¿Qué es la exención por reinversión habitual?
Se considera una reinversión en vivienda habitual cuando en un plazo menor de 2 años vendes tu propiedad y compras una nueva o bien utilizas la ganancia en la rehabilitación de aquella que vaya a ser tu vivienda habitual, de modo que la ganancia patrimonial obtenida en la transmisión resulta exenta de tener que tributar por ella.
Para acogerte totalmente a la exención por reinversión en vivienda habitual, debes invertir todo el dinero obtenido en la transmisión. Con esto, la Agencia Tributaria se refiere al precio real por el que vendiste la vivienda, menos los gastos y tributos inherentes a la venta.
Para que esto se considere como una reinversión, se tiene que tratar de una vivienda habitual , es decir, que tienes que haber residido en ella durante un mínimo de 3 años y de forma continuada.
Sí. La venta de la vivienda antes del transcurso de 3 años desde su adquisición supone que no obtiene el carácter de habitual, salvo en los casos en que concurran circunstancias que exijan necesariamente el cambio de vivienda, como son:
- Un divorcio o separacion.
- celebración de matrimonio
- Primer empleo o Cambio de empleo.
- Fallecimiento del contribuyente.
- Traslado por motivos laborales.
- Circunstancias que exijan el cambio de domicilio necesario.
¿Cuál es el plazo de reinversión?
La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años, contados de fecha a fecha, que pueden ser no sólo los posteriores sino también los anteriores a la venta de la anterior vivienda habitual.
El plazo se aplica tanto para antes como después de vender la vivienda. Es decir, si vendes la vivienda habitual tendrás dos años para comprar una nueva vivienda habitual.
Cuando, la reinversión no se realice en el mismo año de la venta, el contribuyente vendrá obligado a hacer constar en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia de patrimonio su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados.
¿qué ocurre si se adquiere la nueva vivienda habitual con una hipoteca?
La Agencia Tributaria dice que no resulta preciso emplear en su totalidad el dinero obtenido de la venta de la anterior vivienda. Es suficiente con aplicar para el mismo fin dinero tomado a préstamo de un tercero, ya sea directamente o bien como consecuencia de la subrogación en un préstamo previamente contratado por el transmitente del inmueble.
¿Y si compro antes de vender?
En este caso si compras una vivienda habitual tendrás dos años para vender tu actual vivienda habitual y que cuente como reinversión.
¿Cómo aplico la exención?
La aplicación de la exención no opera automáticamente, sino que deberás manifestar la voluntad de acogerte a la misma y está condicionada a que tanto la vivienda transmitida como la adquirida o, en su caso, la rehabilitada tengan la consideración de vivienda habitual, así como a que la reinversión se efectúe en los plazos y condiciones establecidos por la ley.
¿Y si compro otra vivienda con precio aplazado? La reinversión no se efectúa fuera de plazo cuando la venta se hubiere efectuado a plazos o con precio aplazado, siempre que el importe de los plazos se destine a la finalidad indicada dentro del período impositivo en que se vayan percibiendo, por ejemplo, cuando compro una nueva vivienda habitual en construcción, incluida la posibilidad de autopromoción.
En el caso de vivienda en construcción o autopromoción, para que resulte aplicable la exención por reinversión el contribuyente tendrá que cumplir dos plazos:
- un plazo de dos años para reinvertir el importe obtenido en la
transmisión y,
- otro plazo de cuatro años para acabar la construcción desde el inicio de la inversión adquiriendo la propiedad de la nueva vivienda.
¿Y si no reinvierto el total de la ganancia obtenida?
En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente reinvertida en las condiciones señaladas anteriormente.
¿Cuándo se pierde el derecho a deducción por vivienda habitual?
No obstante, la consideración adquirida de vivienda habitual se pierde si dejan de concurrir los requisitos de residencia habitual y pleno dominio, por lo que, el consultante pierde el derecho a aplicar la deducción por adquisición de vivienda habitual si la arrienda y traslada su residencia.
Se perderá el carácter de vivienda habitual a partir del arrendamiento, aunque hayas habitado en ella 3 años, por lo que no podrías deducir los meses que la tengas arrendada.
En cuanto a la exención por reinversión la rehabilitación de la vivienda se asimila a la adquisición de vivienda, teniendo tal consideración las obras en la misma que cumplan cualquiera de los siguientes requisitos:
- Que se trate de actuaciones subvencionadas en materia de rehabilitación de viviendas en los términos previstos en el Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016.
- Que tengan por objeto principal la reconstrucción de la vivienda mediante la consolidación y el tratamiento de las estructuras, fachadas o cubiertas y otras análogas siempre que el coste global de las operaciones de rehabilitación exceda del 25% del precio de adquisición si se hubiese efectuado ésta durante los dos años inmediatamente anteriores al inicio de las obras de rehabilitación o, en otro caso, del valor de mercado que tuviera la vivienda en el momento de dicho inicio.
A estos efectos, se descontará del precio de adquisición o del valor de mercado de la vivienda la parte proporcional correspondiente al suelo.
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