El derecho de adquisión preferente es aquel que la Ley de Arrendamientos Urbanos concede a un inquilino cuando el propietario pretende vender la vivienda, estando aun en vigor el alquiler.

Esto quiere decir que el inquilino podrá con preferencia, optar a la compra de la vivienda pagando el mismo precio sobre un tercero que compre. Y esto es válido tanto para vivienda, local, oficina, garaje etc.

El derecho de adquisición preferente engloba:

• El derecho de tanteo, que es el que se ejercita entre inquilino y propietario cuando aún no se ha llevado a cabo la venta del inmueble.
• El derecho de retracto, que es el que ejercita el inquilino contra el tercero comprador y que se produce una vez ya vendido el inmueble.

Esto implica que si el propietario quiere vender el inmueble alquilado, tendrá que notificar fehacientemente (es decir por los medios legales permitidos), la decisión de vender, indicando las condiciones de la venta entre las que se encuentra el precio.

El arrendatario entonces, tendrá un plazo de 30 días naturales (incluyendo fines de semana y festivos), para ejercer su derecho de tanteo. Esta notificación si el arrendador no se manifiesta con interés de ejercer su derecho, caduca a los 180 días naturales siguientes a la misma.

Si el propietario arrendador no notifica al inquilino su intención de vender la propiedad, o en la notificación se omite las condiciones de la compra, o si finalmente se vende en un precio menor, el arrendatario puede ejercer su derecho de retracto

El derecho de retracto caduca a los 30 días naturales desde la notificación fehaciente que haga el comprador al inquilino, informándole de las condiciones en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de escritura.

Sin embargo, es bastante común que en los contratos de arrendamiento se incorpore una clausula por la cual el inquilino renuncia al derecho de tanteo y retracto, el derecho de adquisición preferente.

¿Es esto válido?

Pues sí, a partir de junio de 2003 y con motivo de las modificaciones introducidas  en la Ley Arrendamientos Urbanos , a través de la Ley 4/2013, de 4 de Junio de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas producidas en Marzo de 2019, mediante Real Decreto-Ley 7/2019 de Medidas Urgentes en materia de vivienda y alquiler, se puede renunciar al derecho de adquisición preferente con independencia de la duración del contrato, teniendo que constar expresamente en el contrato de alquiler, en otro caso podría declararse nula. 

Ahora bien, esta cláusula se puede declarar nula en los contratos celebrados a partir de Enero de 1995 hasta 2013, si la duración pactada era de cinco o menos años. (Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994).

Pero, ¿a pesar de existir esa cláusula de renuncia expresa en el contrato, cuando se transmite la propiedad, ya sea vivienda o inmuebles de uso distinto al de vivienda en escritura pública es necesaria la comparecencia del arrendatario en notaria?

Si el arrendamiento no está inscrito en el Registro de la Propiedad, basta la manifestación del vendedor en cuanto a que el arrendatario renunció en el contrato de arrendamiento.

En caso contrario, sí será necesario en la mayoría de los casos que comparezca el arrendatario.

No obstante, a pesar de que el arrendatario haya renunciado en el contrato de arrendamiento a su derecho de adquisición preferente recomendamos obtener un documento de renuncia expresa por parte del arrendatario para evitar posibles problemas en el momento de la firma de la escritura de compraventa.