soy podólogo y quería comprar un local nuevo (a una constructora) para poner una consulta.
Me queda claro que tengo que pagar el 21% de IVA, pero tengo la siguiente duda:
Actualmente trabajo por cuenta ajena en otro sector, y la idea era la siguiente:
Comprar el local sin ser autónomo aún, realizar la obra del local y cuando esté lista la consulta darme de alta como autónomo e iniciar la actividad.
La pregunta es: puedo deducir el iva de la compraventa cuando me dé de alta más adelante o debo ser autónomo en el momento de la compraventa? aunque no esté ejerciendo como autónomo hasta mínimo 1 año después de la compra del local.
Es más, el iva de la reforma también es deducible?
Al ser profesión sanitaria estamos exentos de iva en los tratamientos sanitarios pero no en la compra de materiales, estudios, etc. Ahí si podemos deducirnos IVA,
Por lo que mi pregunta es si necesito ser autónomo en el momento de la compra o hay un plazo para darme de alta más tarde cuando inicie la actividad,
Y en el caso de la reforma si también es posible deducir las facturas de la reforma más tarde o no.
Y si me doy de alta para deducir el iva de todo esto pero aun no ejerzo la actividad como tal, sería legal?
Muchas gracias por adelantado,
Hola Jose Luis, lo lamento pero estas consultas tan concretas te recomiendo que se las hagas a un gestor o a Hacienda directamente
Buenos días,
Estoy en plena búsqueda de un local para uso particular. Mi idea es lógicamente pagar el IVA si es primera transmisión e ITP en caso contrario. Mi consulta es que en varios locales que he estado interesado las inmobiliarias me dicen que solo puedo adquirirlos si soy persona pasiva de iva o autónomo. Pero nunca como particular. Casualmente son locales que han sido embargados por bancos. Me pueden explicar la razón? No logro entender el problema si yo estoy dispuesto a pagar el IVA
Hola Javier,
en la primera transmisión de un bien inmueble se paga IVA, mientras que en la segunda y sucesivas transmisiones del bien se abona el Impuesto de Transmisión Patrimonial (ITP).
Hola.
Entre mi hermana y yo, vamos a comprar al 50% 2 locales comerciales (en la Región de Murcia) a una SL de la que somos socios, para posteriormente, liquidar y extinguir la SL (lo hacemos así para no tener que pagar incremento de patrimonio en la declaración de la renta). Se trata de 1ª transmisión de esa SL de 2 locales comerciales construidos en el 2002, uno de ellos ha estado y sigue arrendado a terceras personas más de 10 años, y el otro local nunca ha estado arrendado. Los adquirentes no son sujetos pasivos del IVA, pero los adquirentes SI van a utilizar los 2 locales adquiridos para arrendarlos a terceros.
Las cuestiones, serían:
– Se considera primera transmisión? (teniendo en cuenta que nunca han sido transmitidos, pero uno de ellos está arrendado más de 2 años a persona distinta del comprador)
– ¿Podemos acogernos al RDL 1/2010 de Murcia, donde es aplicable algunas exenciones, para que tribute al 3% por ITPO (según RDL 1/2010 Murcia, art. 9.2, redacción Ley 14/2018), y no tributar por IVA? (aunque los adquirentes no sean sujetos pasivos del IVA pero SI van a utilizar los 2 locales adquiridos para arrendarlos a terceros); o, si no es así, si adquirentes se dieran de alta como sujetos pasivos de IVA… ¿con cuanta antelación deben hacerlo antes de hacer la transmisión?
– En el impuesto de sociedades de la SL, ¿habría que tributar por el 25% de la diferencia: (Valor AEAT – Valor contable) ? ; si el valor contable es mayor que el valor AEAT, ¿no habría que pagar por Impto Sociedades?
– Si el valor contable es de 170000€, y el valor real de mercado es de 100000€, ¿se puede hacer la venta por 100000€? (el pago se aplazaría para ser satisfecho en 15 años)
Muchas gracias y saludos
Hola Belosa,
Esta consulta debera de respondertela un asesor fiscal. Nosotros somos inmobiliarios y sale fuera de nuestra competencia un asunto tan concreto.
Puedes consultar la web de la hacienda tributaria.
Buenas tardes, necesito saber cuál sería el procedimiento para realizar la compraventa de un inmueble y su unidad productiva renunciando a la exención de IVA. Ya me han confirmado que puedo realizarlo de esta manera pero quiero tener bien claro cuáles son los pasos a seguir y cómo queda reflejado en la escritura. Muchas gracias!
Hola Maria , los tramites son exactamente iguales que los de cualquier compraventa normal, lo unico que hay que tener en cuenta es avisar al Notario que va a relaizar la escritura que haga constar en la misma, que solicitan la exención del IVA.
Hola. Soy autónomo y trabajo en casa como diseñador. Quiero comprar un local de obra nueva que tienen una cuota de IVA del 21%. Mi intención es comprarlo pero estar unos años (puede que 3 ó 4 sin hacer nada en él de momento) y seguir trabajando en casa hasta que aumente la familia. ¿Puedo desgravar el IVA de dicha compra como gasto aunque no sea inmediato el desarrollo de mi actividad en él?
Hola juan, si no lo destinas a una actividad afecta a IVA no te lo podrías desgravar.
Buenos días. Tenía entendido que no es necesaria la inmediata ocupación del local. Según me comentáis, hasta que no se conceda la licencia de apertura municipal y se desarrolle en él la actividad, no se puede desgravar? Gracias de antemano.
Así es, la desgravación va unida a el desarrollo de la actividad.
Muy Buenas soy una Sociedad que actualmente estoy en alquiler con el local que quiero comprar, el dueño del local es la promotora que hizo el local hace mas de dos año y seria quien me lo vende.
mi pregunta es si nos podemos acojer a la exencion de iva y de AJD/ITP o como se podría plantear la operación.
Muchas Gracias
Hola Miguel, si ambos sois sociedades y el local se va a destinar a una actividad afecta a IVA, podríais renunciar a la exención de IVA.
buenas tardes, he visto una oferta de un local en mi entidad bancaria, el local es con inquilino que tiene un negocio y este local era de una constructora que hizo fallida, y se lo quedo el banco. El local fue construido en el año 2003.En el caso de que lo quiera comprar que deberia pagar iva o itp ? gracias por su respuesta.
Hola Juan, si tu eres sujeto pasivo de IVA o lo compras a nombre de una sociedad, puedes hacerlo por IVA, si no por ITP.
Buenas noches, mi duda es la siguiente:
Quiero comprar un local para poner una clínica dental. Soy autónomo y como en los tratamientos no cobramos el iva, estoy exento de el, por lo que no me lo puedo desgravar, no?
El local ha estado alquilado durante unos años por otro negocio.
Mí pregunta es si tengo que pagar el IVA o el ITP.
Muchas gracias y perdón por mi desconocimiento.
Hola Andres,
Si tu actividad está exenta y no facturas con IVA entonces no puedes solicitar la devolución del IVA.
Que tenga que pagar ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) o IVA dependerá de si se trata de primera o segunda transmisión. Si es la primera, pagará IVA, si es la segunda, pagará ITP.
Si el local ha estado arrendado sin opción a compra entregada al arrendatario antes de dos años de uso ininterrumpido: primera entrega, se paga IVA
Si el local ha estado arrendado sin opción a compra, entregada a terceros después de dos años de uso ininterrumpido: segunda entrega, se paga ITP
Si es un Local comercial de Segunda mano vendida por una empresa y el comprador es otra empresa, la operación se podría llevara a cabo con IVA y no por ITP (transmisiones patrimoniales).
Otro caso es que el que venda sea sujeto pasivo de IVA o siendo particular el local haya estado afecto a negocio propio, entonces la operación se puede hacer con IVA, si el vendedor no cumple este requisito se tributa por ITP.
Otra opción es que compre como particular y luego alquile su local a su empresa.
En todos los casos deben renunciar a la exención de IVA.( se solicita al Notario para que lo refleje en la escritura de compra)
Buenas tardes.
Soy particular y voy a comprar un local comercial para convertir en vivienda en Madrid.
¿Debo pagar Iva o Itp?
Muchas gracias
Hola Jorge, si es obra nueva IVA y si es de segunda mano, ITP.
Buenas, necesito ayuda con el tema de iva o itp. Mi padre a fallecido y tenia un local en alquiler, ahora es mi madre quien lo percibe. Ella es dueña del 50%por gananciales y usufructuaria vitalicia del 50% de mi padre. Mi hermano y yo somos propietarios de la nuda propiedad. Hay un empresario interesado en comprar el local y esta interesado si compra con iva en lugar de itp. Seria posible vender con iva? La parte de mi madre entiendo que si por ser arrendadora de local, pero la parte heredada por mi y por mi hermano que somos propietarios de la nuda propiedad, podemos hacerlo con iva? Somos particulares. Agradecería respuesta. Gracias de antemano.
Hola,
Queremos comprar un local comercial a una inmobiliaria de un banco. La idea sería comprarlo como personas físicas.
El banco nos indica que la operación debe tributar por IVA (sujeto al último informe fiscal) -que no sabemos que quiere decir-
La duda es si la parte compradora puede imponer que sea por ITP o la elección la determina la parte vendedora.
Hola Manuel, que se tribute por IVA o por ITP dependerá de si es primera o segunda transmisión. ITP para primera e ITP para segunda transmisión.
La excepción a esta regla es que Si es un Local comercial de Segunda mano vendida por una empresa y el comprador es otra empresa, la operación se podría llevara a cabo con IVA y no por ITP (transmisiones patrimoniales).
Otro caso es que el que venda sea sujeto pasivo de IVA o siendo particular el local haya estado afecto a negocio propio, entonces la operación se puede hacer con IVA, si el vendedor no cumple este requisito se tributa por ITP.
Otra opción es que compre como particular y luego alquile su local a su empresa.
En todos los casos deben renunciar a la exención de IVA.
Por tanto, pídele al banco que te argumente el asunto.
Hola, Siendo un particular (jubilado hace 18 meses) el vendedor de un local, que ha sido su negocio mientras trabajaba,(afecto a negocio propio) y el comprador una empresa, puede venderlo con IVA? o tiene que ser ITP?
Hola Florencio
siendo particular y habiendo estado el local afecto a negocio propio, entonces la operación se puede hacer con IVA, al ser el comprador una empresa
Buenas tardes, A mi me dieron de alta y baja de autonomos como actividad de cafetería en Junio, para poder comprar un local. En escrituras, la parte vendedora comunica a la compradora la renuncia a la exención del IVA,conforme con el apartado 2 del artículo 20 de la ley del IVA,produciendose la inversión del sujeto pasivo en virtud de lo dispuesto en el artículo 84.1.2º autorrepercutiendose el comprador el importe correspondiente a dicho impuesto, al tipo del 21%. Yo, no he pagado ni IVA ni ITP, pero no estoy ejerciendo ninguna actividad porque el local estaba en bruto y lo estamos arreglando para poder abrir una cafetería. Tengo muchas dudas respecto a este IVA que no he pagado y no me acaban de decir claro los pasos a seguir ahora, hasta que abra el negocio. En cada consulta me dicen algo diferente, por eso necesito tener claro como actuar. Gracias
Hola Maria, ¿quieres decir que te diste de alta para comprar y después te diste de baja? lo digo por que eso suena a fraude, y por lo tanto entiendo que tengas tantas dudas; no obstante, la renuncia a la exención del IVA, quire decir que como compradora deberías de haber pagado IVA a la vendedora.
Hola, yo estoy en un caso casi similar a este y también tengo bastantes dudas…yo no me voy a dar de alta de autónomos hasta que no arregle el local porque también está en bruto y así no puedo abrir mi negocio…
Voy hacer la compra del loca ora y también me han comentado algo así de que no pago iva por la exsencion y despues cuando me dé de alta en autónomos pues lo declaro…pero no sé muy bien cómo va eso y me pasa lo mismo que a esta chica…si yo no pago nada de iva ahora en la compra del local…hasta que yo no abra mi negocio qué pasa con eso?! Cuánto tiempo hacienda te deja sin reclamarte ese iva que no has pagado?! Gracias y espero haberme explicado bien
Hola Gloria, el pago del Iva en la compra tiene que hacerse simultáneamente al pago del precio, por lo tanto si aun no eres autónomo, y el local no va a estar afecto a una actividad con IVA, tendrás que pagar ITP.
Ya pero me comentó un gestor que rellenando un papel y llevándolo a hacienda quedaba exsenta de pagar iva a la hora de hacer la compra del local porque después El local iba a ser negocio…y que tenía un tiempo para para presentar papeles y demostrar que hay había un negocio si no lo demuestras pues obviamente después te reclamaba hacienda los costes del iva de esa compra…es así?! O no me he enterado bien?!
Hola Gloria, seguramente tu gestor conoce mejor la mecánica, así que parece coherente.
Hola, se va a proceder a la adquisición de un local para montar una clínica, dicho local ha estado alquilado y su propietario ha sido el primero que ha tenido el local, la transmisión sería de primera o de segunda.
Gracias
Hola Rocio,
No se si he entendido bien tu pregunta, pero intentare responderte.Segun me lo preguntas, es segunda transmision, puesto que ya ha existido una primera.
Si te refieres a las excepciones
Si es un Local comercial de Segunda mano vendida por una empresa y el comprador es otra empresa, la operación se podría llevara a cabo con IVA y no por ITP (transmisiones patrimoniales).
Otro caso es que el que venda sea sujeto pasivo de IVA o siendo particular el local haya estado afecto a negocio propio, entonces la operación se puede hacer con IVA, si el vendedor no cumple este requisito se tributa por ITP.
Si perdona creo que me explique mal , el dueño del local es el propio constructor, el ha echo uso de el alquilándolo en estos años, de ahí mi duda si serie primera o segunda .
Nuerta idea era no pagar iva y pagar mejor ITP que es una cantidad menor no es así?
Gracias
Hola Rocio,
Edificaciones ocupadas por el promotor y entregadas antes de dos años de uso ininterrumpido: segunda entrega., es decir tributa por ITP
Si gracias por la respuesta, lo único que el propietario inicial es el mismo que construyó todo el inmueble, el ha estado alquilando el local hasta hace una temporada que lo ha puestato en venta. No sé si al ser el que lo construyó sería iva el pago, mi pregunta viene porque la cantidad a pagar es mayor en caso que sea iva.
Buenas. Si una sociedad inmobiliaria dedicada a la construcción, venta y arrendamiento de inmuebles vende a otra empresa una oficina de nueva construcción adquirida hace dos años y que ha estado ocupada por la propia empresa inmobiliaria. Se trataría de una primera o segunda entrega? Estaría la venta exenta de Iva?
Si ha estado ocupada en régimen de arrendamiento, sería segunda transmisión.No obstante, si la sociedad que compra lo va a destinar a una actividad afecta a IVA, se puede renunciar a la exención del IVA.
Hola, tenemos una sociedad que va a comprar un local a un particular, el local lo vamos a reformar, para hacer un apartamento por un lado para alquilarlo y un local comercial para vender, que tributaríamos por IVA o ITP.
Por ITP dado que el vendedor es persona física.
Buenas,
Tengo un negocio y en el local en el que estoy es un alquiler con opción a compra a un particular. Actualmente el alquiler va con IVA y el arrendador estará de alta en su epígrafe correspondiente para alquilármelo.
La pregunta es que si al comprarlo puedo hacerlo por IVA o debo hacerlo por ITP ya que el destino que le voy a dar es el de mi actividad.
Muchas gracias y un saludo.
hola Albert, tienes que hacerlo por ITP, a no ser que compre una sociedad y lo arriende con IVA
Hola,
Si soy una Sociedad limitada dedicada a la compra venta de inmuebles, puedo tener alguna bonificacion en el caso de comprar un local que tributa por itp? (esta compra se realizaría en Barcelona)
Muchas gracias
Hola Chus, el ITP es un impuesto comunitario, por lo tanto deberías de consultarlo en Hacienda de Cataluña.
buenas. Tengo una actividad con una cb, de una cafeteria con opcion a compra, que tengo que ejecutar ahora en mayo. La compro a un particular de segunda mano, que es mejor comprarlo a nombre particular o nombre de la cb para la actividad de esta? en breve, se lo dejare a mis hijos, pensando en el gasto que pueda conllevar eso, por donación o creo una sociedad aportando el local del bar?
Hola David, consúltalo mejor con un asesor fiscal.
Buenas tardes.
Tengo duda,sobre si he de tributar iva o itp.
Soy autonoma y quieto comprar la vivienda donde ejerzo la actividad,y seguir desarrollandola.
La vivienda es 2 transmision y son pers. Fisica.
¿Pago Itp i Iva?.
En el supuesto de pago itp, existiria alguna forma de tributar por iva?.
Gracias y excelente servicio.
Hola Beatriz, si es segunda transmisión y quien te la vende es persona física, indudablemente debes tributar por ITP, y no hay forma de cambiar esto.
Hola!
Voy a comprar un local que es propiedad de la sociedad encargada de la construcción (nunca lo ha vendido), pero este lleva alquilado más de tres años -a una tercera persona-.
Que pagaría por dicha compra ¿IVA o ITP?
Si puedo optar por el IVA, ¿podría deducirlo en renta? Ya que además soy propietario de otro local que tengo también alquilado.
Y la última, si cabe la opción de IVA ¿habría que especificar algo en la escritura de compraventa sobre este particular?
Muchas gracias.
Olvidé preguntar como se paga ese IVA. Si es al vendedor (ante el notario) reflejado en la factura cuando se firma la compraventa o bien lo debo de pagar en otro lugar (¿como y donde?).
Es que en una gestoría me comentaron que esto había cambiado recientemente.
Gracias y enhorabuena por la página que es de gran ayuda,
Hola Fran, el IVA se paga en Notaría, de la misma manera que pagas el precio del inmueble, y luego haces tu liquidación correspondiente.
Hola Fran, podrías hacerlo por IVA si vas a arrendar el local, y si , te lo puedes deducir luego; sobe la escritura, tienes que renunciar a la exención de IVA expresamente; no te preocupes, ls Notarías tienen un modelo de clausula especial para estos casos.
Hola, resulta que estoy en tratos con un local en bruto, pertenece a solvia, entiendo que es una sociedad aunque pertenezca aun banco, que me corresponde pagar IVA O ITP, según la agencia intermediaria es el IVA, es cierto? no soy empresa soy particular.
Hola Daniel, si eres particular, a no ser que el local sea obra nueva, o primera transmisión, en cuyo caso se haría por IVA, tendrás que hacerlo por ITP.
Buenos días.
Mi mujer y yo vamos a comprar una vivienda a una empresa de la familia de mi mujer (S.L.), de la que mi mujer forma parte junto a sus hermanos. Esa casa la utilizaremos como vivienda habitual. He leido que en el caso en que se compre un bien a una empresa, hay que tributar IVA en vez de ITP. ¿Es correcto? Y otra pregunta, por la situación en la que estamos, ¿podemos tener alguna forma de reducir el ITP? Muchísimas gracias
Hola buenas tardes gracias por tu ayuda de antemano!
Voy a comprar un local comercial a una empresa persona jurídica muy por debajo de su valor catastral, y lo voy a comprar yo,(persona física), no me queda claro si tengo que pagar IVA o TDP, de que tengo que pagarlo? Del precio catastral o del precio de compra?
Muchas gracias por arrojarnos luz a todos.
Hola Berto, pues dependerá de si es primera o segunda transmisión y de si lo vas a Destinar a una actividad a afecta a IVA;
Buenas noches tengo una SL Y QUIERO COMPRAR UNA VIVIENDA A UN PARTICULAR, la vivienda se hizo hace 12 años y nunca a sido habitada ni utilizada, no tiene ni los suministros de agua y luz contratados, si compro a un particular siendo yo empresa me puedo acoger a la exención de iva? O tengo que pagar el IPO?
Hola Juan Francisco, deberás hacerlo por ITP.
Hola,
Primero darte las gracias de antemano por la ayuda.
Soy profesional, y desarrollo la activdad desde mi casa.
Ahora tengo la oportunidad de comprar una vivienda, donde logicamente continuare realizando la actividad profesional, sujeta al IVA.
La compra venta la puedo hacer sujeta al IVA, aunque el uso sea solo una parte de la vivienda, el despacho y otra habitación, supone un 15% aprox (sin contar espacios compartidos como servicios) solo el despacho y la otra habitación para las reuniones.
Gracias
Buenos días y felicidades por la web
Mi situación es la siguiente: Soy autónomo, fisioterapeuta y llevo alquilado 6 años en un local comercial. Espero poder comprarlo este año. Actualmente estoy en alquiler con opción a compra. El local era nuevo, pertenece a una empresa que se escindió y se lo quedó un particular que pertenecía a la susodicha empresa.
Entonces, se compra por IVA o ITP?? Me ha comentado gente que a los 6 meses es posible recuperar el importe de IVA pagado por el local? Esto es así o tiene infinidad de trabas para poder recuperar el IVA?
Gracias de antemano
Hola Victor, en principio podéis elegir si acogeros a IVA ó ITP, y si lo haces por IVA luego te lo puede deducir del IVA cobrado.
Hola! Soy odontologo, estoy comprando un local de banco, que fue oficina de banco, y me preguntan que como me interesa mas comprarlo, por iva o ITP, lo voy a destinar a alquilarlo, me han dicho que asi puedo recuperar el iva pagado, es asi? En cuanto tiempo recuperaria la totalidad del iva?
Gracias!
Hola Luis, efectivamente puedes hacerlo por IVA si quieres, ya que en el alquiler del local tendrás que cobrar también IVA y te lo puedes deducir.
Buenas, soy un particular que quiere comprar un pequeño local comercial para uso privado, trastero, cochera, etc.
El local está en bruto totalmente.
Está a nombre de una Sociedad Limitada, que lo compró hace 27 años como inversión.
Preguntas:
Es de primera o de segunda entrega.
Debo tributar por IVA o ITP
Saludos y gracias.
Hola Juan Manuel,
sin duda tienes que hacerlo por ITP, ya que eres persona física, y además no lo vas a destinar a una actividad afecta a IVA.
Buenos días, soy autónomo y tengo un bar, voy a vender el local a un particular y va a seguir con la misma actividad. Me gustaría saber en este caso como se haría la venta. Muchas gracias
Hola Juan, la compraventa tendrá que ir por ITP, dado que el comprador ahora mismo no es sujeto pasivo de IVA.
hola
Quiero comprar un local comercial a un particular.El local ha estado afecto a negocio.Yo lo compraria como particular
Que pago iva o itp?
gracias
Hola Natalia, tienes que pagar ITP.
Hola buenos dia, estamos comprando un local comercial, que esta a nombre de 2 personas que son autonomas y tienen una S.L.L. el local esta a nombre de las 2 personas autonomas.
Yo como comprador soy autonomo y tengo una S.L.
El local comprado, que es segunda transmision, se va a destinar a actividad comercial o en su defecto al alquiler para actividad comercial.
hay alguna manera de evitar pagar el ITP, pasandolo de alguna manera a IVA, y compensando este. si la compra es entre autonomos se podria hacer de alguna formula.
gracias
Hola Jordi, para poder hacerlo por IVA se tienen que dar los siguientes condiciones: que ambas partes seais sujetos pasivos de IVA, y que el local se destine a una actividad afecta a IVA.
HOLA,
PRETENDO COMPRAR UN LOCAL, PARA POSTERIORMENTE RENTARLO. TENGO QUE DARME DE ALTA COMO AUTONOMO, SI EL MONTO DE LA RENTA SERA DE APROX 3,500 MENSUALES.
SI FUESE EL CASO COMO PODRIA SACARLE UTILIDAD AL IVA QUE HAY QUE PAGAR POR EL INMUEBLE.
GRACIAS
Hola Luis, aunque es ya un tema fiscal sobre el que no asesoramos, obviamente el IVA pagado se puede deducir del soportado, así que todo dependerá de tus gastos.
Hola. Soy autónoma y estoy interesada en comprar un local comercial cuyo propietario es una sociedad limitada. Estaría sujeta al i.v.a o al itp? Q es lo más conveniente?y si es por i.v.a esa cantidad, me la devuelven luego??la actividad ejercida en el local sería libreria o papeleria. Gracias
Hola Mariluz, en el caso concreto que nos comentas, podéis hacerlo por IVA si es que a ti te interesa, y luego te lo puedes deducir.
Gracias por responder tan rápido!
Hola. Soy autónoma y estoy interesada en comprar un local comercial cuyo propietario es una sociedad limitada. Estaría sujeta al i.v.a o al itp?gracias
Hola buenas noches
Estoy interesado en comprar un local de 3a mano para uso perticular. Resulta que el vendedor me dijo que el local de unos 72 m2 estaba escriturado en dos escrituras independientes, siendo un único local con una única puerta de entrada desde la calle…
Esta circunstancia de dos escrituras me va a encarecer los gastos de compra suponiendo que los unificara en una escritura?
Me pueden indicar que pasos o que información debería conseguir o investigar antes de decidirme a comnprar?
Muchas Gracias
Hola Ricardo, el que sean dos locales en vez de uno, no debería de ser ningún problema; si es cierto que los gastos de Notario y registro serán un poco mayores, pero el proceso es el mismo y los impuestos también.
Buena tardes
Buenas tardes
Tengo una empresa que quiere vender unos locales, los cuales han estado alquilado en varias ocasiones. El comprador los va a destinar a alquilarlos.
1. Se considera segunda entrega pues ya han estado alquilados?
2. Si es segunda entrega por IVA o ITP?
Muchas gracias
Hola Eduardo, no tiene la consideración de primera transmisión, pero si tanto comprador como vendedor son sujetos pasivos de IVA, se podría hacer por IVA.
Muchas Gracias, saludos
buenos días, quiero comprar unas oficinas en 2 piso que son de una empresa (SL) y yo lo quiero poner a mi nombre como persona física (yo soy autónomo pero vinculada a la SL y mis ingresos vienen de ella),
lo puedo hacer por IVA?
Hola Jordi, si la vas a destinar a una actividad con IVA si, si no, no.
Buenos días. Hace unos años monté un bar y compre el local con IVA. Luego me dí de baja en la actividad y alquilé el local a una sociedad que lo siguió explotando como bar. Esa sociedad ya lo ha dejado
Ahora otra sociedad me quiere comprar el local y explotar el bar. Como lo compré cuando yo tenía actividad sería inversión de sujeto pasivo?
Muchas gracias.
Hola Susana, no sabemos muy bien a qué te refieres con la pregunta, pero por lo que cuentas, es una segunda transmisión, y si tu ahora no eres sujeto pasivo de IVA, tendrías que hacerlo por ITP; no obstante, es al comprador al que le afecta este asunto ya que deberá de desembolsar una cantidad u otra.
Muchas gracias por tu respuesta y Feliz Año!
Buenas tardes,
soy Carolina, dueña de una empresa en Madrid de instrumentos musicales de venta al por mayor, sin forma jurídica. Estoy planteándome adquirir un local en propiedad para reducir los gastos de alquiler de mi empresa. He visto uno de nueva construcción por 100.000 (IVA no incluido) y uno de segunda mano que vende un particular por el mismo precio. ¿Qué opción me recomendaría usted desde el punto de vista del coste fiscal de la operación? Cree usted que podría interesarme darle forma jurídica a mi empresa y tributar por IS.
No asesoramos en cuestiones fiscals, solo en compraventas, lo lamento.
Buenos días,
Somos una S.L. de reciente ceación, estamos interesados en la compra de dos locales a una S.A., promotora-propietaria que vende por primera vez.
Nuestra intención es transformar estos locales en viviendas una vez aprobado el proyecto por el Ayuntamiento y venderlas.
Les ruego me informen si ambas operaciones deben tributar por ITP o por IVA, y en el caso de que fuese IVA, hay que pagarlo al vendedor de los locales o solamente debe figurar en el mod. 303 el mismo importe como devengado y como deducible??
Muy agradecido por su colaboración y les saludo muy cordialmente.
Si es primera transmisión, podéis hacerlo por IVA, ahora la segunda operación de venta de viviendas, creo que tendrás que hacerlo por ITP.
Hola y gracias por mantener esta página que es muy util y por atender estas consultas. La mía es la siguiente:
– soy propietario persona física de un local en Barcelona. Lo compré vacío hace un par de años y sigue vacío, es decir que no está afecto a actividad alguna, ni soy sujeto pasivo del IVA en relación al local.
– lo voy a vender a una sociedad que se va a dedicar a alquilarlo según lo compre.
– justamente, hay unos interesados en alquilarlo, y el comprador está muy interesado lógicamente en que se firme el alquiler.
La cuestión es, si lo vendo sin alquilarlo yo, y es el comprador quien tras comprarlo lo alquila, estaría sujeto a IVA?
Si firmo yo el contrato de alquiler antes de vender, entonces entiendo que me convierto en sujeto de IVA aunque fuera por unos días y estaría sujeta a IVA la transmisión?
Cómo es la mejor de hacer para las dos partes desde el plano fiscal? El local está en Barcelona.
Gracias!
Hola Francisco, así es, si lo alquilas tu antes, te conviertes en sujeto pasivo de IVA, pero si no es así, tendría que hacerse por ITP.
Buenas Noches,
Actualmente tengo alquilado un local comercial, de segunda mano, el cual vamos a comprarle al propietario para seguir ejerciendo nuestra actividad empresarial.
Queremos hacerlo por IVA, y aprovecharnos de la inversion del sujeto pasivo del IVA para que de esa forma nos salga a pagar cero euros de impuesto, evitar el ITP y solo pagar el AJD que es mucho menor su porcentaje.
Yo soy sujeto pasivo al ser autonomo y declarar el IVA de mi activad y el propietario es sujeto pasivo por el simple hecho de que nos alquila el local y declara el IVA del mismo tambien.
La duda es la siguiente. El propietario adquirio el local comercial estando casado en regimen de ganaciales, pero las facturas del alquiler y las declaraciones del IVA las realiza el solo, por lo que a priori solo el es sujeto pasivo.
¿Tendremos problemas a la hora de realizar la inversion del sujeto pasivo al no ser su mujer sujeto pasivo? o ¿al estar en gananciales, con que uno de los dos sea sujeto pasivo y sea el el que nos lo venda es suficiente?.
Muchas gracias.
Hola Antonio, lo lamento, pero creo que esta consulta es para hacienda, no podemos ayudarte.
Hola buenos días.Quiero comprar un local comercial de segundamano y el banco que es el actual propietario me dice que tiene que ser con IVA.YO no soy autónomo y el local,mientras no lo reformo,lo quiero dejar sin ninguna actividad.Me dicen los del banco que vaya a hacienda y rellene el impreso…pero esto no lo veo claro porque al final me terminan enganchando¿que opináis?.¿es muy grande la multa?Gracias
Hola Jose Antonio, en tu caso concreto, y a no ser que fuera obra nueva ó primera transmisión, tiene que ir por ITP, y no pueden obligarte a hacerlo por IVA.
Somos una sociedad limitada en el régimen de agencia de seguros. Estamos interesados en la compra de un local comercial el cual estamos ocupando ahora mismo en régimen de alquiler. La transmisión esta sujeta a IVA ya que el vendedor es un comunidad de bienes. ¿Existe alguna posibilidad de poder solicitar la devolución del IVA de la compra?
SAludos.
Hola Jose Luis, eso ya es una cuestión fiscal que dependerá de tus ingresos y gastos, y que por lo tanto es un asesor fiscal el que debe de asesorarte.
Buenas tardes, somos una empresa de eventos interesada en comprar una nave de segunda mano en un edificio que tiene 30 años a un particular. Nuestra empresa es, obviamente, sujeto pasivo de IVA, y al ser el propietario un particular sin actividad en la actualidad, queremos buscar una fórmula que nos permita acogernos a la inversión del sujeto pasivo. El propietario ha tenido la nave alquilada a otra empresa hasta hace unos meses.
Nos han dicho que podríamos firmar con él un contrato de alquiler de 3 meses y, transcurrido dicho periodo, ya podríamos realizar la compra acogiéndonos a la Inversión. No se si esto es legal o existe alguna otra forma de hacerlo.
Muchas gracias de antemano por su ayuda.
Hola Juan Manuel, esa sería una manera de salvar la parte de que él sea sujeto pasivo de IVA, pero además, teneis que destinar el inmueble tras la compra a una actividad que lleve IVA.
Hola
Voy a comprar una nave que es propiedad de una empresa, y me la quieren vender con IVA.
Yo soy autonomo y la voy a afectar a mi actividad.
Me dicen que no voy a pagar ITP, y que aunque la factura la hagan con IVA, no tengo que pagar IVA porque estoy exento.
¿Es eso posible?
Hola Carlos, no, no es posible, si te hacen una factura con IVA, obviamente tienes que pagarlo, si existe otra manera que te expliquen en qué concepto o de que manera.
Creo (s.e.u.o.) que el que le vende se está refiriendo al supuesto de inversión del sujeto pasivo del art.84.Uno.2ºc de la Ley del IVA. Le haría factura, sin repercutir el IVA, el comprador se auto-repercutiría el IVA y luego se lo desgravaría, por lo que la operación, para el comprador, desde el punto de vista del IVA, sería neutra (no tiene que adelantar ninguna cantiad y deducírsela luego, teniendo que esperar a la devolución o compensación a final del año). No es que no pague el IVA, es que se lo repercute y se lo desgrava a la vez, por lo que no hay desembolso económico por IVA -salvo mejor opinión-
Hola, voy a a comprar un local comercial a un banco, en Galicia. El local se lo quedo el banco como dacion en pago, eso dijeron, y me lo venden ahora a mi. Toda la operación fue escriturada con Itp. En el momento de la compra, se descuelgan que tiene que ser con Iva, ya,que ellos pagaron IVA al dueño. Yo lo quería hacer con Itp, ya que me da mas libertad de acción. Dos preguntas: pueden exigir hacerlo con Iva? Y la segunda, de hacerlo con iva, podría deducirme este invasión como particular alquilo el local comercial?
Hola Jorge, de ningúna manera, precisamente por que el Banco pagó IVA al propietario, la segunda transmisión va por ITP, a no ser que te interese a ti, por que seas sujeto pasivo de IVA y vayas a destinarlo a alguna actividad afecta a IVA, como por ejemplo alquilarlo, en cuyo caso podrías hacerlo así.
Buenas tardes;
Tengo un problema a la hora de comprar una vivienda. Le comento: es una chalet que declaró la obra nueva terminada en 2001, mediante contrato privado vendió dicha propiedad a un tercero, y el constructor permitió que viviera alli hasta que le concedieran la hipoteca. No le concedieron la hipoteca pero el comprador vivió alli en calidad de okupa durante más de seis años, hasta que se efectuó una sentencia de desahucio por el Tribunal compentente. El «inquilino fraudulento» estuvo empadronado en el inmueble durante cuatro años. Después del desahucio el constructor me lo vende a mi. Mi duda es, ¿debo tributar por IVA ya que no se llegó a inscribir el contrato privado en el Registro? o por el contrario, ¿se considera transmisión ese contrato y debo pagar ITP?. Muchas gracias de antemano y un saludo.
Hola Mª Isabel, en principio debería ser por ITP, dado el tiempo transcurrido, pero te sugiero que si te interesara hacerlo por IVA, consultes con Hacienda por si acaso.
Hola tengo una duda quiero comprar la nave donde actualmente tengo mi negocio era nueva y la alquilo mi mujer para su negocio en noviembre de 2014, ella cerro en marzo de 2015 y yo me di de alta y continue con el negocio en el mismo local y pagando yo el alquiler mas el iva menos las retenciones de desde abril de 2015, y ahora ha surgido la posibilidad de comprarlo, y el vendedor es promotor, tengo que pagar IVA o por ITP en Andalucia? El tipo impositivo de IVA cual es el 10 o el 21%? Y el de ITP en Andalucia? Gracias un saludo
Hola Miguel,el porcentaje de cada uno de los impuestos en Andalucia lo desconocemos, consúltalo mejor en Hacienda de tu Comunidad. En principio, por lo que cuentas, deberías de pagar ITP.
Buenas tardes,
Estoy interesado en la compra de un local comercial el cual estoy ahora mismo ocupando para mi negocio en régimen de alquiler.
Somos una sociedad limitada y el propietario del local una comunidad de bienes.
Que gastos tendría a la hora de la compra ?? El vendedor me pide por el local 140.000 € incluidos impuestos.
Hola Juan Luis, si el local es para uso propio , y no va a estar afecto a una actividad con IVA, iría por ITP, que en la Comunidad de Madrid es del 6%; Notario y registro, que ascienden aprox al 1% ó 1,5%.
Buenas tardes, soy Autónomo. Con 2 actividades. Una de ellas con R.E y la otra sujeta a i.v.a. quiero comprarme un local vacío sin usar nunca a un particular. El local tiene mas de 20 años. Tengo que pagar i.v.a o itp?
Hola Ruben, en este caso tienes que hacerlo por ITP, ya que el vendedor es un particular.
Buenas tardes, soy autónomo y tengo la posibilidad de comprar a un particular una vivienda de segunda mano que consta de dos plantas: vivienda principal y sótano vivienda con entrada independiente.
¿Puedo afectar el espacio del sótano a mi actividad (soy informático) y deducirme el porcentaje correspondiente (por metros cuadrados supongo) de la hipoteca?
Muchas gracias.
Hola Germán, consulta mejor con un fiscalista, no asesoramos en cuestiones de renta, lo lamento.
Buenas estoy interesada en conocer si yo he hecho un alquiler con opción a compra y he pagado la tercera parte de su valor que requisitos me van a pedir a la hora de escriturar.
Hola Marta, los requisitos para la compra son siempre los mismo, en todo caso te quedará menos por pagar, pero nada mas.
Hola, si la parte que vende es una sociedad que se dedica a otro gremio distintos a promotores o inmobiliaria y yo que soy el interesado en comprar el local soy autónomo, ¿puedo comprar con iva?
Hola Francisco Javier, si, si que puedes, siempre y cuando lo vayas a destinar a una actividad afecta a IVA.
Hola, respecto a tu respuesta , lo voy a destinar para guardar mi excavadora y toda la herramienta que ella conlleva ¿ puedo entonces comprar con iva?
Saludos.
Hola Francisco Javier, si no vas a cobrar IVA por el arrendamiento del local, no.
Quiero comprar un local a una empresa que tiene alquilado el mismo a una tienda de ropa. ¿debo de pagar Iva o ITP?. Tengo intención de mantener el alquiler por lo que la tienda de ropa pagará la renta mas iva y menos retención. ¿debo de ser autónomo para poder cobrar o puedo seguir simplemente declarando el iva?
gracias
Hola Francisco, para poder hacerlo por IVA tendrás que ser sujeto pasivo de IVA, tanto tu como el vendedor.
Buenas tardes y antetodo gracias por la ayuda que nos proporcionas a todos.
Mi consulta tiene dos partes y es la siguiente:
A/
Vivimos en Polonia (el pais no Cataluña como suelen decir… : ) Y estamos interesados en comprar un local en Barcelona. Nuestra situacion actual nos permite comprarlo como particulares o como empresa y podriamos darle uso como particulares o como empresa. (Los venderores son una empresa) Que opcion nos seria mas beneficiosa a la hora de ahorrarnos dinero ? habria alguna limitacion de uso al optar a esa opcion ?
B/
La segunda consulta es la siguiente : que % por debajo de la cifra que piden por el local deberiamos ofertar ? No tenemos ni idea de que es lo habitual en el mercado de la propiedad en Barcelona…
Mil gracias de antemano y un gran saludo !
Frank
Hola Frank, hacerlo por IVA o ITP, siempre y cuando cumplas con los requisitos como contamos en el artículo, dependerá de tu interés personal: teniendo en cuenta que el IVA es del 10% (aunque deducible si tu sociedad te lo permite) y el ITP entre un 6% y un 10% depende de la Comunidad autónoma en la que realices la compra.
Sobre la posible oferta, dependerá de si el inmueble está en precio de mercado, en cuyo caso no procederá hacer una oferta o si está por encima.
hola SOI autónomo tengo una CARPINTERIA DE ALUMINIO CON TRES EMPLEADOS BOY A COMPRAR una nave a un banco que IMPUESTO TENGO QUE PAGAR IVA O
Hola Jose, si la nave la vas a destinar a una actividad afecta a IVA, puedes hacerlo por IVA.
He encontrado un local comercial de segunda mano en Idealista por 35.000 euros. ¿Tengo que pagar IVA a parte o ITP? Yo soy autónomo en Navarra.
Hola Jorge, pues como comentamos en el artículo depende de varias cosas: de si el vendedor es persona jurídica o no, y si lo vas a destinar a alguna actividad afecta a IVA. Si no, por ITP.
Buenas tardes: tengo un local comercial que llegó a mí como herencia hace diez años.estuvo alquilado pero hace un año que está vacío. Lo tengo a la venta.mi pregunta es: el posible comprador debe pagar iva o itp?
Hola Ana, debe de pagar ITP
Una sociedad A cooperativa de viviendas es promotor edificación terminada en 2012.Una sociedad B S.L. cuya actividad es inmobiliaria,es socia de A,y adjudicataria de un local.Yo soy empresario individual sujeto a recargo de equivalencia.
En 2013 alquilo local en bruto a B con opción de compra a los tres años.
En marzo 2014 mediante escritura de adjudicación ante notario B adquiere el local a A,pagando IVA.Posteriormente hago obras y comienzo actividad en mayo.
El plazo de la opción de compra ha pasado y no he podido comprar el local y sigo de alquiler.
A partir de ahora si lo compro ¿IVA o ITP?. Gracias
Podeis elegir lo que más os convenga
Buenas,
Queremos comprar una casa rural y no tenemos claro que impuesto nos van a aplicar. Es de segunda mano y se la vamos a comprar a los propietarios que la construyeron. La vamos a usar como negocio y para vivir en ella. Tenemos que pagar el ITP? Algún modo de deducirlo? El ITP a cuanto ascendería en este caso?
Gracias.
Hola Antonio, el porcentaje del ITP varía de una Comunidad autónoma a otra desde aproximadamente el 6% hasta el 10% en algunos sitios.
Y no es deducible.
Buenos días,
Gracias por el artículo. Estoy pendiente de realizar la compra de un local comercial de primera adquisición. Soy autónomo y tributo en módulos. El local se destinará a mi actividad comercial.La inmobiliaria que me lo ofrece dice que al ser sujeto pasivo no pago el IVA, cosa que no me creo en absoluto. Una cosa que desconozco es que si estando en módulos puedo compensar ese IVA al igual que se haría en estimación directa. No sé si el tratamiento es distinto. Por otro lado, en un portal inmobiliario se expresan de la siguiente manera «si soportamos IVA en la adquisición de un inmueble podremos compensar ese importe con el IVA que hayamos repercutido o, si no dispusiéramos de base suficiente, solicitar su devolución, neutralizándose así su efecto» ¿Esto significa que si no hay suficiente IVA repercutido para compensar el soportado, se puede solicitar la devolución del resto?.Gracias.
Hola
Muchas gracias por toda la informacion.
Quería consultarte una duda. Actualmente soy autonomo y deseo comprar una oficina unicamente para alquilarla posteriormente. En este caso, entiendo que el pago del IVA se puede desgravar (o recuperar si no se puede compensar) posteriormente.
En este caso podria comprarlo igualmente como particular, pero no sé si es más ventajoso hacerlo como particular o como autonomo.
Un saludo,
En principio parece que te conviene mas hacerlo por IVA, dado que te lo podrás deducir del IVA cobrado, pero se tiene que dar también el requisito de que quien te lo venda sea sujeto pasivo de IVA.
Buenos días! Tengo una duda sobre el tema. Somos agencia inmobiliria y vendemos un local alquilado, ahora es un restaurante. El comprador es extranjero no residente. El comprador quiere comprar el local sin inquilino (el contrato se acaba pronto) y montar el negocio, su propio restaurante. Para montar el negocio se montará una empresa. Pero el comprador del local será persona fisica ne residente. Luego lo alquilará a su empresa. En esta operación se puede renunciar a la extención de IVA? El vendedor – sociedad española, el comprador persona física no residente y no es comunitario, no es de UE. Muchas gracias por la respuesta.
Hola Elena, por lo que cuentas, y dado que el comprador va a hacer la operación como persona física, no puede hacerlo por IVA, tendrá que ser por ITP.
Buenas.
Queria hacer una consulta, este año he comprado un local comercial por el que he pagado 10.000€ de IVA, el local es para alquilar, me he dado de alta en hacienda y estoy haciendo el modelo 303 trimestralmente. Aun no lo tengo alquilado y me ha surgido la necesidad de venderlo. Si lo vendo tengo que cobrar el IVA sobre el precio que lo venda? El IVA que me de el comprador (por ejemplo 12.000€) puedo compensarlo con el que he pagado yo al comprarlo? Es decir, deberia pagar a hacienda la diferencia, 2000€? O no es nada de esto?
Quiero poner el precio al local para no perder dinero, y segun como tenga que tratar el IVA sera un precio u otro.
Si no, me compensa esperar a Enero de 2017 para pedir la devolucion del IVA y luego venderlo?
Muchas gracias.
Vicente
Hola Vicente, podrias véndelo por IVA, si el comprador cumple también con los requisitos, de ser sujeto pasivo de IVA y destinarlo a una actividad que lleve IVA, si no, iría por ITP.
Tengo la siguiente situación: somos 2 autónomos, queremos comprar una casa destinada a local comercial muchos años. Propietarios 50% la madre pleno dominio + 50% usufructo privativo. El dicho local alquilado a una SL. El problema es que hay 5 hijos con el 50% de la nuda propiedad a la hora de vender. La notaria nos dice que 50% de la madre + 10% del usufructo que se podría hacer por IVA. El resto de 40% por ITP. Me puede aclarar el tema por favor? Podemos pagar por IVA la totalidad de la compra? Por supuesto que nos interesa mas el IVA. Aquí cada uno nos dice una cosa. Gracias.
Hola Mariana, mi opinión es que podeis hacerlo por Iva, si quien percibe la renta son todos los propietarios, ahora si puesto que la madre tiene el usufructo, y solo ella percibe la renta de la SL, entonces solo podríais hacerlo por su parte.
Realizar un alquiler con opcion a compra de un piso para destinarlo a despacho de profesionales.
El piso ha estado alquilado como vivienda habitual y posteriormente vacio.
El propietario es un particular pero está dado de alta en IVA a efectos de arrendador de locales de negocio (ya que cuenta con otros locales)
Entiendo que:
Las cuotas estarian sometidas al IVA y retenciones por alquiler .
pero :Pasado el plazo si se ejercita la opcion de compra esta tributaria por ITP o IVA?. Y en un caso u otro la Base imponible a efectos del impuesto seria el Precio de venta menos las cuotas de alquiler pagadas?.
No hay prima por la opcion de compra.Algun impuesto mas habria que liquidar
Hola Maria del Mar, efectivamente, la renta de un despacho profesional lleva IVA y hay que hacer las retenciones oportunas.
La opción de compra lleva aparejada un importe, por el cual se debe de liquidar el impuesto de AJD.
En el momento de la venta, dependerá de si ambas partes son sujetos de IVA o no para poder hacerlo por IVA, ó en su caso por ITP.
El precio de venta será el que ambas partes fijéis, si queréis que se descuente la renta pagada bien, y si no, no tiene por que ser así, es un pacto libre.
Hola buenas. Mi problema es el siguiente: voy a vender una sl con local comercial incluido. Es una sl sin actividad económica pero siguedada de alta. Que tengo que pagar yo?
La plusvalía municipal del inmueble, nada mas.
Buenos días mi madre tiene un local comercial, es jubilada y se lo quiere vender a una S.L. nos dicen la parte compradora que tenemos que escriturar con IVA esto le puede afectar a mi madre en algo? hemos comprado y vendido algunos locales y jamás los habiamos escriturado con IVA.
Muchas gracias
Al no ser tu madre sujeto pasivo de IVA, debería hacerse por ITP.
Buenas tardes:
En primer lugar agradecer las aclaraciones que ofreceis. En mi caso (autónomo), me estoy planteando la compra de una vivienda procedente de los activos bancarios para uso exclusivo como despacho profesional. ¿Como puedo proceder? La vivienda no ha sido ocupada en ningún momento desde su construcción hace al menos 5 años. ¿Puedo plantear la compra con IVA y no por ITP? ¿El día de mañana, si quisiera vender o alquilar la vivienda, tendría que pagar el ITP?
A la espera de vuestra respuesta, se despide Atte
Pedro
Hola Pedro, si que puedes hacer la compra por IVA, sin problema y el día que vendas, el comprador será el que tenga que pagar IVA ó ITPO, dependiendo del caso concreto.
Buenos días. Queremos comprar una casa destinada desde siempre a local de negocio con licencia vigente. Los antiguos arrendatarios han sido desahuciados por impago. Nosotros somos 2 autónomos y la destinaremos a nuestra actividad. La dueña es persona física y siempre ha declarado el IVA del alquiler. La sorpresa sale en cuando tenemos la nota simple de la propiedad. La dueña tiene el 50% de la propiedad y el 50% del usufructo y los 5 hijos, cada uno el 10% de la nuda propiedad. Queremos hacer un alquiler opción a compra y en 8 meses la compra efectiva. Todos están de acuerdo. Queremos tributar por IVA la compra. Tenemos que dar a los Hijos de alta en Hacienda como sujetos pasivos de IVA? aunque presentar la declaración a 0, ya que el usufructo lo tiene la madre? Por nuestra zona no encuentro a nadie que nos aclare este tema. Si preguntas en Conselleria Valenciana te dicen que ITP, si preguntas en Hacienda te dicen que IVA, un gestor te dice una cosa y el siguiente la contraria, con los abogados lo mismo. Estamos en un lio tremendo. Tenemos 15 días para firmar el contrato y no se como hacerlo ( alquiler por un lado y arras por otro, o alquiler opción a compra). Son las típicas casas céntricas que vienen de herencias, que las han tenido alquiladas muchos años con la bonanza y no han tenido ningún tipo de problema, y ahora por los problemas que conllevan los disgustos de los impagos, las sacan en la venta. Que vienen de escrituras antiguas y no están coordinadas con el catastro y no especifican los metros reales. Nosotros queremos continuar con nuestro negocio en este edificio bien si en el registro le llamen casa o local de negocio y pagar IVA lo que nos corresponde en la compra. Tenemos claro que un plazo razonable de 8 meses vamos ha hacer un alquiler y declararlo por las 2 partes, para que conste y luego compra. La Conselleria Valenciana es muy canina últimamente y queremos hacer las cosas bien. Me pueden ayudar por favor?
Hola Mariana, si el inmueble estaba destinado a una actividad económica con IVA, y se va a destinar a lo mismo, siendo sujetos pasivos de IVA además ambas partes, entiendo que si lo podeis hacer así. En todo caso, la legislación, si cumples con los requisitos, te permite elegir a ti.
Hola, en mi caso vendo un local comercial a una empresa que quiere hacerlo con IVA en vez de ITP.
El local está a nombre de dos personas (otra y yo misma) no hicimos nunca una sociedad de bienes, pero lo hemos tenido alquilado hasta hace poco. Los dos estamos dados de alta ( alta como empresarios, retenedores y profesionales con el impreso 037 en hacienda)pero somos particulares, cada uno declara su mitad, cada tres meses hacemos y pagábamos el IVA mediante el impreso 303 (aunque el ultimo era a valor 0 porque hace meses que se fueron).
Mi pregunta es si podemos aceptar la petición de la empresa compradora ha hacerlo con IVA?
y de ser así, cómo hemos de hacerlo? hemos de hacer una factura cada uno con la mitad del importe? puedo hacer una factura siendo un particular?
Muchas gracias
Nuria, desde Barcelona
Hola Nuria, si que podeis, y efectivamente tendreis que emitir factura cada una por su porcentaje.
Hola, buenas tardes…
Enhorabuena por el artículo, creo que has resuelto mucha dudas…
Mi pregunta es la siguiente:
Vendo una propiedad afecto a una actividad economica, cuya propiedad esta a nombre de 3 personas…
Una de la 3 personas soy yo, que además soy titular de la explotación del mimo como autonomo y por tanto soy sujeto de Iva, el comprador quiere que la operación de compra este sujeto a Iva… eso se puede hacer si las otras dos propietarias no son sujeto de Iva?
Saludos y gracias de antemano por la respuesta
Hola Fernando, habría que aclarar primero si vendes un negocio o solo el local; en todo caso, tu parte podría ir por IVA y el resto no. De todas formas, y dado que este caso no se nos ha dado nunca, yo lo confirmaría con Hacienda antes.
Hola,
Primero quiero felicitar vuestra contribución para los que no somos expertos.
Mi pregunta es sobre lo mismo, pero no me ha quedado algo claro. En mi caso, mis padres quieren vender su local (en los que ambos son al 50% dueños), pero a la vez lo está explotando mi padre como bar ( mi padre es autónomo)¿ el qué lo compra es una SL y quiere saber si se puede hacer la compra con IVA (para compensarlo el luego). Es posible en este caso? Mis padres dueños físicos del local y mi padre autónomo llevando ese bar de hace más de 30 años a una SL?
Muchas gracias por sus comentarios y saludos
Mos
Hola Mos, gracias a ti por seguirnos, y si , en el caso que nos cuentas si el que vende es sujeto pasivo de IVA o siendo particular el local haya estado afecto a negocio propio, entonces la operación se puede hacer con IVA; espero haberte ayudado
Hola buenas; somos una S.L. y estamos valorando varias opciones para adquirir una nave a una empresa.
1º comprar como particulares
2º hacer una sociedad y que esta compre la nave para su posterior alquiler a nuestra s.l.
3º que nuestra s.l. compre la nave directamente y se desgrave el IVA.
Nos podeis indicar que tipo tendríamos que pagar en cada caso y cual podría ser mas beneficioso?
Hola Laura, te vamos contestando en el mismo orden:
1º.- En este caso pagaríais el ITP, que si es de la Comunidad de Madrid, es el 6%.
2º.- Podríais hacerlo por ITP (6%) ó IVA (10%) , a vuestra elección.
3º.- Si luego no se va a arrendar, no se puede hacer por IVA, tendría que ir por ITP (6%)
esperamos haberte ayudado
un saludo
Hola, tengo alquilado un local de más de 15 años de antigüedad, con diferentes inquilinos a lo largo de esos años, en el ejerzo una actividad exenta de IVA y soy autónoma, quiero comprarlo y seguir ejerciendo la misma actividad. El dueño es un particular que si paga Iva claro por éste y otro locales que tiene arrendados. El local está en un puevlo de Madrid, mi pregunta es la siguiente ¿puedo hacerlo con ITP? ya que no me interesa hacerlo con Iva porque yo estoy exenta.
Gracias. Un saludo
Hola Ana, puedes y debes de hacerlo por ITP.
Hola buenas tardes, tengo un problema con este tema del cambio de uso. Hace cuatro años hice la modificación de un local a vivienda pagando todo lo que tenia que pagar.Hasta ahi todo correcto, hasta que me ha llegado una carta diciendo que tengo que pagar el cambio de uso de la vivienda mas una multa o demora por el mismo. Hicimos toda la reforma como promotor y a la hora de la liquidación pusimos que estabamos exentos del pago porque ya pagamos la obra total.¿ Que podemos hacer al respecto, ya que la broma nos cuesta 6.400 euros, despues de cuatro años?.¿ Se puede alegar por promotor?,¿se puede exigir el no pago de la multa por mala praxis del registrador?,¿Porque han esperado cuatro años para cobrarme una multa de mil doscientos euros?,¿ se puede reclamar dicha multa?.
gracias
Hola Maria, te recomiendo que te pongas en contacto con un abogado, este asunto ya es más complicado que el simple pago de impuestos.
Hola, gracias de antemano
1ª Posibilidad. Si en la compra de un local de segunda mano a una persona física (no primera transmisión) en Madrid es comprado como persona física para vender posteriormente proindiviso a diferentes personas físicas. En la primera compra entiendo que se pagaría ITP, pero en las diferentes posteriores ventas proindiviso de este local los compradores pagarían IPT o IVA.
2ª Posibilidad. Si en la compra de un local de segunda mano a una persona física (no primera transmisión) en Madrid es comprado como persona jurídica, a través de una S.L., para vender posteriormente proindiviso a diferentes personas físicas. En la primera compra entiendo que se pagaría ITP, pero en las diferentes posteriores ventas proindiviso de este local los compradores pagarían IPT o IVA.
Gracias
Hola Juan, en la primera posibilidad, tanto la compra como la venta van por ITP.
En la segunda, también.
Buenos días.
Hace unos 10 años adquirí, como administradora de una sociedad, un local comercial que compré a nombre de la sociedad. Esta planta baja no tenía ni tan sólo desagües, hicimos la oficina de la sociedad. Después de varios años sin actividad en la empresa he pensado en comprar a nivel particular el local, para destinarlo a alquiler. La compra de este local fue directamente a uno de los socios de la sociedad promomora, imagino que de la sociedad promotora pasó a uno de los socios que lo vendió a mi empresa. Me hizo factura. No sé si ahora debo realizar la compraventa sujeta a IVA o a impuesto de transmisión patrimonial. Gracias
Hola María, puedes elegir, dado que eres sujeto pasivo de IVA y lo vas a destinar a una actividad afecta a IVA; lo que no me queda claro es si la sociedad vendedora ya no tiene actividad, si lo puede hacer, mejor consúltalo con la gestoría que te lleve lo lleve.
buenos dias la duda k tengo es en una venta de un hotel rural los vendedores son 2 hermanos titulares del inmueble al 50%, y tienen una sociedad civil para la gestion del hotel tb al 50%, el comprador es una sl y es segunda transmision. puedo renunciar a la exencion del iva? se considera a los vendedores empresarios por que el inmueble esta afecto a la actividad de la sc aunque la titularidad registral sea de los hermanos a titulo particular.
gracias
Si el inmueble ha estado afecto a negocio propio y han estado liquidando IVA por ello, aunque los propietarios sean personas físicas, SI, se puede solicitar la exención del IVA
Buenas tardes,
Quiero comprar un local cuyo único dueño ha sido el promotor inicial (S.L.), han pasado más de 2 años desde la escritura inicial, desconozco si ha estado alquilado en este período y yo soy autónomo.
Las cuestiones son: ¿debo aplicar IVA o ITP?. ¿qué me beneficia más como autónomo, aunque no se pueda aplicar?
Gracias de antemano y felicidades por el foro
Hola Jose, en el caso concreto que nos cuentas, creo que te conviene hacerlo por IVA, siempre y cuando el destino del local sea una actividad afecta a IVA
Hola buenas tardes. Estoy interesada en comprar un local en el cual no hay luz ni desagües.. Es una obra que se construyó hace unos 10 años y no se terminó. El local es de tres socios . Que debo pagar… IVA o ITP. No me aclaran si es de primera transmisión.ya que uno dice ser el constructor y los otros dos son socios. Gracias
Hola Teresa, lo primero que tienen que enseñarte es la escritura o la nora simple de Registro, alli veras si el local nunca a cambiado de dueño o si por el contrario lo compraron a otra entidad o persona.
Si lo construyeron ellos y nunca lo han usado se considera Edificaciones desocupadas: primera entrega y por tanto tributara por IVA
Primera entrega y por tanto sujetos a IVA:
Otro caso es que el que venda sea sujeto pasivo de IVA o siendo particular el local haya estado afecto a negocio propio, entonces la operación se puede hacer con IVA, si el vendedor no cumple este requisito se tributa por ITP.
Otra opción es que compres como particular y luego alquiles el local a tu empresa y podra tributar por IVA
En todos los casos deben renunciar a la exención de IVA.
Hola y buenas tardes…
El caso es que quiero comprar un local comercial en el qual se pusieron dos apartamentos. Todavia no esta escriturado el cambio, pero esta en tramite. Ahora, con la compra del local tengo que pagar IVA?
Muchas gracias por su atención.
Un saludo, Markus
Pues depende de todos los factores que comentamos en el artículo, es decir, si es primera o segunda transmisión, si comprador y vendedor reúnen los requisitos, etc.
Buenos días:
Voy a comprar un local comercial, como particular, con más de 10 años de antigüedad, propiedad de una promotora en concurso. El local fue alquilado en su día a un tercero (desconozco el tiempo) y después fue ocupado por la promotora 6 meses, hasta que quedó sin actividad, estando aún la documentación y muebles dentro.
Me autorizan la venta pero me indican que está la operación sujeta a IVA con inversión del sujeto pasivo, pero de lo explicado en su página entiendo que al haber estado ocupado por un tercero, e incluso por la misma promotora 6 meses con actividad y más de dos años sin ella debe ir por ITP.
Agradezco de antemano su ayuda.
Hola Jorge,
Efectivamente, asi lo entendemos, Segunda entrega y por tanto sujetos a ITP- Edificaciones ocupadas por el promotor y entregadas antes de dos años de uso ininterrumpido: segunda entrega.
Edificación arrendada sin opción a compra, entregada a terceros después de dos años de uso ininterrumpido: segunda entrega.
En todo caso y por si existe algun dato que no conozco, consultelo con su Notario que le ayudara con gusto.
Hola, yo soy nuevo pero quería informarme voy a comprar un local con un bar montado y funcionando, el local va a ser la segunda venta y el actual propietario es una sl. Yo voy a comprarlo como particular y seguir con el alquiler. Como es la mejor manera de hacer esta gestión para que me cueste menos dinero y puedo ahorrarme el IVA ?
Hola Daniel,
En su caso el que vende es sujeto pasivo de IVA porque es una S.L y aunque Ud sea un particular la operacion se puede hacer por IVA solicitando en la escritura la exencion.
No hay otra manera de hacer la gestion, pues el pago de impuestos no se puede obviar, ya sea IVA o ITP el impuesto hay que pagarlo.
Apimonteleon, tengo una duda para la adquisicion de una oficina y no se si poder ponerrla a nombrre de empresa o a nombre de una persona que tiene una minusvalia total.
que deberia valorasr para ver si deberia comprar la persona o la empresa?
lo sentimos mucho, pero eso es un tema fiscal en el que no podemos ayudarte.
quiero comprar un local que ahora esta en regimen de alquiler. en dicho local siempre ha funcionado el mismo negocio, solo que cambió de dueño, y ahora lo quiero comprar manteniendo el mismo negocio. pagaría iva o itp?
gracias
Hola Luis, podrís hacerlo por IVA si quieres, sino ITP.
Y qué pasos debo seguir? Porque la verdad es que donde he consultado me indicaban que al ser la segunda vez que se vende es obligatorio pagar itp (sólo en venta de local nuevo se puede pagar iva en vez de itp, me dijeron). Y claro, a mi me interesaría pagar iva por lo que me pudiera desgravar después.
Hola Luis, tal y como indicamos en nuestro artículo, si el vendedor y el comprador son sujetos pasivos de IVA ó sociedades, y el bien está afecto a una actividad que lleva IVA, se puede hacer, y simplemente en la escritura pública de compraventa tendrás que indicar esto, es decir que renuncias a la exención del IVA. Cualquier Notario te lo aclarará, no tendrás problema.
Hola, estoy en proceso de compra de un solar urbanizable en Andalucía, la propiedad actual es de una empresa, desconozco si ha habido transmisión anterior, ¿hay alguna manera de saberlo? para saber si he de pagar ITP o IVA, yo soy autónomo pero nada relacionado con la construcción, ¿me interesaría comprarlo como autónomo para desgravarme ese IVA?
gracias
Hola Carlos, para saber si es primera transmisión, hay que ver el título de propiedad; si eres sujeto pasivo de IVA, seguramente te interesaría, pero obviamente sería tu gestor quien debería aconsejarte una cosa u otra.
Buenos días
Soy del Pais Vasco y quiero comprar un local que me vende el Gobierno Vasco. Este local está hubicado bajo unos bloques de vivienda protegidas y ha estado alquilado a diferentes personas y para diferentes actividades, durante más de 40 años. Es la primera vez que se pone en venta, me gustaría saber teniendo en cuenta que lo voy a convertir en vivienda,que tipo de iva tengo que pagar en la compra.
Gracias anticipadas por vuestra respuesta.
Hola Angel, no tienes que pagar IVA sino ITP, ya que ha estado alquilado más de dos años y supongo que a diferentes inquilinos. En todo caso, el IVA en inmuebles es del 10% en este momento.
Una promotora compró el 50% de un edificio. Junto con los propietarios del otro 50% rehabilitaron parte del edificio. Luego la promotora vendió las viviendas que tenía en propiedad a particulares. Nos hizo pagar IVA y Actos Jurídicos porque decían que era obra nueva. 2 años después de comprar la vivienda, hacienda de la Comunidad de Madrid manda un arquitecto y perita la rehabilitación del edificio y dice que no es obra nueva como ha dicho el promotor y la inmobiliaria que nos lo vendió y nos reclama el pago del ITP. El promotor se desgravó todos los IVA que pagamos todos los vecinos que compramos. La pregunta es, ¿que procedimiento hay que seguir para poder compensar lo que pagamos de IVA y el ITP que nos reclama la consejería de Hacienda de Madrid, y que nos devuelvan la diferencia de lo que se ha pagado de mas?, gracias por su ayuda.
Hola Elena, en primer lugar, es importante que sepas que también se hace por IVA cuando la rehabilitación afecta a más del 25% de lo que se puede considerar estructura en un edificio, no solo en obra nueva.
A parte de esto, y si efectivamente la comunidad de Madrid tuviera razón, tendréis que pedir la devolución a hacienda y pagar el ITP.
Hola. Somos una CB que tenemos arrendado un local a una SL. Esta quiere comprarnos el local. Al ser CB entendemos que tiene el mismo trato que una persona física y, por lo tanto, tributaría por ITP y AJD. Ellos dicen que no y que además no pagarían ni deberíamos ingresar IVA. Es posible?
Gracias
Hola Felix, efectivamente la compraventa debería tributar por ITP, ya que una CB no puede renunciar a la exención de IVA. De todas formas, los responsables son los compradores, ya que son ellos los que tienen que pagar los impuestos, y a los que Hacienda podrá reclamar. Otra cosa diferente es que fuera por IVA, en cuyo caso estaríais obligados a ingresarlo vosotros en hacienda. Esperamos haberos ayudado
vamos a comprar un local comercial en bruto a un banco. En este local sus anteriores propietarios comenzaron a construir 4 apartamentos que están al 25% de su construcción, nos gustaría continuar ese proyecto y finalizar la obra. Somos personas físicas. Cómo tributariamos por iva o por itp? el valor catastral está muy por encima del precio de venta…que valor tenemos que tener en cuenta para hacer el calculo. Mi comunidad autonoma es Andalucía. Un saludo y muchas gracias.
Hola Jose Antonio, en principio debería ir por ITP, a no ser que los apartamentos una vez terminados los alquiléis con IVA, en cuyo caso, podríais hacerlo por IVA.
La comunidad autónoma tendrá unos mínimos por los que podeis escriturar; si lo haceis por menos, deberéis de prepararos para poder contestar a una complementaria de hacienda que seguro que os llegará.
Hola buenas tardes me gustaría saber estoy comprando un local a una empresa es una primera transmisión el local tiene 15 años y ha estado en explotación como bar, lo compra una persona física tendría que pagar IVA ? Y CUANTO SERIA GRACIAS.
Hola David, en este caso tributaría por ITP, no por IVA.
Buenas tardes,
Tengo que vender un local de negocio de una empresa que lo adquirió ejerciendo la opción de compra de un leasing (cada cuota y la residual llevaba IVA). Se vende a un particular, ¿debe aplicarse ITP?
Gracias
Hola Emilio, si, en este caso el comprador deberá liquidar el ITP.
Gracias por tu disposición.
Quiero comprar local en rentabilidad a un particular jubilado que había tenido negocio.
Ahora no tiene actividad. Lo tiene alquilado como tienda. Yo soy autónomo y, para no perder el 7% de ITP prefiero comprar por IVA.
¿Puedo hacerlo?.
Muchísimas gracias
Hola Jordi, aunque el vendedor esté jubilado, debería hacer declaraciones de IVA, dado que lo cobra con la renta del local alquilado, en cuyo caso podríais hacerlo por IVA, siempre y cuando tu lo destines a alguna actividad que también lleve IVA (por ejemplo que siga alquilado). Sobre el ITP, que sepas que si el local está en Madrid, ahora es del 6%.
Esperamos haberte ayudado, un saludo
HOLA BUENAS TARDES. MI CONSULTA ES LA SIGUIENTE:EN EL AÑO 2007 ME CONSTRUYERON UN RESTAURANTE EN UN POLÍGONO INDUSTRIAL.DESDE FEBRERO LO TENGO ALQUILADO, Y AHORA ESTA PERSONA LO QUIERE COMPRAR. SI YA NO ESTOY DADO DE ALTA COMO AUTÓNOMO. ¿CUÁNTO HAY QUE PAGAR A HACIENDA TANTO EL VENDEDOR COMO EL COMPRADOR? EL COMPRADOR ES AUTÓNOMO, NO ES EMPRESA. MUCHAS GRACIAS POR ADELANTADO Y MUY INTERESANTE SU BLOG.
Entendemos que es primera transmisión (por tanto se podría hacer por IVA)cuando el local haya sido utilizado por el promotor o arrendada a un tercero por un plazo igual o superior a dos años (salvo que ese arrendatario sea el propio comprador con un contrato de arrendamiento y opción a compra).
cuando hay una transmisión de un inmueble de segunda mano en el que las dos partes son empresas (sea un local comercial, vivienda, loft,…) y se renuncia a la exención del IVA..¿no tendría que aplicarse siempre la inversión del sujeto pasivo del iva y eso implicaría en términos de dinero que el comprador no tendría que desembolsar el IVA del compra?… es que veo que por ningún lado aparece este tema y creo que es importante, porque si alguien va a comprar, por ejemplo, un local de segunda mano que vale 100.000 eur, sólo desembolsaría 100.000 eur y no tendría que desembolsar el IVA SOPORTADO,… por favor, indicame si estoy en lo cierto. Gracias
Hola Miguel Angel,
No, la renuncia a la exención del IVA, significa que la operación va por IVA, es decir , que hay que pagarlo a Hacienda, dado que o se paga ITP ó IVA, pero en ningún caso se está exento del pago de impuestos.
quería saber como contabilizar la siguiente operación . Un autónomo ha comprado el local donde ejerce su negocio a una s.l, ha optado por impuesto de transmisiones patrimoniales, como puedo contabilizarlo y a efectos de renta ? gracias espero respuesta
Lo siento Pilar, no somos expertos en renta, consulta mejor con un asesor fiscal.
Hola,
Me gustaría haceros una consulta. Llevo 4 años en un local de alquiler, estoy pensando en comprarlo. Yo soy una SL y el local pertenece a una SA. ¿Qué impuestos tendría que pagar?
Gracias de antemano por vuestra ayuda.
Hola Isaac, pues puedes hacerlo por IVA si luego lo vas a destinar a alguna actividad que lleve IVA, ó por ITP, lo que prefieras.
Hola buenos días:
Tengo un local de segunda mano con inquilino que desarrolla actividad empresarial, si lo vendo a un tercero subrogando el contrato de arrendamiento ¿cómo tributaria el comprador? ¿me afecta en algo?
Espero haber sabido exponerlo. Gracias de antemano por la respuesta. Saludos
Hola Rosa, pues dependerá de si el comprador es persona física, en cuyo caso tiene que liquidar ITP, ó persona jurídica ó sujeto pasivo de IVA, que entonces si podríais hacerlo por IVA.
Y si te afecta, ya que si te paga IVA, tendrás que pagarlo a Hacienda.
espero haberte ayudado
Si, muchas gracias.
Hola, me gustaria saber si me podéis informar acerca de lo que sería más ventajoso, ya que tengo el caso de una C.B. que está formada por 2 socios y que están interesados en comprar un local al banco en el que continuar realizando su actividad.
Por una parte el banco le comenta que si lo compra la C.B. como la parte vendedora es sociedad se puede acoger a la exención de IVA, es eso así? Les harían a posteriori pagar por ITP a ambos socios?
Y por otra parte si lo compran ambos comuneros sólo seria ITP?
Muchas gracias de antemano
Efectivamente, una Comunidad de Bienes y una S.A. quees lo que será, pueden acogerse a la exencion de IVA, pero siempre y cuando el bien adquirido, en este caso un local, tenga una actividad que lleve IVA, si es para uso propio, y no se va a alquilar, entonces deberían de hacerlo por ITP.
Estoy interesado en la compra de un local comercial en la Comunidad Valenciana y quisiera saber si tengo que prever el pago del ITP o del IVA. El inmueble en cuestión es una promoción que finalmente se adjudico el banco y que ahora vende la inmobiliaria de este. Yo soy particular no autónomo y el uso sería privado, no con fines comerciales.
Gracias.
persona fisica pero estoy dada de alta por alquileres en hacienda; es decir declaro iva de otros inmuebles, si quisiera comprar un local comercial de segunda mano con inquilino podria hacerlo con IVA PARA DESGRAVARLO?
Hola Isabel, si que podrías hacerlo, sería lo mas recomendable
Hola buenas noches, te felicito por la pagina. Estoy interesado en comprar un local en Asturias(es un pequeño hotel que esta cerrado) fue embargado y se lo ha quedado el banco y lo vende muy bien de precio. Y necesito tu ayuda sobre varias dudas:
-teniendo en cuenta que soy español (con 3 hijos) pero resido fuera del país, soy chef de profesión, lo compraría para reformarlo y explotarlo dentro de varios años.
Preguntas:
Que pagaria iva o itp?
Lo podría recuperar el iva pagado ?
viviría en el hotel con mi familia …esto influye en algo?
el hotel esta bien de precio ….se me puede reclamar un pago extra en impuesto por estar bajo el precio?
El hotel tiene un restaurante y la idea es alquilarlo ….afecta en algo?
Gracias por tu gran ayuda ..Saludos
Hola Adrian, en principio tendrías que pagar ITP, a no ser que se den las circunstancias que comentamos en el artículo para poder hacerlo por IVA (que seas sujeto pasivo de IVA, ó empresa y que a lo que lo destines lleve IVA), en cuyo caso obviamente podrías compensarlo.
Sobre el precio, efectivamente, si es menor que el que marca la COM, autónomo donde está ubicado, te podrían pasar una complementaria por los impuestos no pagados.
Gracias , un saludo
Hola
Otra duda referente a la compra de oficina. El caso es que la parte vendedora es Administrador Concursal de la empresa que está en liquidación, proponen escriturar por un valor inferior al valor catastral y nos dicen que compraventas por el Administrador Concursal no son revisadas por Hacienda porque está garantizado judicialmente.
¿Esto es cierto? Puede AC vender a cualquier precio?
Nos preocupa tener una revisión de valores de Hacienda y nos hagan una liquidación complementaria además de los intereses de demora.
Muchas gracias
Hola Ines, lo lamentamos mucho pero no se nos ha planteado este caso nunca, así que yo en tu caso lo preguntaría directamente a Hacienda.
Hola,
En dos meses tengo previsto iniciar una actividad de consultoria, como autónomo. Estoy barajando la posibilidad de comprar una oficina o vivienda donde trabajar. Por lo que leo me interesa más gravarlo con IVA, ya que en los próximos 4 años podría recuperar todo lo pagado por este concepto, me equivoco?. El ITP, en cambio, sólo podría incluirlo como gasto para el IRPF, no?
Siendo yo autónomo y desarrollando actividad económica, al comprar un inmueble de segunda mano (nuevo no podría pagarlo) podría gravarlo con IVA? En caso afirmativo, interpreto por otros comentarios, que ser el vendedor tendría que ser empresa o estar sujeto a IVA?
Muchas gracias. Es un portal muy interesante. Saludos
Por cierto, siendo vivienda de segunda mano, se podría gravar con IVA y luego compensarlo con el iva que yo cobrase por los trabajos que yo realizara? Gracias!
Efectivamente Raul, el vendedor tendría que ser también empresa o estar sujeto a IVA, pero el inmueble tiene que ser una oficina ó local, ya que si es una vivienda, solo podría ir con IVA si es primera transmisión. Gracias por tus comentarios
Muchísimas gracias por la respuesta.
En los portales inmobiliarios hablan a veces de lofts, estudios, etc. Intuyo que es otra manera de llamar a los locales y oficinas pero de forma más «deseable». Y en ese caso, podría gravarse con IVA si el vendedor está sujeto al mismo (en el escenario de que yo soy autónomo), cierto?
Gracias de nuevo. Saludos
Efectivamente, un Loft es un espacio de trabajo, el cual se podría usar también para vivir, aunque el uso legal es de local/oficina. Y si, en el caso que nos planteas, podría graavarse con IVA.
https://apimonteleon.com/que-es-un-loft-ventajas-y-desventajas-segun-nuestra-legislacion/#more-2663
Lo dicho !
se podría, si ambas partes, comprador y vendedor son empresas o profesionales sujetos a IVA y el inmueble que se adquiere va a tener un uso grabado con IVA igualmente.
Hola, mi pregunta es;
Somos una sociedad civil con dos autonómos y queremos comprar el local comercial que tenemos alquilado a un particular. El local es de segunda mano. Podemos renunciar a la exencion de IVA?
Hola Eli, en principio no por que el vendedor es persona física, y al no tratarse de primera transmisión, iría por ITP.
El vendedor es persona fisica pero presenta iva porque tiene varios locales arrendados todos de negocios.
Si el que vende es sujeto pasivo de IVA o siendo particular el local haya estado afecto a negocio propio, entonces la operación se puede hacer con IVA, si el vendedor no cumple este requisito se tributa por ITP.
Hola, quiero comprar una oficina y utilizarla como 2 vivienda, la oficina tiene una hipoteca y lo voy a subrogar.
Mi pregunta seria.
1º- El vendedor me solicita iva ( es persona física )¿es correcto?
2º- cuanto es el iva
3º si fuera ITP cuanto seria
gracias
Hola, en respuesta a tu pregunta, te contestamos cada punto:
1º.- Se puede hacer por IVA siempre que sea primera transmisión, o que ambas partes seáis persona jurídica
2º.- El IVA es el 10%
3º.- el ITP (en Madrid) el 6%, en otras Comunidades varía, en la mayoría es el 7%.
esperamos haberte ayudado
Hola,que ro comprar un local para trasforma lo en vivieda,que se paga iva o itp
Si es primera transmisión IVA, y segunda y posteriores ITP.
Buenas tardes,
Siguiendo con la duda de Inés tengo dos dudas.
1.-¿Cómo se paga el IVA de la compra venta del local comercial? ¿En el mismo momento de hacer las escrituras en el notario?
2.-¿Cuánto tiempo de tiene para deducirse el IVA soportado?
Vamos a empezar con un pequeño negocio y tenemos que hacer cálculos de si nos sale rentable pagar el IVA para poder deducirlo o no.
Muchas gracias
Hola Lucia,
El IVA se paga en el mismo acto de la compra al firmar las Escrituras.
En cuanto al tiempo para deducirse el Iva soportado, Las cuotas soportadas deducibles pueden ser incluidas en la declaración-liquidación del período de liquidación en que se hayan soportado o en la de los sucesivos, siempre que no hayan transcurrido cuatro años contados desde el nacimiento del mencionado derecho (devengo). Ver el siguiente enlace: https://www5.aeat.es/ES13/S/IAFRIAFRC11F?REFERENCIA=0107663
Hola!
Siguiendo los comentarios anteriores, tengo una duda:
voy a darme de alta como autónomo para ejercer una profesión. Estoy interesado en comprar una oficina, pero mi duda es que seria mas ventajoso tributar la compra por IVA o ITP? La oficina es de segunda mano y pertenece a una empresa.
Otra duda, debo comprarla antes de darme de alta o después?
Muchas gracias
Hola Ines,
Siempre es mas ventajoso tributar por Iva cuando el que compra realiza una actividad como profesional o como empresa, ya que ese IVA se compensara con los IVAS de la actividad.
Ademas en su caso no hay problema porque el que vende es una empresa.
En cualquier caso en la escritura de compra deben renunciar a la exención de IVA.
El tipo de IVA y de ITP dependerá de cada Comunidad Autónoma.
En cuanto a tu segunda pregunta, has de darte de alta primero para justificar que eres profesional autonomo.
Un saludo
Buenos días
Tengo una duda que me gustaría aclarar,si se trata de un local donde el vendedor es una persona física en escrituras,pero también autónomo puesto que desarrolla una actividad en su local,y el comprador es una empresa sl.
En este caso el comprador s.l tiene la opción de acogerse a IVA o a ITP según le venga mejor.Todo esto teniendo en cuenta que el vendedor realiza la venta como persona física y no como autónomo.
Muchas gracias!
Hola Mónica, en este caso concreto que nos cuentas no se pueden acoger a IVA.
Buenos dias
Me gustaría que por favor me ayudase en la siguiente situación.
Una persona juridica va a adquirir una vivienda (objetivo de alquilar y es la segunda vivienda) que pertenece a dos particulares.
Estos dos particulares, uno quiere vender la vivienda con iva, y el otro particular no.
¿cabe la posibilidad de renuncia a la exencion de IVA?
¿cuales son los requisitos a cumplir por el transmitente y el adquirente?
en caso de que no se pueda acojer a la renuncia de la exencion de IVA, ¿se debe hacer dicha operacion por ITP? Donde puedo verlo
Gracias.
Hola Pepa,
En primer lugar todas las partes involucradas han de estar de acuerdo en solicitar la exencion de Iva.
En cuanto a los requisitos a cumplir:
art. 20, apartado 2, de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del IVA, el sujeto pasivo de las operaciones objeto de la exención descrita (EDL 1992/17907) en el número 22 del apartado 1 del propio art. 20 (segundas o ulteriores entregas de edificaciones) podrá renunciar a la correspondiente exención del IVA, siempre que el adquirente de los inmuebles cumpla los siguiente requisitos:
a) Que el adquirente sea un sujeto pasivo del IVA que actúe en el ejercicio de su actividad empresarial o profesional.
b) Que el adquirente tenga derecho a la deducción total del IVA soportado por la correspondiente adquisición.
No obstante, te dire que si la vivienda no se va a destinar a una actividad que genere IVA, hacienda esta interpretando que ha de liquidarse por ITP.
Espero haberte servido de ayuda.
Saludos
Buenos dias. Soy una persona física que quiero comprar un local comercial para alquilarlo.Tengo varias consultas:
1ª. Puedo comprar con IVA si el vendedor está sujeto a IVA?.
2ª. En caso positivo, podría solicitar la devolución del IVA pagado en la compra, una vez alquilado el local al mes siguiente?
3ª. Que tipo de IVA pagaría en la compra teniendo en cuenta que resido en la Cdad. Valenciana.
Muchas gracias.
Hola Jose, intento contestarte a los e puntos
1º.-en relación a los sujetos que intervienen en la operación, tanto el transmitente como el destinatario de la operación deberán ser empresarios o profesionales habituales u ocasionales, pudiendo ser personas físicas o jurídicas.
2º.- si soportamos IVA en la adquisición de un inmueble podremos compensar ese importe con el IVA que hayamos repercutido o, si no dispusiéramos de base suficiente, solicitar su devolución, neutralizándose así su efecto.
3º.- El IVA es un impuesto nacional, y se paga lo mismo en cualquier parte de España.
Esperamos haberte ayudado
Hola, quiero comprar un bajo comercial a un banco, que iva o itp, tendría que pagar.
Soy partucular y lo usaría como trastero (cosas, sillas, bicis…)GRACIAS
Hola Rosa, si es la primera transmisión será por IVA; en el caso de segunda o posteriores dependerá de si tu eres persona física, que iría por ITP, ó jurídica, en cuyo caso si que podrías hacerlo por IVA, si quieres y si es que lo vas a destinar a alquiler con IVA.
Hola buenos dias siguiendo el hilo de vuestro post necesitaria aclarar un par de cuestiones…..
tengo una sl y quiero comprar un piso a una entidad bancaria para poner las oficinas de la misma…..me han comentado que pidiendo renuncia a la exención de IVA tributaria solo al 1.8% (catalunya) modificando el domicilio social en el mismo acto de la compra ….esto seria correcto??
muchas gracias
Si una SL. compra un inmueble a un banco, siempre puede pedir la renuncia a la exención de IVA, por lo tanto pagas este impuesto y no ITP, el cual te puedes desgravar.