Vender una vivienda implica asumir una serie de compromisos legales, especialmente cuando ya existe un contrato de arras firmado con el comprador. Una de las situaciones más complicadas que pueden surgir es que la vivienda sea ocupada ilegalmente (“okupada”) antes de la firma de la escritura pública. Este escenario genera importantes consecuencias legales tanto para el vendedor como para el comprador.
En este artículo te explico qué pasa legalmente, qué efectos tiene sobre el contrato de arras y qué opciones existen.
1. El contrato de arras: qué obliga al vendedor
El contrato de arras es un acuerdo privado en el que:
- El comprador entrega una cantidad de dinero como señal.
- El vendedor se compromete a entregar la vivienda en las condiciones pactadas.
- Ambas partes fijan un plazo para firmar la escritura ante notario.
Normalmente, el vendedor tiene la obligación de entregar la vivienda:
- Libre de cargas.
- Libre de ocupantes.
- En posesión material.
Si la casa está ocupada ilegalmente, el vendedor no puede cumplir con esta obligación.
2. Qué ocurre legalmente si ocupan la vivienda antes de la venta
Si la vivienda es ocupada ilegalmente antes de la firma de la escritura, el vendedor sigue siendo el responsable legal del inmueble. Esto implica que:
- El vendedor debe entregar la vivienda libre de ocupantes.
- El comprador no está obligado a aceptar la vivienda ocupada.
- El vendedor debe iniciar el procedimiento de desahucio.
La ocupación ilegal no elimina el contrato de arras, pero impide cumplirlo en los términos acordados.
3. Consecuencias sobre el contrato de arras
Dependerá del tipo de arras firmado, pero normalmente son arras penitenciales (las más comunes en España).
Caso más habitual: arras penitenciales
Si el vendedor no puede entregar la vivienda, el comprador puede:
- Resolver el contrato.
- Exigir el doble de las arras entregadas.
Esto se debe a que el incumplimiento es responsabilidad del vendedor, aunque la ocupación haya sido por terceros.
4. ¿Se considera fuerza mayor la ocupación?
En la mayoría de los casos, no. Los tribunales suelen considerar que el riesgo de ocupación corresponde al propietario, salvo circunstancias muy excepcionales. Por tanto:
- El vendedor sigue siendo responsable frente al comprador.
- No queda liberado automáticamente del contrato.
5. Opciones que tienen vendedor y comprador
Opción 1: Resolver el contrato
El comprador puede desistir y exigir el doble de las arras.
Opción 2: Esperar al desalojo
Ambas partes pueden acordar:
- Ampliar el plazo.
- Esperar a que se recupere la posesión.
Esto debe hacerse por escrito.
Opción 3: Vender la vivienda ocupada (solo si el comprador acepta)
Es poco habitual, pero legal si ambas partes están de acuerdo. Normalmente implica:
- Rebaja importante del precio.
- Aceptación expresa del comprador.
6. Qué debe hacer el vendedor inmediatamente
Si ocupan la vivienda, debes actuar rápido:
- Denunciar la ocupación.
- Contactar con un abogado especializado.
- Iniciar procedimiento de desahucio por precario o delito de usurpación.
- Informar al comprador de inmediato.
- Intentar negociar una ampliación del plazo.
Actuar rápido puede evitar perder el contrato y pagar el doble de las arras.
7. ¿Puede el comprador demandar al vendedor?
Sí, y además el comprador puede reclamar:
- El doble de las arras.
- Daños y perjuicios adicionales (en algunos casos).
Por ejemplo:
- Gastos de hipoteca.
- Tasación.
- Notaría.
- Oportunidades perdidas.
8. Cómo protegerte si estás vendiendo una vivienda
Medidas recomendables:
- No dejar la vivienda vacía sin vigilancia.
- Instalar alarma.
- Visitarla regularmente.
- Contratar seguro con cobertura de ocupación.
- Firmar arras con cláusulas específicas.
Por ejemplo, incluir una cláusula que regule qué ocurre en caso de ocupación. Si ocupan la vivienda que estás vendiendo después de firmar arras, el vendedor sigue siendo responsable de entregar el inmueble libre de ocupantes. Si no puede hacerlo, el comprador puede resolver el contrato y exigir el doble de las arras.
La mejor opción es actuar rápidamente, informar al comprador y tratar de negociar una solución mientras se inicia el proceso legal para recuperar la vivienda.
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