Hoy voy a contaros como se ha desarrollado una compraventa, en la que se inicia una discusión entre las partes por la diferencia de metros cuadrados entre escritura y catastro.

La operación de venta que os comento se desarrolló bien hasta la firma del contrato de arras, en el que se especificaba que la vivienda se compraba como cuerpo cierto, precisamente para evitar la discusión con las diferencias de m² que aparecían en escritura y en catastro, por supuesto los compradores ya conocían la casa y estaban de acuerdo.

Estos solicitan una valoración al banco, para que les concedan el crédito hipotecario y según el comprador, ahí empiezan los problemas, el banco (según el comprador) dice que no puede admitir esa discrepancia de metros y que por tanto se niega a conceder el préstamo hipotecario.

La cuestión es que haciendo averiguaciones y después de proponerle las soluciones al comprador, como hacer una manifestación en escritura o, simplemente, cambiar de banco (estos admiten una diferencia de hasta un 20% de m²). Ante su negativa, solicitamos a su banco el informe en el que se basa ese defecto técnico que actúa como impedimento para la firma de la compraventa. Ese informe técnico solicitado no llega nunca, y después de varios rifirrafes, lo que quería el comprador en realidad era forzar la negociación a posteriori y renegociar el precio de compra.

Finalmente la operación se ha firmado y por supuesto se ha confirmado que dicha discrepancia de m² no era ningún impedimento para la firma.

Independientemente de esta historia real, hay que tener en cuenta que:

La mayor parte de las viviendas situadas en el centro de las ciudades adolecen en sus escrituras de diferencias entre los m² que aparecen en escritura y los m² que aparecen en catastro, sobre todo en fincas o edificios antiguos.

Esto es así, porque antiguamente los datos de escritura se hacían por “manifestación de los interesados”, y al describir la finca se dijo que tenía una superficie distinta, lo cual se ha ido transmitiendo de escritura en escritura sin que en ningún momento se haya modificado. Las discrepancias entre catastro y registro de la propiedad se suelen producir en cuanto a volumetría, linderos e incluso ubicación. Esto es bastante habitual.

¿Cuál es la solución?

Bastaría con una manifestación en escritura y la localización georeferenciada de la finca, a la que procede el propio Notario.

Con la nueva Reforma de la Ley hipotecaria se pasa a regular la concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física y jurídica extraregistral, para adaptar la discrepancia entre el catastro y el registro de la propiedad a la realidad física de las fincas prevaleciendo la representación georreferenciada de las fincas, con respecto a la descripción literaria (de escritura), para determinar su delimitación y superficie.

Si la discrepancia entre el catastro y el registro de la propiedad es inferior al 10%, la rectificación de la escritura notarial no necesita la apertura de expediente alguno y no queda la finca impedida de inscripción registral si se cumplen los demás requisitos de la Ley Hipotecaria a efectos registrales de fincas.

Por el contrario, si el catastro y el registro no coinciden por una diferencia superior al 10%, el notario debe proceder a la apertura de un expediente hipotecario aportando una representación gráfica alternativa georeferenciada que reúna los requisitos de la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro de fecha 26 de Octubre de 2015.

http://www.catastro.minhap.gob.es/esp/CoordinacionCatastroRegistro.asp

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