Hoy hablaba con un cliente propietario a quien le comercializo unos pisos valorados por la comunidad muy por encima de su precio de venta, entre ello debido a que sus coeficientes de comunes son desproporcionados en relación a los inmuebles.
¿Qué pasa si vendo por menos precio del valor que da la comunidad? Pues que Hacienda me enviara una liquidación complementaria diciéndome que pague por lo que ella ha valorado, no por lo que he vendido y escriturado.
El principal motivo es que muchas viviendas y otros inmuebles están valorados por encima de su valor de mercado actual y las CCAA se acogen al Art 57 de la Ley General Tributaria que establecen 7 métodos distintos de comprobación de valores.
Estas liquidaciones complementarias se pueden recurrir en el plazo de un mes a contar desde el día siguiente de la notificación de Hacienda y muchas se ganan, el problema es que estos recursos se tramitan en Tribunales Superiores de Justicia diferentes en función del método que la administración haya empleado y esto es lo que cambia las posibilidades de éxito.
En Madrid el método más utilizado es una mezcla entre el Dictamen de Peritos y el de precios de mercado, el cual les está dando muchos problemas y en muchos casos está siendo anulado por los Tribunales, es por ello que la Comunidad de Madrid está empezando a utilizar el método de comprobación (el que se utiliza para las fincas hipotecadas) ya que el Dictamen de Peritos que utiliza los precios medios de mercado requiere que el tasador (perito) visite el inmueble personalmente y que se compare con otras propiedades vendidas similares (testigos), lo cual desgraciadamente casi nunca es así (por no decir nunca).
Por ello en una Sentencia de Tribunal Supremo de Justicia de Madrid se anuló este tipo de valoración de la Comunidad de Madrid por considerar que la valoración no estaba suficientemente motivada ya que no se hacen constar las circunstancias intrínsecas como estado de conservación del inmueble y del edificio, lo cual solo se puede saber si se visita, así como otras consideraciones de gran valor para una tasación correcta que las Comunidades no suelen incluir en sus informes de valoración.
Es por ello que la Comunidad de Madrid últimamente esta realizando las valoraciones aplicando el método de tasación para fincas hipotecadas, pero tampoco le esta resultando muy bien, porque el Tribunal Económico-Administrativo Central ya cuestionó en su día este método de valoración.
Así que si la diferencia merece la pena, mejor recurrir, para lo cual el contribuyente habrá de aportar su propia prueba pericial, informe que se puede encargar a un Agente de la Propiedad Inmobiliaria Colegiado y que nosotros realizamos con cierta frecuencia a demanda de nuestros clientes.
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