En su día me hicieron una entrevista en Onda Madrid acerca del “catastrazo” y, entre otras preguntas, incidieron en cuál era la diferencia entre el Valor real y el Valor de mercado, además de si se producían situaciones injustas y cómo resolverlas.

Valor catastral y precio de mercado son conceptos diferentes. El primero es un valor administrativo que se determina en base a los datos que figuran en el catastro inmobiliario. El valor de mercado, por su parte, se refiere a la cuantía que puede alcanzar el inmueble en una operación de compraventa. Desde julio de 2021 la base imponible de ambos impuestos ya no es el “valor real”, sino el valor de mercado y esto tiene consecuencias directas sobre la base imponible del ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) y del ISyD (Impuesto de Sucesiones y Donaciones) y ello se produce  a partir  de la Ley de lucha contra el fraude que  tuvo lugar 11-7-2021.

¿Qué significa esto?

Antes el valor de escritura se presumía cierto, y era Hacienda la que debía desvirtuarlo y acreditar que no se correspondía con el valor real. Ahora la ley presume que el valor de referencia de Catastro se corresponde con el de mercado y son los contribuyentes los que, si no están de acuerdo, deben demostrar lo contrario. Además y en caso de que el contribuyente declare una base imponible inferior a la prevista en la ley, la Administración, al regularizar la situación tributaria, puede iniciar también un expediente sancionador.

Esta nueva referencia está dando en muchos casos situaciones injustas en el que el valor real de venta es más bajo que el valor de referencia, pero sin embargo el comprador ha de pagar el ITP según la valoración de Hacienda.

Dicho esto, nos planteamos lo siguiente. ¿Y si los inmuebles que se venden en el mercado libre en vez de aumentar de valor bajan de precio?

En nuestro día a día somos testigos de casos que la Administracion debería de tener previsto pero que no es así, como nos paso con un piso de VPPL, en el que el valor de módulo era menor que el valor de referencia. En ese caso ¿en cuanto se escritura? Entendimos que debería escriturarse por el valor del módulo, pero como la venta se hacía con préstamo hipotecario el banco consideró que debían pagar por el valor de referencia. Os aconsejamos que si os ocurre este caso lo comuniquéis previamente al IVIMA y a Catastro.

Otra forma de poder corregir estos desfases con el Valor de referencia es que comprobéis los metros de vivienda que aparecen en el catastro, que en muchos casos es diferente a los de escritura (normalmente más que en escritura) y aunque los metros que prevalecen a efectos de valorar un inmueble para la venta son los de Escritura (Registro de la Propiedad), la Administracion calcula los valores mínimos de referencia por los metros de Catastro.

Por tanto revísalo, y si tienes menos metros en escritura corrígelo en el Catastro de modo que también repercuta en el valor final de referencia para el pago del impuesto de ITP  e ISyD.

Para ello y si la diferencia entre catastro y escritura de una propiedad es inferior al 10%, no hay necesidad de abrir un expediente con lo que bastara ir a Catastro y solicitar el ajuste de metros, lo cual también te beneficiara a la hora de pagar el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) que será mas bajo.

Y por ultimo siempre puedes recurrir si no estás de acuerdo con el pago, para ello hay dos formas de hacerlo:

  • La primera consistiría en tributar conforme al valor de referencia de Catastro, y posteriormente solicitar la rectificación de la autoliquidación presentada, y la devolución de ingresos indebidos.
  • La segunda, supondría tributar por el valor de escritura, siendo éste inferior al de referencia de Catastro, y posteriormente recurrir la liquidación que se notifique pero esta liquidación vendría acompañada de intereses de demora, siendo posible además la imposición de una sanción.

En cualquier caso, será el contribuyente el que deba demostrar y acreditar que el valor de referencia de Catastro, en el caso particular de su inmueble, no se corresponde con el de mercado.

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