En este último año, estamos sufriendo una escasez de vivienda importante tanto en venta como en alquiler, pero centrémonos en la venta. El precio de la vivienda usada en España ha alcanzado niveles récord incrementándose en un 7% en un año.
Es evidente que España arrastra un déficit de vivienda importantísimo. Solo en Madrid se necesitan más de 40.000 viviendas al año.
Según “La sociedad de Tasación Uve Valoraciones”, el 95% de las viviendas de la provincia de Madrid ya están ocupadas y tiene que existir entre un 2% y un 3% mínimo de viviendas vacías para que al menos se puedan producir movimientos (mudanzas)” y así las cosas a mayor demanda y menor oferta, precios más elevados, tendencia que no tiene atisbos de parar, ya que cada vez se construyen menos viviendas, pero la población sigue subiendo.
Ante este panorama y puesto que la vivienda no para de subir, nos preguntamos ¿Habrá una nueva burbuja inmobiliaria?.
Una burbuja inmobiliaria comienza cuando se produce un aumento del precio de los bienes inmuebles sin causas justificadas, el empleo y el ingreso medio de la población no son acordes al crecimiento y hay un desequilibrio entre la oferta y la demanda. A mayor demanda de propiedades sin que se pueda esta cubrir, el mercado aprovecha para subir los precios.
Es en ese momento, cuando los grandes inversores y entidades financieras sacan beneficio al comprar por importes bajos y vender por valores mucho mayores hasta formarse un círculo vicioso que va haciendo crecer la bola de nieve de la burbuja y al final explota, normalmente porque, los propietarios que pidieron créditos para financiar la compra no pueden seguir pagándolos y los bancos embargan sus activos. En ese momento la gente se da cuenta de lo que puede pasar y la demanda cae a la espera de que vengan tiempos mejores, con lo que los que compraron en el vértice más alto ya no pueden recuperar su inversión y se producirán perdidas.
Sin embargo, según los expertos no parece que se avecine ninguna “burbuja inmobiliaria” debido a la estabilidad económica del país y la supervisión de los mercados financieros que han mantenido una postura prudente al otorgar hipotecas con criterios más estrictos que en años pasados.
El remedio para prevenir un nuevo estallido de crisis sería un descenso del precio de los inmuebles que ayudaría a equilibrar ese desfase entre oferta y demanda. De hecho, se están produciendo menos compraventas debidas mayoritariamente a la subida de los tipos de interés.
La tendencia para los próximos meses continúa siendo alcista, aunque si se ha notado una ralentización del crecimiento de los precios unitarios al alargarse los tiempos de venta que permite que el precio se negocie mejor, aunque seguirá al alza durante el resto de este año y según las entidades financieras también en el 2025 en que los precios seguirán subiendo.
La gran cuestión es como equilibrar la oferta y la demanda y esto pasa por la construcción de nuevas viviendas que solucione el déficit que llevamos arrastrando durante al menos una década y esto tanto por facilitar la promoción privada como por cumplir con la obligación de construir vivienda pública por parte del Estado.
En Madrid y según el alcalde José Luis Martínez-Almeida, los ámbitos que ampliarán el parqué madrileño en los próximos años serán Madrid Nuevo Norte, Sureste (integrado por los desarrollos de Valdecarros, Los Berrocales, Los Ahinojes, Los Cerros y El Cañaveral y la cárcel de Carabanchel, además de La Solana de Valdebebas, la Operación Campamento y la Ribera del Calderón. Todos ellos ya están en marcha. Más adelante cambiarán el paisaje de la ciudad los desarrollos de El Abroñigal y Nueva Centralidad del Este.
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