Sí, es posible.
La opción de la venta mediante nuda propiedad permite a personas mayores a mantener la propiedad en usufructo (derecho de uso y disfrute) y a la vez obtener liquidez.
El comprador a su vez se benéfica de comprar en un precio inferior al de mercado.
Ventajas y desventajas:
Para el vendedor, la ventaja es que le aporta liquidez en su etapa de jubilación en las que las pensiones en muchos casos son muy reducidas y con esta venta pueden generar ingresos extra para complementarla y así entre otras cosas sufragarse el coste de cuidados en vida. La desventaja es que conlleva algunos gastos.
Es un recurso al que suelen optar personas mayores solteras, viudos o que no tienen descendencia directa a quien dejar el inmueble en herencia.
Para el comprador, la ventaja es que se beneficia de un precio más bajo que el del mercado, pero pueden pasar muchos años hasta convertirse en pleno propietario del bien y también acarrea algunos gastos.
La venta de la nuda propiedad se puede dar de diferentes formas:
- Recibiendo el dinero en un pago único
- Percibir una renta vitalicia periódica
- Cobrar una parte del capital al inicio y el resto en rentas mensuales de por vida.
El usufructo suele pactarse hasta el fallecimiento aunque también puede ser temporal.
En cuanto al precio de venta se puede resentir entre un 20% a un 70% por debajo del mercado, ello depende mucho de la situación de la vivienda, sus características y sobre todo de la edad y el sexo del usufructuario, cuyo valor está conforme a las tablas oficiales de la Dirección General de Seguros y del INE.
La edad media de vendedores de la nuda propiedad es de más de 75 años y en todo caso es excepcional que la persona tenga menos de 65 años, ya que no tiene sentido porque a menor edad mayor valor del usufructo y por tanto este superaría con creces el valor de la vivienda.
El tipo de comprador de este tipo de venta es el inversor que no tiene necesidad de disfrutar de la vivienda acorto plazo, inversión no exenta de riesgo, ya que el costo será mayor cuanto más años transcurran desde la compra de la nuda propiedad, que dependerá de la longevidad del usufructuario.
Pero no todo son ventajas, hay que tener en cuenta el coste fiscal y el reparto de gastos de este tipo de transacciones.
FISCALMENTE
En caso de que la transmisión de la nuda propiedad genere en el vendedor una ganancia de capital, (la diferencia entre el precio de venta y el valor de adquisición) tributará en la base imponible del ahorro, a un tipo entre el 19% y el 21%.
Si se opta por la renta vitalicia, entonces el vendedor deberá tributar anualmente (también en la base imponible del ahorro) por cada anualidad recibida reducida en unos porcentajes que la ley establece según la edad del perceptor (por ejemplo, un 20% de la anualidad si éste tiene entre 66 y 69 años y un 8% a partir de 70 años).
En cualquier caso, si el vendedor es mayor de 65 años, y lo que se transmite es la vivienda habitual, entonces la ganancia quedaría exenta de tributación en el IRPF.
GASTOS DE LA COMPRAVENTA
Los gastos de la compraventa (notario, registro e impuestos) corren a cargo del inversor, excepto la plusvalía municipal que la paga el vendedor.
El usufructuario también deberá afrontar los gastos inherentes al uso del inmueble, como los recibos de los suministros (luz, agua, etc.) o las cuotas ordinarias de la comunidad.
Por su parte, el nudo propietario deberá abonar el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) y las derramas extraordinarias. Y una vez extinguido el usufructo, deberá abonar nuevos gastos de registro e impuestos para la adquisición del pleno dominio de la propiedad.
Escrituras. La formalización de la compraventa se realiza en escritura pública ante notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad. El derecho de usufructo queda recogido en la propia escritura y tiene validez hasta la muerte del último de los beneficiarios en el caso de matrimonios o hermanos.
Modificaciones. Si en algún momento no se desea mantener el usufructo, se puede alquilar. También se puede vender ese derecho al nudo propietario.
El inversor no puede alquilar la vivienda, pero sí vender la nuda propiedad a un tercero.
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