La reforma del llamado impuesto de la plusvalía municipal aprobada por el Gobierno para solventar la nulidad de su modelo de cálculo, decretada por el Tribunal Constitucional, supone una auténtica revolución del tributo.
Se establecen dos métodos de cálculo el objetivo y el real.
Hasta ahora, la cuota del impuesto se estimaba aplicando un tipo máximo del 30% a una base imponible que era el resultado de multiplicar el valor catastral del suelo por el número de años transcurridos desde su adquisición y un coeficiente que varía según dicho plazo.
La norma adapta el impuesto a las fluctuaciones del mercado inmobiliario, de tal manera que solo se pague plusvalía en caso de que se venda, se done o se herede cuando hay ganancia patrimonial. Quien venda un inmueble en pérdidas, estará exento de este impuesto de plusvalía municipal.
Dos formas de cálculo
Para los demás casos que haya que pagar la base imponible se puede calcular por el:
Método objetivo, multiplicando el valor catastral del suelo por unos nuevos coeficientes que se aplican en función de los años de tenencia de la propiedad, y una vez obtenida la base imponible, se aplica a esta, el gravamen que le corresponda según lo fijado por el correspondiente Ayuntamiento.
A partir de los 20 años el coeficiente que se aplica es el mismo, y la NOVEDAD, es que cualquier inmueble que se venda antes de un año desde la fecha de adquisición también estará sujeto al pago de plusvalía.
Esto supone penalizar con fuerza las ganancias obtenidas por transmisión de inmuebles a corto plazo a fin de desincentivar operaciones especulativas.
Los nuevos coeficientes son:
- Inferior a 1 año 0,14
- 1 año 0,13
- 2 años 0,15
- 3 años 0,16
- 4 años 0,17
- 5 años 0,17
- 5 años 0,17
- 6 años 0,16
- 7 años 0,12
- 8 años 0,10
- 9 años 0,09
- 10 años 0,08
- 12 años 0,08
- 13 años 0,08
- 14 años 0,10
- 15 años 0,12
- 16 años 0,16
- 17 años 0,20
- 18 años 0,26
- 19 años 0,36
- Igual o superior a 20 años 0,45
Método Real para calcular la base imponible hay que calcular el beneficio obtenido por la venta, herencia o donación, después hay que calcular que proporción representa el valor catastral del suelo, respecto del valor catastral real y a continuación aplicar ese porcentaje al beneficio obtenido.
A esa base imponible, se aplica el gravamen que le corresponda según lo fijado por el correspondiente Ayuntamiento en función de los años de tenencia de la propiedad.
Una vez obtenidos los resultados con ambos métodos, el contribuyente podrá optar por el que le sea más favorable.
Según las simulaciones que maneja la asociación de técnicos del Ministerio de Hacienda, comparando los efectos del método de estimación objetiva del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), como se le denomina oficialmente, antes y después de la reforma, la recaudación total del tributo promete descender, y el gravamen sobre la venta de terrenos comprados hace al menos seis años llega a abaratarse hasta un 77% mientras que la tributación por la plusvalía obtenida de la venta de un piso comprado en los dos últimos años llega a dispararse un 325% frente al antiguo método de cálculo.
Según el diario Cinco Días, este sería un cuadro ilustrativo del impacto de la reforma en el pago de la plusvalía municipal:
Pongo un ejemplo, calculándolo con los dos métodos, de lo que pagaría ahora de plusvalía la venta de un piso:
- Fecha de Adquisición 01/02/2017
- Fecha de venta: 04/12/2021
- Valor de venta: 350.000
- Años transcurridos: 4 años
- Coeficiente a aplicar 0,17
- Valor catastral: 100.000
- Valor catastral suelo: 60.000
- Municipio: Torremolinos
- Gravamen a aplicar en 4 años: 28%
Por el método objetivo: Base Imponible= 60.000 x 0,17 = 10.200
- Plusvalía a pagar: 10.200 x 28% = 2.856
Por el método real: Beneficio de la venta= 350.000 -310.000=40.000
- Valor catastral: 100.000
- Valor catastral suelo: 60.000
- Proporción que representa el valor del suelo sobre el total: 60%
- Base imponible: 40.000 x 60%= 24.000
- Plusvalía a pagar: 24.000 x 28%= 6.720
Espero que este artículo les sea de utilidad.
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