Nos encontramos con anuncios de locales que rezan SE TRASPASA, pero en su mayoría este anuncio en su estricto sentido jurídico, no es correcto ya que con las últimas modificaciones de la LAU este concepto ya no existe.
¿Qué es el traspaso?
La antigua Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 lo define así: “Cesión mediante precio de los locales sin existencias hecha por el arrendatario a un tercero”.
El motivo de la existencia de esta figura del traspaso era que los contratos de Arrendamiento de negocio tenían una duración prácticamente ilimitada. De modo que el que adquiría un local en traspaso era consciente de que tenía un activo casi de “por vida” y que este derecho de uso y disfrute lo podía ceder en el tiempo a un tercero.
Además, en el traspaso el propietario del local tiene derecho a percibir una parte del precio que se abone por este.
Interesante en estos casos informarse acerca de:
- Traspaso o cesión de local de negocio cuyo contrato de arrendamiento fue posterior al 1-1-1995
- Traspaso de local de renta antigua (para los casos en que el contrato de arrendamiento del local de negocio se celebró antes del 9 de mayo de 1985).
En el año 1995 desaparece la prórroga forzosa a favor del inquilino y por tanto deja de existir la duración indefinida y por ende el traspaso. De hecho la Ley vigente ((ley 29/1994, de 24 de noviembre de arrendamientos urbanos) no contempla el traspaso para los contratos que se firmen durante su vigencia, lo que si admite es la cesión del contrato de alquiler.
¿Qué es la cesión?
El traspaso o cesión de local de negocio consiste, fundamentalmente, en sustituir al actual arrendatario (cedente) por uno nuevo (cesionario), manteniéndose iguales las demás condiciones del contrato de arrendamiento del local. En este caso el propietario del local no tendrá derecho a cobrar un porcentaje de ese precio, excepto que haya una cláusula en el contrato de arrendamiento que recoja ese derecho a favor del arrendador (o que las partes lleguen a un acuerdo).
Lo que sí puede hacer el propietario del local es elevar el alquiler al nuevo inquilino al amparo del artículo 32 de la 29/1994.
La cesión puede ir acompañada o no de un precio a pagar por el nuevo inquilino (cesionario) al antiguo inquilino (cedente). Hay libertad de pactos entre las partes para fijar un precio por la cesión o para determinar que se realice la cesión sin dinero de por medio.
En caso de se ponga un precio a la cesión, no hace falta el consentimiento del arrendador en la cesión de local de negocio si en el contrato de arrendamiento no figura la prohibición de traspasar.
El nuevo inquilino puede realizar actividad distinta a la que venía realizando el antiguo, salvo que exista pacto en contrario entre ambos inquilinos o en el contrato de arrendamiento.
Se puede ceder el contrato de arrendamiento así como las existencias, útiles e instalaciones, así como licencias y permisos en el que el cesionario puede subrogarse siempre que se trate de la misma actividad, siendo conveniente que se refleje cuál es el precio de las existencias o muebles.
En resumen:
- Se mantiene en vigor el mismo contrato de arrendamiento inicial, con la salvedad de que cambia el inquilino.
- Se materializa a través de un contrato de traspaso o cesión, que a estos efectos actúa como si fuese un anexo al contrato de arrendamiento que modifica a la parte arrendataria (se cambia un inquilino por otro), no afectando al resto de las condiciones del contrato de arrendamiento.
- En el local que se desea ceder a un nuevo inquilino ha de realizarse actividad empresarial o profesional.
- No es necesario el consentimiento del arrendador para que pueda realizarse el contrato de cesión, salvo que en el contrato de arrendamiento se hubiera estipulado que será necesario el consentimiento del arrendador.
- Desde la firma del contrato de cesión entre el antiguo inquilino (cedente) y el nuevo inquilino (cesionario), el antiguo inquilino tiene un mes de plazo para notificar, de forma fehaciente, la celebración de la cesión/traspaso al arrendador, aunque también podrá notificar el acontecimiento el nuevo inquilino.
- El nuevo inquilino (cesionario) debe respetar la nueva renta que le quiera poner el arrendador, siempre y cuando ésta no supere el 20% de la que pagaba el antiguo inquilino.
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