Hace poco hable en otro artículo de los impuestos y tramites que tiene que realizar un extranjero para comprar bienes inmuebles en España, pues bien ¿Qué pasa cuando lo que quiere es vender? ¿Qué tramites tiene que realizar? ¿Qué impuestos soporta?
Si el transmitente es persona física residente en España
Tributación en el IRPF
Si vendes en el 2013 tendrías que declarar en la declaración de renta del 2014 la ganancia o la perdida de patrimonio que te haya supuesto la venta del inmueble.
Si has obtenido un beneficio has de tener en cuenta que los rendimientos derivados de la transmisión de bienes inmuebles que no tengan la consideración de actividad económica, para residentes, tributan hasta los primeros 6.000 € de Plusvalía al 21%, hasta los 24.000€ tributan al 25% y el resto al 27%, si no lo puedes compensar con otras disminuciones patrimoniales de otras operaciones.
En las transmisiones onerosas, el importe de la ganancia o pérdida se cuantifica por la diferencia entre los valores de transmisión que es el valor de venta menos los gastos y tributos inherentes a la transmisión y que hayan corrido por cuenta del transmitente, ( plusvalía, cancelación de cargas y gastos notariales) y el valor de adquisición de la vivienda , que es el precio de compra más gastos de compraventa, (impuestos, gastos notariales, gastos de hipoteca etc)
Tratándose de bienes inmuebles, determinado el valor de adquisición, debe procederse a la actualización de ese valor, mediante la aplicación de los coeficientes que se establezcan en la Ley de Presupuestos Generales del Estado correspondiente a cada ejercicio.
Tributación por el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.
Normalmente se pacta que el el vendedor paga la plusvalía del ayuntamiento, que se llama realmente el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana.
Este incremento no depende del valor en el que vendas tu casa sino depende de los años que han pasado desde que el vendedor la compró hasta que la ha vendido, y del valor catastral de la misma.
Este incremento se determina aplicando al valor del terreno al tiempo del devengo un porcentaje anual que determina cada ayuntamiento. Al incremento calculado, se le aplica un tipo de gravamen que no puede exceder del 30%.
En el Ayuntamiento te lo pueden calcular aportando escrituras de la vivienda para saber cuándo compró el vendedor y aportando tambien la copia simple de la venta de la vivienda sabiendo así el tiempo que ha transcurrido esa vivienda en posesión del vendedor.
1.2 Si el transmitente es No residente en España.
Tributación por el Impuesto sobre la Renta de No Residentes.
Si se trata de ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de bienes inmuebles situados en territorio español, para determinar la base imponible se aplicarán, asimismo, las reglas establecidas en la Ley del IPRF, con algunas excepciones. En general, la base se calcula por la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición del inmueble que se trate. Cuando la ganancia patrimonial provenga de una adquisición a título lucrativo su importe será el valor normal del mercado del elemento adquirido.
A las ganancias patrimoniales se aplica el 21 por 100.
En este caso de transmisión de inmueble sito en España por un no residente que actúa sin establecimiento permanente, el comprador estará obligado a retener al vendedor, e ingresar el 3 por 100 del precio de la venta acordada, en concepto de pago a cuenta del impuesto que debe satisfacer el no residente, que en realidad corresponde a la plusvalía de la vivienda, que lo debe de pagar el extranjero, pero Hacienda para evitar que este se vaya y no pague, hace que lo asuma el comprador, descontándoselo del precio al vendedor.
Para calcular la deuda tributaria serán deducibles las retenciones e ingresos a cuenta que se hayan practicado sobre las rentas.
Cuando estés planteándote vender o alquilar tu propiedad, piensa en Apimonteleon Agentes de la Propiedad Inmobiliaria. Somos profesionales con más de 25 años de experiencia. www.apimonteleon.com, 91 445 02 79.
Buenos días
Vivo en Francia tengo un piso en España y quiero venderlo a mi prima que también vive en España.
Tengo nacionalidad española (pasaporte) quiero saber si necesito sacar el NIE
Gracias
Hola Eugenia, supongo que si tienes nacionalidad española tendrás DNI, y por lo tanto no necesitas un NIE.
Holà
Vivo en Francia tengo un pasaporte español y quiero vender un piso que tengo en España a mi prima española que vive en España.
Quisiera saber si necesito sacar un NIE o con mi pasaporte español basta. Gracias
Buenos dias,
Soy residente suizo con nie español y estoy vendiendo una parcela en España.
El caso es que para el pago el notario me propone un cheque nominativo, pero al ser no residente ningun banco español me quiere abrir cuenta para cobrarlo. Y desde mi banco en Suiza me dicen que el ingreso del cheque del banco español tardaria entre 4 y 6 semanas, eso en el mejor de los casos.
Hay alguna otra posibilidad que sea mas rapida y optima para cobrarel dinero? Como hacen normalmente los extranjeros que venden bienes en España?
Gracias
Hola, otra posibilidad seria una transferencia via Banco de España, o sea OMF, a una cuenta suya.
Buenos Días.
Les cuento mi caso. Estamos interesados en vender una parcela de la que mis padres y mis tíos son propietarios.
Mis padres españoles, mi tío español no residente, pero mi tía es Argentina sin residencia en España. Mis tíos están actualmente divorciados y para poder ejecutar la venta comentan que mi tía Argentina debería hacerse un NIE para poder vender. Cuando se la incluyo como propietaria de la parcela en virtud del matrimonio de gananciales con el pasaporte fue suficiente.
Ahora para vender con el pasaporte sólo no sirve? Que opciones tengo? Evidentemente mi tía no va a venir a España para hacer gestión alguna.
Gracias por su ayuda. Estupendo blog.
Jesús.
Hola Jesus, en este caso lo mas recomendable sería que tu tía argentina hiciera un poder para vender a favor de cualquier persona de su confianza y que el mismo incluya el poder solicitar el NIE.
Gracias a ti por tus comentarios
Muchas gracias por su respuesta.
Ya tenemos el poder notarial expedido en Argentina hace unos años, pero, disculpe, no he entendido bien la parte del NIE. Es necesario que ella tenga NIE para poder ejecutar la compraventa o con el poder sería suficiente?
Gracias de nuevo.
Hola Jesus, debe de tener NIE, por eso le comentaba que lo mejor es que el poder incluyera el poder solicitar un NIE en su nombre, además de apoderar para la venta.
Buenos días, necesito saber cómo hacer para que un inversor argentino pueda transferir el importe por compra de una propiedad en España teniendo en cuenta las restricciones que impone el Banco Central de la República Argentina.
Gracias.
Hola Francisco,
Su consulta es una cuestión fiscal que ha de consultar con un profesional, nosotros no podemos ayudarle.
En primer lugar FELICIDADES, por el blog y Gracias por vuestro tiempo y respuesta de antemano.
El caso es…
Propietarios Españoles que emigraron a Francia, han fallecido y por lo tanto heredan sus hij@s. Bien los herederos teniendo la herencia gestionada quieren vender el piso a Españoles.
Nos han soltado un rollo bastante complejo, que todos tienen que hacerse un NIE provisional y venir a España para hacer la compraventa. ¿Esto es cierto?
En cualquier caso donde nos debemos dirigir a un abogado o a un notario. Creo que dando un poder notarial a un notario por ejemplo, este podría realizar la compraventa reprentando a los herederos con su número de pasaporte ¿no?
Hola David, no hace falta que se hagan un NIF, es suficiente para vender con el pasaporte; para la venta, pueden hacer un poder a un abogado o a un API Colegiado, pero no a un Notario. Si necesitáis ese servicio,podemos ofreceroslo.
Tengo una duda.
Mi.madre quiere vender la casa que quedó en herencia de mi padre.
La vendemos a un precio que suponen perdidas. Yo soy residente fiscal en Alemania.
Se que me retienen el 3 % como no residente.
Y tendré que hacer igualmente declaración en España. Mi pregunta es ..si debo ponerlo en mi declaración alemana.
Hola Maria,
En el caso de que el propietario no residente decida transmitir el inmueble , este deberá tributar en un periodo de tres meses contados a partir del término del plazo que tiene la persona que compró el inmueble para ingresar la retención del 3% -que a su vez será de un mes desde la fecha de la venta-, por la ganancia patrimonial obtenida por la venta en el IRNR a través del Modelo 210 Impuesto sobre la Renta de no Residentes. Con carácter general, la ganancia se determinará por la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transmisión. El tipo de gravamen es del 19%.
La persona que compra el inmueble ha de practicar una retención del 3% de la contraprestación acordada. Esta retención tiene para el vendedor el carácter de pago a cuenta del impuesto que corresponda por la ganancia derivada de la transmisión.
Por tanto, el adquirente entregará al vendedor no residente un ejemplar del modelo 211 (con el que se ha ingresado la retención), para que este último pueda deducir la retención de la cuota a ingresar resultante de la declaración de la ganancia. Si la cantidad retenida es superior a la cuota a ingresar, se podrá obtener la devolución del exceso.
Si te interesa nosotros podemos ayudarte con al gestión de la venta.
Soy argelina y vivo en Argelia. Mi marido tenía en propiedad un piso en Alicante. Ha muerto hace unos meses. Quisiera ir a Alicante para vender el piso o ponerlo a nombre mio y de mi hijo. ¿Qué documentos necesito para hacer esos trámites?
Hola Carlan, para vender necesitas tener hecha la herencia e inscrita en el registro de la propiedad.
Hola, queremos comprar una casa a unos alemanes no residentes en españa, no tienen NIE, en su escritura de cuando compraron la casa figuran sus pasaportes.
¿Para hacer la compraventa ahora, con sus pasaportes es suficiente?
Muchas gracias
Hola Maria, al no se residentes, tendréis que hacerles la retención del 3% para el pago de impuestos, y no es necesario que tengan NIE, pueden vender solo con el pasaporte.
Muchas gracias, se trata de una compraventa entre particulares, la retención te refieres a los impuestos que tienen que pagar por la venta, es decir plusvalía, ….
Hola Maria, efectivamente, Hacienda te exige retenerles el 3% e ingresarlo en Hacienda, cantidad que ellos pueden luego recuperar si hacen la liquidación.
Hola, tengo una casa en España que quiero vender a mi hermana.
Yo soy Española , pero con residencia fiscal en Londres,desde hace años. Entiendo que por la venta tendria que pagar plusvalia municipal y la plusvalia del incremento del valor de la vivienda en España y mi asesor de aqui lo reflejara en mi declaracion de la renta de Londres. ¿Es esto correcto? ¿Cuanto tiempo tengo en España para pagar la plusvalia del incremento del precio de la vivienda desde que la vendo?
Muchisimas gracias !
Hola Carla,
Para pagar la plusvalía hay un plazo de 30 días desde la fecha de firma de la escritura publica de compraventa.
Hola! Os dejo minsotuación por si me podéis ayudar.
Soy venezolano, residente en España.
Actualmente tengo en venta mi propiedad de venezuela, por motivos obvios.
Mi pregunta es, ¿qué impuesto tendría que pagar aquí en España?
Actualmente me encuentro en España sin trabajo.
Gracias.
Hola Miguel,
En España ninguno ya que la venta es en Venezuela y te regiras por las leyes del Pais
Hola buenas, vivo en suiza y soy residente allí, tengo un piso en Barcelona que compré en 2005 del cual estoy pagando una hipoteca que no liquido hasta dentro de 23 años y quiero venderlo. Como lo tengo que hacer o que gastos me supondría la venta?
Hola Manuel, los gastos que tendrás como vendedor no residente en España son:
Plusvalía Municipal
retención del 3% del precio de venta para Hacienda por no se residente
Gastos de cancelación de la hipoteca
Y en Suiza deberé pagar por la venta de la vivienda en España?
Hola Manuel,
Existe un Convenio para evitar la doble imposición en materia de impuestos sobre la renta y
sobre el patrimonio entre España y Suiza. Dicho Convenio puede consultarse en la página web de
la Agencia Tributaria o en la de la Administración suiza.
Hola, en mi caso es que uno Alemanes quieren vender su casa que se compraron en 1988 con un numero de Passporte , ahora el numero es otro ya que se cambia al la renovación, ( nie ya en tramite), y el del registro dice, que necesitan un certificado que justifique que son los mismos propietarios. EL problema es que sus numeros del 1988 no se archivan. Si no lo justifican no registra la compraventa nueva. Que pueden hacer?
Hola Bea,
No se cual es la casuistica desde el principio, pero los números de Pasaporte según tengo entendido no cambian. Esta consulta la tendrán que hacer con algún abogado especializado en estos asuntos.
Tengo una duda que me ha surgido. Estoy en trámites en el contrato de arras en el cual le compramos un piso a unos extranjeros no residentes en España. El caso es que proponen que el precio acordado de compraventa del inmueble se escriture un 90% de ese precio en concepto de compraventa del inmueble y el resto, ósea el 10% del precio acordado sea por los muebles y enseres que hay en el piso, ya que la venta incluye los muebles. Me gustaría que me se asesoraran si esto es a corto-medio o largo plazo bueno o malo para mi. Muchas gracias.
Hola Ramon,
Los muebles no se pueden escriturar. El precio que figura en la escritura se refiere únicamente al valor del “inmueble”, y no mueble. Por tanto no debe figurar en ella el valor de los muebles, pues es un concepto diferente.
En la tasación no te van a valorar los muebles, forman parte del inmueble.
Hola: Ante todo agradezco poder contar con este espacio de consulta. Soy Argentina y tengo tarjeta de residente no lucrativa en España. Tengo aquí en España mi domicilio habitual y otra vivienda que acabo de vender y me han retenido plusvalía. Necesito saber si debo declarar IRPF aquí en España, por la ganancia del bien que vendí? O en Argentina. Desde ya muchas gracias.
Hola Ana
II‐IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS FÍSICAS
Si una persona física, de acuerdo con lo descrito, resulta ser RESIDENTE FISCAL en España, será
contribuyente por el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) y deberá tributar
en España por su RENTA MUNDIAL, es decir, deberá declarar en España las rentas que obtenga
en cualquier parte del mundo, sin perjuicio de lo que se disponga en el Convenio para evitar la
doble imposición internacional suscrito entre España y el país de origen de la renta.
Muchas Gracias, por vuestra pronta respuesta.
Soy residente extranjero vendiendo casa en la que no existe ninguna ganancial patrimonial, sino perdida. Es obligatoria en este caso que se retenga el 3% en concepto de ganacia patrimonial? Gracias
Hola Am,
En los supuestos de transmisiones de bienes inmuebles situados en territorio español por contribuyentes del Impuesto sobre la Renta de no Residentes que actúen sin mediación de establecimiento permanente, el adquirente estará obligado a retener e ingresar el 3 por ciento , o a efectuar el ingreso a cuenta correspondiente, de la contraprestación acordada, en concepto de pago a cuenta del Impuesto sobre la Renta de no Residentes correspondiente a aquellos.
El adquirente no tendrá la obligación de retener o de efectuar el ingreso a cuenta en los siguientes casos:
a) Cuando el transmitente acredite su sujeción al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas o al Impuesto sobre Sociedades mediante certificación expedida por el órgano competente de la Administración tributaria.
b) En los casos de aportación de bienes inmuebles, en la constitución o aumento de capitales de sociedades residentes en territorio español.
Hola, quiero vender un piso que tengo en españa, vivo aqui pero soy colombiano y tengo la targeta de residencia caducada,y por motivos privados no puedo renovarla y en el notario no me dejan firmar que podria hacer para poder vender?
Hola Cristian,
La tarjeta de residencia tiene caducidad. Cinco años con carácter general. Con ella caducada no puedes firmar la venta ya que no hay manera de que el Notario pueda identificarte.
Te aconsejo que acudas a un abogado especializado en extranjería.
hola muy buenas; no me ha quedado muy claro; soy espanol no residente en espana pero tengo una propiedad es decir un piso; si lo vendo que impuestos tengo que pagar? podria hacer un ejemplo para tenerlo mas claro? gracias
si vendo la propiedad y vuelvo a invertir en espana; estoy exento de impuestos durante 2anos? que ventajas tendria ? gracias
Hola Enrique, tanto si eres residente como si no, tendrás que pagar la plusvalía municipal, y por no se residente te retendrán el 3% del importe de la venta.
Ayude a comprender. Soy un extranjero no residente en españa, ha adquirido la propiedad en 2015, el año de 17 000 euros, En 2018 se llegó a la renovación completa. Ahora quiero vender este apartamento de € 47 000. ¿Dime, por favor,cuánto voy a recibir en las manos teniendo en cuenta los costos de los impuestos?
Hola, del precio de venta tienes que descontar la plusvalía municipal y te retendrán el 3% por no se residente.
una amiga extranjera no residente ha dado poderes al abogado para la venta de su piso, le han retenido un 6% de la plus valia mas el pago al notario 4.500€,ademas no puede entrar en su vivienda para recoger sus cosas que no estaban a la venta.
Tengo una amiga extranjera no residente, ha dado poderes al abogado para la venta de su piso le han retenido para el pago de la plus valia el 6%,no le han dejado sacar sus cosas del piso que no estaban a la venta, y ya no puede entrar en ella.
Hola Enriqueta, es obligatorio la retención del 6% a los no resientes, pero lo puede reclamar el año que viene cuando haga la declaración en España si es que le corresponde. Sobre las cosas que hay dentro de la vivienda, si n especificó nada cuando dio el poder y ya ha vendido , lógicamente ya no puede reclamar nada, tenía que haberlas sacado antes de la venta.
hola buenas quisiera una informacion sobre la compra de un piso en madrid y que requisitos necesitaria. estoy casada con un español mis papeles estan en tramite aun que ya tengo un numero de NIE ,mi marido tiene un trabajo estable que ya lleva 6 años en esa empresa y quisiera saber si puedo comprar una casa llevo un trabajo medio tiempo aun que voy buscando un trabajo estable ya que tengo dos niños . gracias espero puedan darme alguna informacion.
Hola Leidy, por supuesto que puedes comprar, por lo que cuentas no hay ningún impedimento, otra cosa distinta es si necesitas financiación, en cuyo caso te recomiendo que acudas a un banco para que te hagan el estudio.
Hola.quiero comprar una casa en españa y la dueña es española residente en suiza.se puede hacer la escritura de compraventa en suiza viajando yo allí? Me dice que sino hace un poder a un familiar que reside aquí para que la represente en todos los trámites pero que lo tienen que hacer en el consulado y la cita se dan para dentro de un mes
Hola Antonio,
En todas las Embajadas y Consulados de España en el extranjero los españoles y los ciudadanos extranjeros pueden otorgar documentos notariales ante el Cónsul, en funciones notariales, que surtirán efectos ante cualquier autoridad en España sin necesidad de legalización, ni por el Consulado que autorizó el documento ni por la Sección de Legalizaciones del Ministerio de Asuntos Exteriores y de Cooperación. Los principales documentos que se autorizan en los Consulados son poderes y testamentos.
Para tu caso, consulta con un abogado que te asesore debidamente.
hola,
muy interesante este espacio de consulta!
necesito información rapidamente porque la que recibo es contradictoria.
Ayer firmamos la venta de un piso mis hermanos y yo. Yo recibí una tercera parte de esta venta. Soy española residente en Francia y me retuvieron el 3% para pagar a hacienda.
Por un lado me dicen que es el formulario 211 pero según veo ese corresponde a la adquisición y yo no he adquirido nada.
Por otro me dicen que debo pagar la plusvalía, pero si comprendo bien esa retención es para pagar la plusvalía. luego no debería pagar más.
Qué otros cargos debo pagar? Tengo que hacer la declaración de IRPF de NO residente? en qué plazo?
Me han dicho que si la hago ahora tendré que hacerla cada tres meses, pero yo no tengo ningún otro ingreso en España.
Agradecerle de antemano su ayuda
Hola Sole,
La retención está bien hecha, y te tendrán que devolver este importe, una vez que demuestres que has pagado la plusvalía municipal. Sobre la declaración del IRPF, consulta mejor con Hacienda.
Soy argentina con abuelos españoles quiero comprar un piso en Barcelona para visitarlo cuando quiera , como se hace .
Hola Norma, en este enlace te contamos como hacerlo: https://apimonteleon.com/tramites-para-un-extranjero-que-quiera-comprar-una-vivienda-en-espana/
esperamos que te sea de ayuda
Hola, quería comentarles mi caso: soy español, casado con mujer argentina. Ella obtuvo el permiso de residencia temporal por un año en tanto el matrimonio era inscrito en el Registro Civil de Madrid. Con dicho permiso temporal de residencia compramos un piso en Valencia del que somos ambos propietarios al 50%. Ahora está próximo a vencer su permiso de residencia, vence el próximo 6 de agosto. Sabemos que no le van a renovar el permiso de residencia por no tener recursos económicos demostrables, ya que ninguno de los dos hemos conseguido trabajar. Por tanto hemos decidido vender el piso y volver a marcharnos a Argentina. Pero cual es nuestra sorpresa al enterarnos de que con el permiso de residencia caducado no vamos a poder vender el piso, ni siquiera otorgándome un poder, ya que dicho poder pierde validez en el momento de caducar su tarjeta de residencia. Mi consulta por tanto es… Si no conseguimos vender el piso antes de que caduque su permiso de residencia, ¿cómo podemos vender el piso? por ejemplo…. ¿puede vender como no residente? O qué otra opción nos quedaría?
Les agradezco mucho su ayuda, ya que estamos en una situación delicada.
Hola Daniel, por supuesto que se puede vender un inmueble no siendo residente, ya que tampoco es un impedimento para comprar.
Si el extranjero que vende un piso, tiene la nacionalidad española, pero la mayor parte del tiempo, vive en su país de origen, ¿tendría que pagar el comprador el 3 por ciento del precio de la vivienda y además el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana?.
Gracias.
El pago de impuestos va unido al lugar donde se tenga la residencia permanente, por lo tanto aunque se tenga la nacionalidad española, si no se reside aquí, se aplica la retención del 3%, o se justifica el pago de la plusvalía municipal.
Vivo en Gyor,una ciudad de Hungría,pero a efectos fiscales soy residente en España,compre una vivienda en el año 2006 en esta ciudad y ahora la he vendido generando plus valía,según las tablas de plus valía aquí,en Gyor está exenta de pago,debo declarar en España plus valía e IRPF?
Aclarar,que el Mod.720 lo presente en su fecha.
Muchas gracias
Si a efectos fiscales es residente en España si tiene que declarar aquí.