Cuando vendes una vivienda, uno de los impuestos que nos imputamos en la declaración de renta es la ganancia o la pérdida patrimonial como consecuencia de la venta del piso, que es el resultado de restar el precio de venta menos el precio de compra y los gastos asociados.

Cuando lo que vendes es tu vivienda habitual, la forma de evitar pagar este impuesto es reinvertir las ganancias en la compra de otra vivienda habitual.

Si reinvertimos las ganancias obtenidas de la venta en vivienda habitual estaremos exentos de pagar el IRPF, pero con el  límite temporal para realizar la reinversión máximo de 2 años a tener en cuenta desde la fecha de venta. Es decir que, desde que decidimos vender piso hasta que compramos una nueva vivienda habitual deben pasar como máximo 2 años.

Hasta aquí todo claro, pero ¿qué pasa si compro la vivienda antes de vender la habitual? 

Puede ocurrir que hayas encontrado una oferta única y quieres dar la señal, puede que necesites comprar un piso porque te mudas de ciudad, porque tu familia ha crecido o porque no encuentras comprador y el tiempo pasa y decido comprar antes de vender la mía.

En estos casos ¿se tendrá en cuenta las ganancias al comprar vivienda antes de vender la habitual?

Las ganancias patrimoniales tributan en la base imponible del ahorro entre el 19% al 23% dependiendo del total obtenido por la venta y el momento de la misma.

En este caso ¿qué hago si he comprado antes de vender?

Pues el Ministerio de Hacienda entiende que estos dos años también se pueden contar hacia atrás, es decir, que desde que adquirimos nuestra nueva vivienda habitual tenemos 2 años para vender la casa antigua.

Otro problema que me puedo encontrar si compro antes de vender es la financiación. 

Si nuestra vivienda habitual que queremos vender y tenemos hipoteca, para comprar tendremos que cancelarla y contratar una nueva o que el comprador de nuestra casa se subrogue en el préstamo hipotecario, pero esto puede ser complicado y los bancos cada vez son más estrictos con este tipo de operación y pocas veces acceden.

¿Cómo puedo entonces financiarla? En estos casos nosotros aconsejamos y ayudamos a nuestros clientes a contratar una hipoteca puente, que consiste en juntar ambas hipotecas en una hasta que se vende el piso antiguo, de modo que puedes comprar el nuevo y cuando vendas liberar el importe de la hipoteca anterior.

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