Hoy voy a contaros como se ha desarrollado una compraventa, en la que se inicia una discusión entre las partes por la diferencia de metros cuadrados entre escritura y catastro.
La operación de venta que os comento se desarrolló bien hasta la firma del contrato de arras, en el que se especificaba que la vivienda se compraba como cuerpo cierto, precisamente para evitar la discusión con las diferencias de m² que aparecían en escritura y en catastro, por supuesto los compradores ya conocían la casa y estaban de acuerdo.
Estos solicitan una valoración al banco, para que les concedan el crédito hipotecario y según el comprador, ahí empiezan los problemas, el banco (según el comprador) dice que no puede admitir esa discrepancia de metros y que por tanto se niega a conceder el préstamo hipotecario.
La cuestión es que haciendo averiguaciones y después de proponerle las soluciones al comprador, como hacer una manifestación en escritura o, simplemente, cambiar de banco (estos admiten una diferencia de hasta un 20% de m²). Ante su negativa, solicitamos a su banco el informe en el que se basa ese defecto técnico que actúa como impedimento para la firma de la compraventa. Ese informe técnico solicitado no llega nunca, y después de varios rifirrafes, lo que quería el comprador en realidad era forzar la negociación a posteriori y renegociar el precio de compra.
Finalmente la operación se ha firmado y por supuesto se ha confirmado que dicha discrepancia de m² no era ningún impedimento para la firma.
Independientemente de esta historia real, hay que tener en cuenta que:
La mayor parte de las viviendas situadas en el centro de las ciudades adolecen en sus escrituras de diferencias entre los m² que aparecen en escritura y los m² que aparecen en catastro, sobre todo en fincas o edificios antiguos.
Esto es así, porque antiguamente los datos de escritura se hacían por “manifestación de los interesados”, y al describir la finca se dijo que tenía una superficie distinta, lo cual se ha ido transmitiendo de escritura en escritura sin que en ningún momento se haya modificado. Las discrepancias entre catastro y registro de la propiedad se suelen producir en cuanto a volumetría, linderos e incluso ubicación. Esto es bastante habitual.
¿Cuál es la solución?
Bastaría con una manifestación en escritura y la localización georeferenciada de la finca, a la que procede el propio Notario.
Con la nueva Reforma de la Ley hipotecaria se pasa a regular la concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física y jurídica extraregistral, para adaptar la discrepancia entre el catastro y el registro de la propiedad a la realidad física de las fincas prevaleciendo la representación georreferenciada de las fincas, con respecto a la descripción literaria (de escritura), para determinar su delimitación y superficie.
Si la discrepancia entre el catastro y el registro de la propiedad es inferior al 10%, la rectificación de la escritura notarial no necesita la apertura de expediente alguno y no queda la finca impedida de inscripción registral si se cumplen los demás requisitos de la Ley Hipotecaria a efectos registrales de fincas.
Por el contrario, si el catastro y el registro no coinciden por una diferencia superior al 10%, el notario debe proceder a la apertura de un expediente hipotecario aportando una representación gráfica alternativa georeferenciada que reúna los requisitos de la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro de fecha 26 de Octubre de 2015.
http://www.catastro.minhap.gob.es/esp/CoordinacionCatastroRegistro.asp
Cuando estés planteándote vender o alquilar tu propiedad, piensa en Comprarcasa Apimonteleon Agentes de la Propiedad Inmobiliaria. Somos profesionales con más de 25 años de experiencia. www.apimonteleon.com, 91 445 02 79.
Hola y felicidades por la web y ayuda a gente que desconocemos este mundo. Tengo varias consultas respecto al registro de mi vivienda.
Se trata sobre los m² del piso, no acabo de entenderlo bien y querría que me sacárais de dudas, por favor.
En los documentos que adjunto indican los m² “útil” en 61,78m² y “adoptada” en 76,53m². Hay una parte común de 6,32m² que entiendo, viendo el plano, que es el patio interior (que forma parte de la comunidad, al vivir en un entresuelo). ¿Qué significa superficie escritura superficie catastral? ¿Qué diferencia hay? Es que veo en una sola tabla muchas cifras de m² y no entiendo apenas.
El patio interior de 6,32m² siendo de la comunidad, ¿Tengo derecho a poderlo utilizar en parte o en su totalidad? Según me dijo mi vecino de enfrente él sí puede en su totalidad y yo no según su escritura de la vivienda.
Hola Gracia, nos alegra que te sirva de ayuda nuestro Blog, pero obviamnete esto son preguntas generales y la web no admite adjuntar documentos, por lo que no podemos entrar a valorar casos concretos, sobre tu consulta intentamos aclararte, que la superficie de escritura es la que prevalece, lo que suele suceder es que refleja la utirl y la construida; esto no tene nada que ver con el patio, que porlo que comentas es dela comunidad de propietarios, aunque seguramente tendrás el suso y disfrute del mismo.
Hola
estoy comprando una casita en el pueblo y tengo una duda porque la nota simple pone solo la superficie util de 30 m2 y el catastro dice 52 m2 de superficie construida. Hemos comprobado da la tasación que son 50,60 m2 construidos y con es la description catastral corresponde a la realidad . La duda es ¿Debe haber una superficie útil o una superficie construida en el registro de la propiedad? Que hago? estoy confundida ..puedo preguntar de corregir la escritura? tengo que pagar mas pos eso?
Hola Gemma, esto es mas habitual de lo que debería, y en principio no pasa nada y puedes comprar, aunque se puede solucionar con un técnico que os haga las un informe de la medición real con coordenadas georeferenciadas .
Buenos días,
Me encuentro en un caso similar, ayer visité un piso para su compra. Es un dúplex y al parecer la vendedora me comentó que en el registro solo aparece la planta baja (de ahí que se pague tan poco de IBI) la planta superior que es bastante grande (dos habitaciones y un baño) no está en el catastro pero si en el registro.
Me preocupa la futura visita del tasador del banco, que vea que no coincide y no me aprueben la hipoteca o que los gastos al final sean mayores.
Sería posible realizar está operación con normalidad está o el tasador al ver la diferencia siempre reportara y podrían surgir problemas?
Hola Beatriz, el tasador tendrá en cuenta los mts2 reales y los de escritura para realizar la valoración, otra cosa es que haya que regularizar el catastro para que el banco no ponga pegas con la hipoteca, y acabes necesitando un informe técnico para el catastro, lo cual es sencillo y no muy costoso.
Hola, quisiera hacer una pregunta.
He adquirido una casa de pueblo, la casa es de piedra construida hace unos 200 años. Según la escritura tendría 180m2 de superficie, luego separa los metros construidos en las diferentes plantas y los metros no construidos.
Hemos hecho las mediciones por por fuera, de la propiedad y por dentro y nos hemos percatado que nos faltan unos 25m2. En teoría es una casa independiente y según las escrituras nos especifica cuáles son los colindantes (los vecinos de los dos lados y los de detrás y de frente una calle pública).
Al ser una casa independiente, por un lado hay un vecino que en principio no debería apoyarse en mi pared, aunque lo ha hecho y en su día le pararon la obra) por el otro lado tengo una callejuela que está reflejada como parte de mi propiedad (también la hemos incluido en las mediciones finales) y por detrás la casa tiene levantada una pared de piedra. A simple vista la casa debería terminar ahí pero detrás hay una plantación de verduras que según la escritura es de la vecina de atrás y según el catastro también. Por lo que lo único que me queda por deducir es que hayan tomado mal las mediciones pero es posible equivocarse en 25m2?
A quien me tendría que dirigir para cotejar donde se han perdido esos 25m2? Cuál sería el profesional que debería buscar para saber si alguno de los vecinos me ha quitado metros o por el contrario en la escritura han apuntado metros de más?
Imagino que tendrá que ser un profesional con poder para solicitar las escrituras de los colindantes y averiguar los metros de dichas propiedades y así saber si es un error de medición de mi escritura o por el contrario en algún momento alguno de los vecinos se adueñó de mis 25m2 faltantes.
Muchas gracias por vuestra información, son de gran ayuda!!!
Hola Aloña,
Para Obtener datos del inmueble (calle y número, polígono y parcela o, la referencia catastral) puedes buscarlo en Goolzoom Una vez que tenemos el programa abierto, y sabiendo la localización física del inmueble, hacemos click sobre el inmueble en cuestión. En ese momento se abrirá una ventana emergente en la que aparecerá la información catastral del inmueble. ( referencia catastral y/o polígono y parcela)
Despues Acceder al Catastro Virtual de la Oficina Virtual del Catastro. Introducir los datos obtenidos en Goolzoom (referencia catastral y/o polígono y parcela) pinchas Pinchamos en “Datos y Consulta descriptiva y gráfica” . Al margen izquierdo tendremos tres opciones; cartografía, Consulta Descriptiva y Gráfica e Imprimir Datos. Si queremos localizar la ficha catastral, pincharemos sobre la opción “ Consulta Descriptiva y Gráfica”
Una vez tenemos la referencia del inmueble: Acceder a la Oficina Virtual de la Página del Registro de la Propiedad, y solicitar una nota simple.
En este momento tendremos que aportar toda la información recabada ( localización del inmueble, referencia catastral, superficie del inmueble, etc), para que la localización sea más sencilla. Obtendremos información sobre la titularidad y las cargas de los inmuebles inscritos en todos los Registros de la Propiedad de España.
Los metros de los colindantes lo puedes averiguar solicitando nota simple del Registro de la propiedad de los propietarios.
Para las mediciones deberás acudir a un arquitecto o a un topógrafo que mida la finca y vea si coincide .
Buenos días,
Quiero comprar una vivienda y existe diferencia de metros construidos, entre registro=37 m. y catastro=45 m., es del año 1969.
Puedo tener algún problema a la hora de escriturar o posterior??
Se puede solucionar esta diferencia??
MUCHISIMAS GRACIAS.
Hola Mercedes, esto es un exceso de cabida, y en caso de excesos inferiores al 5% de cabida se permite la mera rectificación de la superficie directamente en el Registro de la Propiedad (Art. 298 R.H.).
Para excesos entre el 5% y el 10% de cabida, se debe contar con un certificado o informe de técnico competente que permitan la perfecta identificación de la finca y de su exceso de cabida (Art. 298 R.H.).
Espero haberte ayudado,
El 26/04/2019 firme un contrato de arras, que posteriormente se convirtio en escritura publica ( 8/08/2019), por la compra de dos parcelas rusticas que segun consta en las notas informativas, que me entrega la inmobiliaria a través de la cual realizaba la operacion, consta que una parcela tiene una superficie de ocho areas, ochenta y siete centiareas y media(887.5 m2) y la otra tiene cabida de de ocho areas, 87 ca. (887 m2). En la escritura se hace constar que me venden 887.5 + 887 m2 si bien en la descripcion de las fincas, se hace constar que la superficie catastral de una parcela es de 540 m2 y la otra de 593m2 ”si bien se trata de la misma finca” ahora despues de dos años de la firma de la escritura aparece un propietario de una finca colindante y con el juez de paz del T.M. que le da la razon, diciendo que he invadido su parcela, (no tiene portal de acceso), me acredita escritura de compra, levanto plano topografico de mi propiedad y se determina que la propiedad tiene una superficie total de 1774.5 m2. Si sumo las superficies catastrales de mis dos parcelas nos salen 1133m2 y un sobrante sobre la medición realizada de 641.5 m2 que podría ser la parcela del propietario colindante, siendo que la compra que hice de buena fe, y con las superficies REGISTRALES que se me facilitaron ahora existe discrepancia con el propietario colindante quien tiene razon?? que me aconsejan hacer?? He puesto el asunto en manos de mi abogado, sin embargo me gustaria tener una segunda opinion. Gracias
Hola Eduardo,
El asunto es complejo y habría que conocer demasiados detalles para aconsejarle debidamente. Seguro que su abogado le aconsejara con conocimiento de causa.
Buenas tardes,
Yo estoy en una situación parecida, me acaba de enviar la nota simple y aparecen 15m2 menos de lo que consta en el catastro, según la inmobiliaria y su notario no supone ni un problema ya que la propiedad se venderá como “cuerpo cierto”, he llamado a un notario y me indicado que mientras las diferencias las pongan en las escrituras no debería haber problema. Sin embargo, en cada pagina leo una cosa diferente y me esta creando confusión.
Hola Leonardo,
Lo que sirve son los m2 de escritura, en cuanto a vender como cuerpo cierto es correcto siempre y cuando estes de acuerdo en aceptar que los m2 que compras son los que aparecene en escritura.
Hola,
En mi caso estoy interesada en comprar un piso y un trastero. Antiguamente ambos inmuebles se correspondían con una única vivienda de 118 m2. Sin embargo, ahora en el registro de la propiedad ya figura como una vivienda de 60m2 y un trastero equivalente. En qué repercute la descoordinación entre registro y catastro? Debería instar a la inmobiliaria que haga saber a los propietarios que quiero q se solucionen las discrepancias antes de realizar la compra? Muchas gracias
Hola Maria,
En este caso lo que incide es que los m2 de catastro son por los que se guía el ayuntamiento para cobrar el impuesto del IBI, ese impuesto va en función de la calificación de cada inmueble, es decir, si no ha sido cambiado en el catastro te cobraran el IBI en relacion a 118 m2 de vivienda cuando en realidad solo tendrías que pagar en la proporción real, 60 m2 de vivienda y por los m2 que correspondan de trastero, que no tiene el mismo valor , ni los impuestos son los mismos.
Hola,
Tengo una duda sobre lo comentado, estoy en un caso parecido en una compraventa.
El el caso, “si el catastro y el registro no coinciden por una diferencia superior al 10%, el notario debe proceder a la apertura de un expediente hipotecario aportando una representación gráfica alternativa”, dada esta situación, ¿Quién corre con los gatos que pueda generar el expediente, vendedor o comprador?
Gracias por la ayuda, un saludo
Hola Ivan, pues dependerá de lo que se haya pactado previamente sobre los gastos de la compraventa, aunque en este caso creo que lo equitativo sería que fueran al 50%.