Cuando nos encargan la venta de una vivienda, a menudo el propietario nos pide que le calculemos lo más aproximado posible cuanto le va a suponer el pago de la Plusvalía Municipal.
La Plusvalía Municipal es el incremento del valor de los terrenos del inmueble desde que se compró hasta que se vende, impuesto que salvo pacto en contrario pagara el vendedor.
Hay que precisar que el gravamen se produce tras la trasmisión de los terrenos, independientemente de si existe edificación o no. Por esta misma razón, cuando se acuerda la transmisión de una vivienda, lo que se grava es la transmisión del terreno sobre el que está construida, no teniendo en cuenta la edificación en sí.
Este impuesto es municipal, por lo que cada municipio marcará unos porcentajes distintos con el fin de determinar el valor la vivienda. Por tanto, el importe que se debe pagar variará dependiendo de donde se encuentre el inmueble correspondiente.
Para poder calcular este impuesto tienes que conocer:
1. La fecha de transmisión que en los actos o contratos inter vivos, será la del otorgamiento del documento público; y, cuando se trate de documentos privados, la de su presentación ante la Administración Tributaria Municipal.
2. El porcentaje que se transmite, no siempre se transmite el 100% sino solo una porción o bien hay varios propietarios con porcentajes diferentes, en cuyo caso se puede calcular cuánto corresponde pagar a cada uno.
3. La fecha de adquisición del bien o derecho del transmitente. Esta puede ser una sola fecha o bien que se adquiriera en fechas distintas, por ejemplo una parte la adquiere por herencia de la madre en una fecha determinada, y en fecha diferente adquiere por herencia del padre. Si el bien o derecho se adquirió en varias fechas, se cumplimentarán tantas como fechas de adquisición haya, consignando cada una de éstas.
Pero ojo! La fecha que se considera para el cálculo de plusvalía Municipal es la del fallecimiento del causante no la fecha de escritura de herencia.
4. La parte adquirida en cada fecha.
5. La Base imponible para lo cual se necesita conocer:
- El valor catastral del suelo.
- El Periodo de generación del incremento.
- El coeficiente aplicable.
Es común que el vendedor tenga el recibo del banco de haber pagado el impuesto, pero este recibo no refleja el dato del valor catastral del suelo, sin el cual no se podrá calcular.
Para conseguir los datos completos del recibo deberá entrar en la página de munimadrid.org y con firma digital, abrir su carpeta y reclamar el recibo de IBI en la que parecerán todos los datos necesarios para el cálculo o bien a través de la sede online del Catastro.
Período de generación del incremento
El período de imposición se computa desde la fecha o fechas de adquisición consignadas hasta la fecha de transmisión, tomando años completos, sin exceder de 20 años, despreciando la fracción de año.
En el caso de que el periodo de generación sea inferior a un año, se prorrateará el coeficiente anual teniendo en cuenta el número de meses completos, es decir, sin tener en cuenta las fracciones de mes.
Como se calcula
Se pueden utilizar dos procedimientos: el real y el objetivo.
El procedimiento real se calcula sobre la diferencia entre el coste efectivo de la compra y el de la venta.
El procedimiento objetivo se calcula el impuesto sobre el valor catastral del año de compra y del año de venta, el cual se actualizará de forma anual. Este procedimiento tiene en cuenta el aumento de valor del terreno mostrando la realidad del mercado inmobiliario y su fluctuación. En este caso, si el contribuyente demuestra que la plusvalía real es inferior a la del método objetivo, se podrá aplicar la real.
La Novedad en el nuevo impuesto de plusvalía es la exención del pago de dicho impuesto si se demuestra que tras la trasmisión de la vivienda no se ha obtenido incremento del valor. Es decir, que la vivienda se adquirió a un precio mayor que el precio al que posteriormente se ha vendido.
La otra novedad es que las plusvalías generadas en menos de un año, también deberán ser gravadas. Si entre la fecha de adquisición y de transmisión ha transcurrido menos de un año, ahora también deberán tributar.
Plazos
Por transmisiones inter vivos:
El abono de la plusvalía lo debe realizar la persona que transmite el inmueble, tanto si es una transmisión de la propiedad como si es la transmisión de un derecho real (compraventa) o gratuito (donación). El plazo para presentar la declaración es de 30 días hábiles desde la transmisión del dominio o desde la constitución o transmisión del derecho real.
Por transmisiones mortis-causa:
La plusvalía corresponde a la persona que adquiere el inmueble. En el caso de transmisiones mortis-causa el plazo es de seis meses a contar desde la fecha del fallecimiento, prorrogable por otros seis meses solicitando dicha prorroga dentro del plazo de los cinco primeros meses.
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