Si eres propietario y vas a vender una propiedad, necesitarás tener la documentación necesaria para ello, no basta con que sepamos que somos propietarios de la misma.
La propiedad hay que demostrarla, y eso se hace con un título de Propiedad en documento público y original, que puede ser una escritura de compraventa, de herencia, de donación, una disolución de gananciales, etc., o documento auténtico expedido por autoridad judicial o por el Gobierno o sus agentes en la forma que prescriben los Reglamentos.
En segundo lugar debe estar sellado por Hacienda y/o acreditar previamente el pago de los impuestos correspondientes al acto o contrato que se pretende inscribir.
Y tercero y último requisito, es el de estar debidamente inscrito en el Registro de la Propiedad, que es como se demuestra frente a terceros.
La falta de cualquiera de estos tres requisitos nos impediría el poder vender, y si hemos firmado un contrato privado de compraventa con arras y vence el plazo antes de tenerlo, podríamos vernos en un problema al tener que devolver el duplo de la cantidad recibida en arras.
Tanto la parte compradora como la vendedora deberán acreditar su identidad personal mediante DNI o NIF, así como tener capacidad jurídica y de obrar, mediante los poderes oportunos si fuera necesario. De no cumplir los requisitos legales, igualmente no podríamos firmar la venta, por lo tanto sobre todo en el caso de tener poderes, conviene asegurarse de que son totalmente válidos para la venta que se vaya a realizar, y que no carecen de ningún requisito básico.
La cédula de habitabilidad es necesaria en muchas Comunidades de España, y siempre en la compra de vivienda nueva.
Debemos contar con un Certificado de Eficiencia energética, expedido por un técnico competente y que esté inscrito en el registro local al efecto. Solo en algunas excepciones que marca la normativa estaríamos exentos.
Igualmente es necesario contar con el certificado de estar al corriente en los gastos de Comunidad, expedido por el administrador y con la firma válida del presidente.
También deberemos acreditar el estado de la ITE, así como si hay derramas u obras pendientes derivadas de la misma, y haber pactado previamente quien las va a pagar, si el vendedor por adelantado, o por el contrario se hará cargo el comprador tras la venta.
IBI, la ley nos obliga a aportar el último recibo del mismo pagado, y responderemos de cualquier deuda pendiente anterior.
Si existieran cargas, tendremos que aportar certificado del estado de las mismas En el caso de una hipoteca, el banco acreedor nos tendrá que facilitar un certificado de la deuda pendiente calculando los intereses a la fecha de la venta o un certificado de deuda cero, si está cancelada económicamente el préstamo.
Aquí los problemas más habituales surgen cuando hay una hipoteca liquidada económicamente hace tiempo, pero de la cual no se hizo escritura de cancelación ni se inscribió en el registro, en la mayoría de los casos, si el comprador lo hace con financiación hipotecaria, será el banco del comprador el que retenga una provisión de fondos y se encargue de la cancelación registral, pero si resulta que es de un banco o una Caja de Ahorros que ya no existe, absorbida por otra entidad, habrá que contar con muchos datos y tiempo para que ésta encuentre el expediente y nos haga un certificado de que la deuda está saldada.
Nota Simple registral: expedida por el registro de la propiedad, acredita quien o quienes son los propietarios, el estado de cargas actual, limitaciones, servidumbres, etc. y cuando se adquirió la misma.
En cualquier caso no te la juegues, consulta con un profesional y verifica que tienes toda la documentación en regla, te evitarás sustos y problemas y podrás vender con tranquilidad y sin riesgos.
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