Cuando se vende un inmueble, el vendedor tendrá que declarar la ganancia patrimonial obtenida por la venta si la hubiera en el IRPF
La ganancia patrimonial, aunque tributa a tipo fijo (19%, 21% o 23%), según el importe de la misma, se calcula por diferencia entre el valor de adquisición y transmisión del inmueble. Por ello, en la medida en que el valor de adquisición pueda incrementarse en el importe de los gastos inherentes a la adquisición, se logrará reducir la ganancia, y la tributación en IRPF.
La Ley del IRPF permite incrementar el valor de adquisición del mismo, a efectos de reducir el importe la ganancia patrimonial, en el “El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.”
Pero no todas las inversiones y mejoras efectuadas en la vivienda cuentan como mayor valor de adquisición.
¿Qué se consideran “inversiones y mejoras y cuáles no?
Hay que tener cuidado en este punto, los vendedores suelen computar cualquier tipo de inversión, mejora, reforma o reparación realizado en el inmueble desde que éste se adquirió. Sin embargo, esta forma de actuar no es correcta, a juicio de la Dirección General de Tributos y así establece que:
No podrán computarse como mayor valor de adquisición los gastos de aquellas reparaciones de conservación que sirvan para mantener la vida útil del inmueble y sí contarán las inversiones, mejoras y ampliaciones producidas por este, entendiendo por mejoras “el conjunto de actividades mediante las que se produce una alteración en un elemento del inmovilizado, aumentando su anterior eficacia productiva”, es decir dándole elementos o calidades que antes no tenía como por ejemplo una reforma integral del inmueble.
De este modo, su coste podría computarse como mayor valor de adquisición a efectos del cálculo de la ganancia patrimonial. Y dicho concepto sí podría computarse como mayor valor de adquisición a efectos del cálculo de la ganancia patrimonial.
La diferencia entre obras de reparación y obras de mejora es que las primeras son aquellas necesarias para conservar y mantener el inmueble conservándolo en perfecto estado para su uso y disfrute, mientras que las obras de mejora son las que aumentan la capacidad y la habitabilidad del mismo. Es decir, una ampliación de superficie etc. se considerara una mejora.
Para que estas obras puedan reducir el incremento patrimonial hay que demostrarlo y presentar todas las facturas de las obras realizadas.
Gastos y tributos
Los gastos y tributos también computan como mayor valor de adquisición inherentes a la misma. En este punto, considera tributos que “éstos son aquellos tales como, entre otros, los gastos de notaría, registro de la propiedad, gestoría, abogado, Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana correspondiente a la vivienda y satisfecho en la adquisición, y los gastos por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales”.
En caso de que la adquisición tributara en el IVA (venta de vivienda nueva, por ejemplo), este impuesto también se considerará mayor valor de adquisición. Y ello, siempre que el adquirente del inmueble no hubiera tenido derecho a deducirlo.
En cuanto a la plusvalía municipal, hay que referirse al supuesto de que pague el impuesto quien no es el sujeto pasivo del mismo. Y ello, por haberse pactado así. En estos casos, considera tributos que “será necesario que el consultante, adquirente del inmueble, acredite que, aun no siendo sujeto pasivo del impuesto, pactó con el transmitente que asumía el pago de este tributo”. Y ello, mediante cualquier medio de prueba admitido en derecho.
En caso de que la propiedad se hubiera adquirida por herencia o donación, podrá computarse como mayor valor de adquisición la cuota del Impuesto de Sucesiones y Donaciones que se ha tenido que pagar.
En conclusión:
Revise bien todos los gastos inherentes a la adquisición de la vivienda que va a vender, guarde todos los justificantes de esos gastos y aproveche los beneficios fiscales previstos en la normativa.
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