La gerencia Regional del Catastro de Andalucía ha dado a conocer las novedades en cuanto al nuevo valor de referencia de los inmuebles que se producen a partir de la Ley 11/2021, de 9 de julio relativa a las medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal.
Esta nueva Ley produce una nueva definición, rompiendo con conceptos anteriores, con un nuevo escenario, alegando que el objetivo es dar Nuevas garantías técnico-jurídicas y de objetividad.
Defienden que con esta nueva normativa que se guiará por el valor de referencia, y no por el valor real, deja de ser aplicable la comprobación de valores y por tanto desaparece la litigiosidad asociada, quedando garantizados los derechos de los sujetos pasivos del Impuesto que podrán impugnar los valores de referencia. Es decir, desaparece el valor real por el valor de mercado.
Hasta ahora, la base imponible hacía referencia al valor real de los inmuebles que estaba en directa relación con el valor de mercado y que en muchas ocasiones resultaban superiores a los precios reales a los que se habían transmitido los inmuebles, en especial en periodos de bajadas de precios en el mercado y por ello los tribunales declararon en multitud de ocasiones que aquellos valores teóricos no eran idóneos para establecer la base imponible de esos impuestos, y obligaron a motivar las valoraciones teniendo en cuenta las circunstancias concretas de cada inmueble valorado, lo que en muchos casos suponía una visita por parte de la Administración para conocer el estado real del bien.
Se producen cambios en la tributación, consistente en una nueva regulación de la base imponible cuando la operación de adquisición de un inmueble esté sujeta a los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos jurídicos documentados, sobre Sucesiones y Donaciones y sobre Patrimonio.
En resumen:
- En cuanto a Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos jurídicos documentados, sobre Sucesiones y Donaciones, el valor de referencia de cada inmueble servirá como base imponible, pero si el valor declarado, el precio o la contraprestación pagada son superiores al valor de referencia del inmueble, se tomara como base imponible el mayor de ellos.
- Según Catastro los Impuestos como el IBI y la plusvalía se seguirán rigiendo por la base imponible del valor catastral.
- En cuanto al Impuesto sobre Patrimonio no afecta a los patrimonios preexistentes, solo a los nuevos inmuebles que se adquieran a partir del 1 de Enero de 2022 y cuya adquisición tribute con arreglo al valor de referencia.
El valor de referencia (que es el que se aplicara a partir de Enero), es un valor administrativo que forma parte de la descripción de cada inmueble en el catastro, que resultaran de los precios de venta de mercado que se producen en escritura pública, comunicadas por los Notarios y Registradores de la Propiedad, individualizado para cada inmueble a partir de los datos del Catastro y actualizado año a año con el límite del valor de mercado.
Los valores de referencia serán públicos y se podrán consultar en la sede electrónica del catastro www.sedecatastro.gob.es y también obtener certificados oficiales del mismo con los datos detallados del cálculo, módulos y coeficientes aplicados.
El Catastro deberá de determinar los valores de referencia año a año, teniendo en cuenta lo siguiente:
- Informes del mercado inmobiliario
- Mapas de valores con módulos de valor medio de las compraventas realizadas ante notario en cada ámbito del territorio.
- Resoluciones Administrativas
- Individualización del valor aplicando las reglas de cálculo en función de los datos del catastro y las circunstancias de cada inmueble pudiéndose aplicar factores de minoración (antigüedad, estado de conservación, calidad constructiva, no ascensor, interiores, depreciación por baja demanda, contratos de renta antigua etc.) y en inmuebles rústicos se tendrá en cuenta superficie, la pendiente, accesibilidad y resto de circunstancias concretas.
Este valor de minoración se sitúa en el 0,9 a efectos fiscales para que los bienes inmuebles urbanos y rústicos no superen el valor de mercado. (Hasta ahora se situaba en el 0,5% para determinar el valor real de la vivienda).
En caso de disconformidad con los valores de referencia se podrá impugnar solo cuando tenga efecto fiscal y sea base imponible de ITP y AJD o Impuesto de Sucesiones y Donaciones.
La Ley también ha previsto la inexistencia de los valores de referencia, en cuyo caso la regla de tributación será la existente antes del cambio con la facultad de comprobación de las Administraciones Tributarias hasta que el 1 de enero de 2022 se determinen los valores de referencia de los inmuebles.
Nosotros creemos que este cambio de valor va a suponer, en muchos casos, un aumento de la tributación de los diferentes impuestos a los que afecta y una manera de reducir las posibilidades de reclamación, ya que se traslada la carga de la prueba al contribuyente.
Por ejemplo, en el caso de compra de un inmueble, la modificación legal podría obligar al contribuyente a tributar por un valor superior al precio pagado y documentado en la escritura. Y ello, además, imponiéndole la carga de la prueba, y exigiéndole en la mayoría de los casos a recurrir a periciales, para justificar que no ha defraudado.
A partir de ahora será importante revisar los datos del Catastro de su inmueble para que estén correctos. Si no es el caso, se puede iniciar un procedimiento de rectificación de errores o de subsanación de discrepancias.
El valor de referencia también afecta al Impuesto sobre el Patrimonio. En este caso, dicho valor no forma parte directamente de la base imponible, pero sí deberá tenerse necesariamente en cuenta. Y es que la modificación legal operada en este impuesto obliga a declarar los inmuebles por el mayor de los siguientes valores: El catastral, el determinado o comprobado por la Administración a efectos de otros tributos, o el precio, contraprestación o valor de la adquisición. Dicho valor “determinado” por la Administración es, obviamente, el de referencia de Catastro y no se prevé en el Impuesto sobre el Patrimonio, mecanismo alguno para impugnar el valor de referencia.
Algunos expertos cuestionan la posible vulneración del principio de capacidad económica que tal imposición podría suponer:
“Al permitir someter a gravamen valores superiores a los declarados de forma masiva y prácticamente automática, no parece que sea el mejor camino hacia un sistema tributario justo basado en la capacidad económica, la seguridad jurídica, el principio de proporcionalidad ni la buena fe.” Manifiesta Fernando Hernández Guijarro (Quincena Fiscal, 9, mayo 2021)
Por ello no es descartable que en el futuro se plantee si la aplicación automática del valor de referencia, como base imponible del Impuesto de Trasmisiones Patrimoniales, Actos Jurídicos Documentados y el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, vulnera el principio de capacidad económica.
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