No siempre la mejor opción para conseguir una vivienda es comprarla ya hecha, sino que en muchos casos puede ser interesante la compra de una parcela y la posterior construcción de la casa a tu gusto y de acuerdo a tus necesidades personales o familiares.
En esta ocasión vamos a consultar con un Asesor Inmobiliario de Castellón, Carlos Carmona, con mas 24 años de experiencia, perteneciente a nuestra red Comprarcasa, cuya oficina lleva desde el año 1952, especializado en la venta de parcelas y asesoramiento, para lo que se denomina autopromoción:
– ¿Cuál es el primer paso antes de adquirir una parcela para la construcción de una vivienda?
El paso fundamental a la hora de decidir la compra de suelo es identificar la tipología de ese suelo. Debemos saber si es un suelo rústico o urbano, si tiene la condición jurídica de solar, es decir, si cumple con todos los requisitos legales para poder edificar en él, y en consecuencia solicitar la información urbanística para asegurarnos que se puede construir en la parcela, tipo de construcción permitida, edificabilidad, lindes, etc, o si vamos tener problemas para pedir las acometidas de agua y luz y la cédula de habitabilidad.
Otro punto igual de importante, en su caso, serán las particularidades que nos podemos encontrar si necesitamos financiación. Partiendo de la base que compramos un suelo urbano, el porcentaje de financiación de suelo no suele ser mayor del 60%. Si por ejemplo queremos instalar una casa de madera en ese suelo, esa casa no la financian como edificación y nos remitirán a un préstamo personal, con unos tipos de interés elevadísimos.
Una solución que frecuentemente recomendamos a nuestros clientes es hacer el proyecto de la casa conjunto a la compra del suelo y solicitar un préstamo promotor, para una autopromoción de unifamiliar, donde podemos englobar el total importe del proyecto, y aquí, ya según entidades encontraremos diferentes opciones. En todo caso, si estás pensando en hacer una unifamiliar, lo ideal sería tener liquidez por lo menos para la compra del suelo.
– Una vez que ya se ha hecho la compra del suelo, ¿Qué deberíamos tener en cuenta?
En mi opinión, el siguiente paso, incluso antes de la compra del suelo, sería hablar con un arquitecto, así como con empresas constructoras. Podemos pedir un diseño de la casa, donde el arquitecto nos dibujará la vivienda teniendo en cuenta los aspectos legales, y esto, junto con el presupuesto estimado de la obra, nos dará una referencia muy aproximada de los costes totales de nuestra inversión.
Otro tema importante son los gastos de la compraventa.
– ¿Cuánto se tarda en obtener los permisos de construcción?
Esto depende de Ayuntamientos, en cada municipio puede ser diferente. No hay un plazo fijo, pero en líneas generales, para una vivienda unifamiliar, suele concederse en unos tres meses.
Aquí el agente inmobiliario de la zona tendrá información más real, así como de informar de los gastos e impuestos de la compraventa. En suelo lo principal a tener en cuanta es si se ha de tributar por transmisiones patrimoniales o por IVA.
– ¿Qué problemas nos podemos encontrar durante el proceso?
Si nos hemos asesorado antes, a través de la inmobiliaria y del arquitecto, no deberíamos tener ninguna sorpresa. Pedir la nota simple del inmueble y ver la normativa urbanística es lo más importante. Elegir un constructor fiable y cerrar un presupuesto al detalle junto con el arquitecto nos evitará sorpresas y retrasos innecesarios durante la construcción.
Aún así, debemos tener en cuenta que estamos adoptando la figura de auto-promotor, y a las ventajas del ahorro en el precio final de la vivienda y de poder elegir el libre diseño de la casa, los materiales etc, debemos asumir que la contrapartida será que tendremos que tomar una serie de decisiones durante este proceso que conlleva una serie de riesgos que tenemos que tener controlados.
En este último año hemos visto como la escalada de precios en materiales de construcción ha afectado a quienes estaban en mitad de una obra, aunque en estos momentos parece que se ha llegado a una estabilidad que nos permite saber esos costes de antemano.
– ¿Cuándo se tardaría en poder tener terminada la obra y disfrutar de la vivienda?
Una vez concedida la licencia, el plazo de ejecución de una vivienda de unos 200 m2 puede estar entre 12 y 15 meses. Aquí es fundamental tener un proyecto definido desde el primer día, y ejecutar la obra siguiendo ese plan inicial.
Si vamos tomando las decisiones sobre la casa a medida que se va haciendo la construcción, o lo que en muchos casos es peor, que a medida que avanza la obra se plantean cambios en el proyecto por no tener las idas claras, acabemos en un sinfín de problemas.
Los retrasos en los plazos y los desvíos en el presupuesto inicial suelen ser por rectificaciones de los clientes durante la ejecución de la obra.
– ¿Qué consejos podrías dar como profesional a alguien que se está planteando la opción de la autopromoción?
Como decía anteriormente hay que tenerlo todo atado desde el principio, siempre nos puede surgir un imprevisto, pero normalmente será de poca importancia, y para que esto sea así, mi recomendación es rodearse de profesionales con experiencia, que estén ahí para asesorar adecuadamente en un tema que a la mayoría de personas se nos escapa de nuestra capacidad para dominarlo, y recomendar las mejores opciones tanto de diseño como en cuanto a ejecución de obra.
Es un proceso donde el objetivo puede ser formar un equipo de trabajo entre el cliente y el agente inmobiliario, el arquitecto y el constructor, donde tendremos que encontrar la mejor parcela posible hacer un diseño de nuestra casa ideal y que en la ejecución de la obra no tengamos problemas para que todo salga perfecto.
Agradecemos la colaboración de nuestro compañero de www.inmobiliariacarmona.es, pudiendo visitarles personalmente también en cualquiera de sus oficinas de Castellón y Benicássim.
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