El principio de la buena fe registral protege al adquiriente a título oneroso, pero existe una limitación según el artículo 28 de la Ley Hipotecaria, que transcribimos:
Artículo 28 de la Ley Hipotecaria
”Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptúanse las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos.”
Se considera herederos forzosos a los ascendientes, descendientes y cónyuges del causante, por lo tanto herencias por ejemplo entre hermanos, o de tíos a sobrinos, es decir de herederos legítimos y/o voluntarios, quedarían bajo esta limitación.
Esta limitación supone que hasta que no transcurra el plazo de 2 años desde la fecha de la muerte del causante, la inscripción de la finca a nombre de los herederos(nuevos propietarios) no surtirá efecto frente a terceros, con la posibilidad de que durante este plazo se pudieran presentar más personas reclamando parte de su herencia al no ser herederos forzosos legales y no haber testamento, por lo que en ese caso el inmueble tendría que volverse a repartir entre los nuevos herederos.
Y ¿qué posibilidades hay de que aparezca un heredero forzoso? Pues pensemos en un testamento desconocido, un hijo no conocido, un testamento ológrafo, un cónyuge secreto, etc.
La consecuencia de esta limitación es que muchos bancos deniegan la hipoteca por el riesgo que asume el comprador.
También es cierto, que otros sí que la conceden, pero añaden a la compraventa una Condición resolutoria, según la cual en el hipotético caso de que apareciera un heredero forzoso, la venta quedaría resuelta.
Consideramos que, a pesar de que la herencia esté sujeta al límite temporal previsto en el artículo 28 de la Ley Hipotecaria, si la adquisición ha sido de buena fe, mediante un título válido y legítimo al titular registral de la finca, una vez que quede inscrita en el Registro de la Propiedad, el comprador quedará al amparo, según lo dispuesto en el artículo 32 de la Ley Hipotecaria, de la fe pública registral, por lo cual será mantenido en su derecho, aunque con posterioridad llegase a demostrarse la falta de capacidad del vendedor, y de hecho hay bastante jurisprudencia en este sentido.
Como posibles soluciones en una compraventa, en la cual el comprador no quiera asumir el riesgo, existe la posibilidad de hacer un arrendamiento con opción a compra, y una vez cumplido el plazo de los dos años, ejercer la opción descontando las cantidades aportadas hasta ese momento.
Así que si vamos a comprar un inmueble, y ha habido una herencia reciente, convendría comprobar si está bajo esta limitación, que además suele venir reflejada en la Nota Simple Registral.
En todo caso te recomendamos que siempre te pongas en mano de un profesional que vele por tus intereses y te asesore de la mejor manera de hacer las cosas.
Cuando estés planteándote vender o alquilar tu propiedad, piensa en Apimonteleon Agentes de la Propiedad Inmobiliaria. Somos profesionales con más de 25 años de experiencia. www.apimonteleon.com, 91 445 02 79.
Hola, muy buenas. He señalizado una vivienda hace unas semanas. En los contratos de la señal se menciona que está libre de cargas.
Resulta que ahora el banco con el que iba a firmar me dice que no puede otorgarme la hipoteca hasta que no desaparezca la anotación.
Hasta el momento he adelantado algo más de 11.000€ entre la entrada, tasación y honorarios de la inmobiliaria.
Tengo derecho a renunciar a la compra y que me devuelvan todo mi dinero?
Gracias por su atención
Hola Carlos,
Supongo que lo que Ud ha firmado es un contrato de arras con el condicionante de que la vivienda se entregara libre de cargas, desconozco a que clase de anotación de refiere. En caso de que la vivienda tenga hipoteca pendiente su banco tramitaría su hipoteca igual simplemente asegurándose de que en el momento de la firma se descuente lo que tenga pendiente de hipoteca para su cancelación.
Si la anotación a la que se refiere es un embargo tendrá que hablar con la inmobiliaria para que los propietarios cancelen dicha deuda o le den una solución que le sirva al banco con el que Ud gestiona la hipoteca y de no ser así, puede pedir la resolución del contrato de señal con la consecuente devolución de lo abonado hasta ahora o bien si fueran arras y la compra no se puediera llevar a efecto por culpa de la parte vendedora devolviéndole el duplo de la señal.
He señalizado un piso. La inmobiliaria omite que es una herencia con artículo 28. Tengo derecho a desistir e indemnización?
Nunca fui advertido de que era un piso heredado ni de esta cláusula. Obviamente no figura nada de ello en el contrato de señalización.
Se desvela el pastel cuando el banco que me va a dar hipoteca descubre que el señor de la nota simple que me facilitó la inmobiliaria está muerto.
La inmobiliaria, tras veinte días pidiéndole información de los nuevos dueños, de mentirme y dar informaciones contradictorias (Primero la heredera era una hermana, luego una hija y luego otra hermana) sigue sin facilitar información y firmamos arras dentro de 4 días.
Mi banco me advierte de que sólo me dan la hipoteca si hay artículo 28 si la nueva propiedad acepta dejar el dinero de la compra en una cuenta hasta que finalice la vigencia de dicho artículo.
Todo esto me ha acarreado gastos. De entrada 5000 euros de señal. 360 de tasación. 1000 de abogado y todo el tiempo y desvelos.
Bajo mi punto de vista se trata de una venta engañosa. A qué tengo derecho?
Hola Jorge,
Tendria que ver documentacion, pero desde luego si firmaras las arras, tendría que ser con la aceptación de la actual propietaria de dejar depositada una cantidad. (no hace falta que sea todo el importe de la venta).
Habría que saber cuanto falta para la terminación de la limitación del articulo 28.
Pero en todo caso, y si la agencia no os da confianza, podéis desistir de la compra y exigir la devolución de la reserva.
Buenos dias apimonteleon
buscando información sobre el tema del artículo 28 he llegado hasta tus comentarios y quería hacerte una consulta.
En mi caso somos cuatro herederos de una tia que falleció en julio de 2020 y tenía un piso cuya venta dejamos a una inmobiliaria. En diciembre firmamos contrato de arras con una pareja y se incluyó como plazo final para firmar la venta en septiembre de 2021. No dieron una señal. Buenos pues al cabo de un mes nos dicen de la inmobiliaria que la pareja ha conseguido la hipoteca en el Kutxabank pero que como se nos va a aplicar el artículo 28 de la LH por cuando firmemos la venta se nos retendrá hasta 2022 el importe de la venta. Ahora nos hemos enterado que se ha derogado el artículo 28 pero el kutxabank dice que como registramos la vivienda antes se nos va a aplicar la retención durante ese tiempo. En fin, no sabemos si parar la venta, denunciar a la inmobiliaria o qué hacer…
Hola Elena,
Lo unico que te puedo decir es lo que opinan los Notarios en general al respecto:
“4.2 Situación transitoria
La Ley 8/2021 carece de previsión transitoria alguna para las sucesiones causadas antes del 3 de septiembre de 2021, limitándose a decir que se suprime el artículo 28 de la Ley Hipotecaria.
Entiendo que ello supone que la limitación del antiguo artículo 28 de la Ley Hipotecaria dejará de aplicarse incluso a las sucesiones causadas antes de dicha fecha, aunque no hubiese transcurrido el plazo de 2 años, salvo que ya se hubiera promovido contienda judicial al respecto.
Por lo mismo, en el caso de que dicha limitación se hubiera anotado en el Registro de la Propiedad, podrá ser cancelada a simple instancia del titular registral o de oficio al practicarse cualquier asiento, pues no tiene la consideración de carga, sino que era una simple limitación legal, cuya constancia registral ni siquiera estaba prevista.”
Por tanto entiendo que los clientes tendrán que hablar con su banco y demostrarles que no pueden aplicar dicho articulo o bien instarles a que cambien de banco a otro que si entienda estos cambios.
Hola, soy vendedor de una vivienda afecta al art 28 LH y al parecer el banco del comprador impone que el precio quede pignorado hasta el cumplimiento del plazo. Mi duda es si este depósito tiene algún tipo de gravamen fiscal o gasto notarial al constituirse y/o al cancelarse si es que hubiera que hacerlo.
Muchas Gracias
Hola Juan, en primer lugar, no tienes por que aceptarlo si no quieres, y obviamente los gastos bancarios deben de correr por cuenta del comprador, que es quien “te impone” el cobro de esa forma.
Buenos dias, mi consulta es sobre si al haber heredado un piso de un hermano que falleció con 90 años sin herederos directos y que está afectado por el articulo 28 , si se vende a una persona que no necesite pedir hipoteca, habría algun problema a la hora de la firma ante el notario?, que no sea el ya sabido de que si apareciera un hijo por ejemplo se reclame la herencia ? gracias.
Hola M. Angeles
El Art 28 de la Ley hipotecaria es una limitación que afecta al bien heredado y por tanto es independiente de que la compra se produzca de contado o con credito hipotecario.
Los Notarios no ponen ninguna pega para firmar con esta limitación, el único que puede poner pagas es el comprador.
Hola,
¿Cómo queda la excepción del art. 28 para los herederos forzosos en Cataluña si en Código Civil Catalán (CCCat) no se describe esta figura (herederos forzosos)?
¿Se puede aplicar la excepción? o por lo contrario no se puede, ya que no se describe la figura en el CCCat (tal como si se describe en el código civil general) y por lo tanto aun heredar el piso los hijos y bajo testamento, al ir al registro de la propiedad harán constar la limitación del art. 28 como carga real???
Saludos!
Juan
Hola Juan,
El ARTÍCULO 28 Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptuando las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos.
Este Articulo es de La Ley Hipotecaria, no del Código Civil, por tanto entiendo que es de aplicación en toda España.
No obstante y como derecho foral que es , con seguridad cualquier Notario de la zona puede sacarle de dudas.
Lamento no poder especificarle mas.
Estimados,
Los contacto por que tengo una consulta respecto a una propiedad a la cual quiero comprar y ya he pagado el arras.
Resulta que en la nota simple que me entregaron no estaba actualizado que la propiedad estaba sujeta al articulo 28. Estaba desactualizada. Era una herencia, y el hermano era el heredero.
La inmobiliaria me habia dicho que me entregaba una nota simple en la que figuraba el difunto dueno y no el heredero ya que el heredero estaba tramitando la herencia y no estaba inscrito.
Resulta que este heredero es hermano del difunto dueno, con lo cual una vez la propiedad inscrita a nombre del heredero, salta el articulo 28 en la nota simple que yo no pude observer antes de firmar el arras.
Siendo que he pagado el arras y se me han denegado credito hipotecario del banco por este motivo, quiero saber si me corresponde reclamar doble arras al vendedor.
El arras firmado no esta sujeto a ninguna clausula que indique que esta sujeta a la aprobacion de un credito bancario.
Sin embargo, yo alego a la cuestion de que la inmobiliaria y / o dueno me han provisto de informacion incorrecta(nota simple desactualizada) y ahora yo no cuento con hipoteca.
El arras dice que no debe contener ninguna carga, es esto considerado una carga?
Podrian informarme al respecto de esta situacion?
Gracias.
Saludos,
Hola!! Con la nueva ley hipotecaria establece que no de puedan alquilar las viviendas hasta que no haya transcurrido 2 años de su compra, también afecta esta situación al alquiler solo de 1 habitacion?? Gracias
Hola Mar, no existe ea limitación como tal con la nueva ley hipotecaria, me temo que estás confundida, otra cosa es que si has comprado como primera vivienda y decides destinarla a otro uso, debes de notificarlo a tu entidad, nada mas.
Hola, he dado una señal por el contrato de áreas, y la inmobiliaria me ha dado 90 días para buscar la hipoteca, cuando ya estaba casi todo listo, en el Banco se dan cuenta, que el piso esta sujeto al artículo 28 de la ley hipotecaria, y por lo cual no me dan la hipoteca.
Me pongo en contacto con la inmobiliaria y me dicen que no se han dado cuenta pero que van a ir al registro a cambiar la nota simple, por qué la dueña del piso, ya fallecida, se lo dejó a sus sobrinos en herencia y no tiene hijos ni ningún familiar mas
Mi pregunta es si esa limitación se puede cambiar o me están dando largas, hasta que pasen los 3 meses?
Muchas gracias
Hola Francisco, la limitación existe por Ley, y por supuesto que no se puede “cambiar”, desaparecerá una vez que hayan transcurrido dos años desde el fallecimiento del causante, pero nunca antes, independientemente de que la nota Registral lo contemple o no.
Hola tocayo mío.
No soy experto en el tema, sólo soy un comprador de una casa sujeta al artículo 28. Creo que si en la nota simple ya aparece que el inmueble está sujeto a ese artículo, no se puede cambiar hasta que pasen 2 años tras el fallecimiento del dueño.
En efecto, los bancos no suelen conceder hipotecas a ese tipo de viviendas. PERO EL BANCO SABADELL ES LA EXCEPCIÓN. En 4 días, tras recibir la documentación que nos pidieron, nos han dado el Ok, y vamos a reunificar la hipoteca que pedimos con otra pequeña que tenemos de otra propiedad. Hemos flipado con la rapidez de respuesta, ya que nuestro banco de más de 20 años, el Santander, ha tardado más de 1 mes para decirnos que no, tras poner problemas con todo.
El Sabadell no ha puesto ninguna pega al artículo 28, nos han dicho que gran parte de sus clientes vienen por este tema, y que no es problema para ellos el conceder hipotecas, el riesgo de que aparezca alguien reclamando herencia, es tan bajo que no han visto un caso en 10 años. (eso nos han dicho en esa oficina, Madrid, paseo de las Delicias)
Seguí el consejo de otro comentario de este foro, y la verdad es que nos ha ayudado muchísimo.
Llama al Sabadell.
Muchas gracias Javier por tu aportación, esper que le sirva a otros lectores.
Confirmo en mi caso que banco Sabadell me ha otorgado un prestamo hipotecario sin problemas respecto al articulo 28.
Buenas. Estoy en el caso contrario. Tengo una vivienda en venta sujeta al art. 28 lh y me vendría genial conseguir algún contrato de hipoteca sujeto a dicho art. ehaya otorgado la hipoteca a pesar de ello.
Hola Nahia, pues depende mucho de cada entidad, pero el Sabadell, por ejemplo suele darlo.
Hola Sara, vuestra idea de hipotecar otra casa es totalmente válida, y otra opción sería buscar un banco de lo que si que financian este tipo de operaciones. Espero haberte ayudado
Hola,
Me encuentro ante un caso similar, aunque un poco distinto.
La vivienda que me gustaría adquirir es de una señora que falleció en Marzo 2020, viuda y sin hijos, que hace ahora 2 años, en Septiembre 2018, hizo un pacto sucesorio con una sobrina, de forma que le dejaba el piso en plena propiedad a su muerte (post mortem).
En la nota simple en la que se refleja este pacto sucesorio no aparece ninguna mención al artículo 28, pero la duda es si al inscribir ahora la sobrina el piso a su nombre, una vez fallecida su tía, lo puedan incluir.
Están también afectados los pactos sucesorios por este artículo, pese a ser acuerdos entre las dos partes?
Qué opciones se presentan para el comprador? Qué riesgos puede tener esta operación? Se puede firmar algún contrato con el vendedor para evitar posibles problemas futuros? Entiendo que si la mayor parte de los bancos no quieren hipotecar este tipo de operaciones, eso repercutirá en las condiciones de la hipoteca que ofrezcan.
Muchas gracias y un saludo
Hola Laneig,
Que se incluya o no en la nueva nota simple la limitacion del Art 28 depende del Registrador que lo inscriba.
En caso de que fuera asi, esta limitacion tiene una caducidad de 2 años, y algunos bancos admiten la financiacion añadiendo una clausula a favor del comprador de aparecer un heredero.
Hola buenos días, he firmado ayer un contrato de arras para comprar un piso sujeto al artículo 28, la dueña murió hace unos 5 meses y lo venden sus sobrinos.
Según he leído en un artículo de Idealista, al hacer la escritura de compraventa se puede A la hora de hacer la compraventa se puede fijar una condición resolutoria:
“fijar en la escritura una condición resolutoria, la cual deje la venta sin efecto llegado el caso de aparecer un heredero forzoso y en la que los vendedores se comprometan a devolver todo el dinero invertido por los compradores (precio de venta, gastos de escrituras, impuestos, reformas, etc).
No obstante, los art. 32 y 34 de la Ley Hipotecaria defienden al comprador una vez inscrita la compraventa en el registro de la propiedad.”
La gestora de la compra me ha dicho que no es necesario, ya que dice que el artículo 28 no es una carga sino una condición, o algo así… el caso es que ya sabemos que ella tira por los intereses de los vendedores, así que no estoy seguro al 100% de que me esté diciendo lo mejor para mí.
El caso es que me gustaría conocer tu opinión de si es necesario indicar dicha condición resolutoria en la escritura.
Gracias de antemano, un saludo.
Hola Javier,
Yo añadiría la condición resolutoria porque aunque efectivamente no es una carga, queda reflejado que en el hipotético caso de que apareciera un heredero forzoso, la venta quedaría resuelta.
Buenas tardes: soy heredera universal de un piso afectado por el articulo 28.
Mi pregunta: tengo que solicitar algún documento para demostrar a la hora de vender que han pasado 2 años de la fecha del fallecimiento y que yo no esta afectado por dicho articulo.
Muchas gracias
Hola Mª Angeles, con la escritura de herencia (que es el título de propiedad) es suficiente, dado que ahí se refleja la fecha del fallecimiento del causante.
Hola. Voy a comprar una propiedad sujeta al art 28 LH la compra será al contado , mi duda es que si lo deseo vender nuevamente antes de transcurrido los 2 años , el inmueble sigue sujeto al art 28? Tendrían problema los compradores al solicitar una hipoteca?
Hola Rosa, si, la limitación del art.28 está vigente durante dos años, desde el fallecimiento del causante, independientemente de cuantas compraventas se hagan en ese plazo, y por lo tanto los compradores que necesiten financiación podrían tener problemas.
Hola. Estoy mirando de comprar un piso que esta afectado por la ley 28. La mujer que falleció dejo su propiedad a la mujer que la cuidaba (no es familiar suyo) por testamento. La mujer fallecida no tiene hijos, ni hermanos ni padres ya. Si que hay un sobrino. Mi pregunta era si el sobrino tiene algun derecho de heredar el piso?
Hola Maria, la legítima no afecta a los sobrinos, por lo que si dejó testamento, con su voluntad, es lo que prevalece.
Buenas tardes,
Hemos heredado el piso de nuestra tía que quedó viuda hace 12 años y no tenían hijos y es imposible que aparezcan hijos de ella puesto que es obvio que nunca estuvo embarazada.
Después de pagar todos los impuestos y arreglar la declaración de herederos y las escrituras firmamos un contrato de arras con un comprador en una inmobiliaria que conocía bien la situación, nos pagaron un anticipo y nosotros pagamos la comisión a la agencia. Ahora que se está finalizando el plazo de arras nos dicen que no podemos vender el piso hasta dentro de dos años. Es eso cierto? Qué puede pasar ahora con los montos pagados y recibidos cuando la inmobiliaria ya conocía de antemano que el piso era heredado?
Hola Ana,
por supuesto que se puede vender, la limitación del art.28 no es una carga, y no impide la venta; otra cosa distinta es que el intermediario no haya informado a los compradores y estos tengan problemas con la financiación, en cuyo caso es su responsabilidad y es quien debería responder, no obstante en estos casos, creo que es conveniente pedir una reunión de todas las partes, e intentar llegar a algún tipo de acuerdo.
pero que trámites tienen que hacer los herederos para poder vender y evitar que el articulo 28 aplique ?
si el comprador tiene el dinero en mano como seria el tramite para comprar un inmueble que fue heredado a sobrinos y se tiene un testamento?
Hola Asier, el trámite es el mismo que para cualquier compraventa, esa limitación estará vigente durante dos años, nada mas. Si se está seguro de que no hay herederos, no hay problema en comprar y vender de contado, el problema está en que algunos bancos no conceden hipotecas.
Buenos días,
Muchas gracias por la ayuda. En la inmobiliaria nos dicen que la única solución es que el banco nos retenga el importe de la venta hasta que se cumplan los 2 años del fallecimiento. La verdad que, llegados a este punto es el menor de los males. Sin embargo, a nosotros nunca nos asesoraron correctamente y, desde un principio, nos deberían haber informado de esta limitación tanto a la parte vendedora como a la compradora, y la inmobiliaria no quiere asumir ninguna responsabilidad sino que la carga al vendedor y nos asegura que si no aceptamos esta condición debemos pagar doble al comprador y, por supuesto, perdemos los honorarios que hemos pagado a la agencia. Es correcto todo esto? Yo entiendo que si hemos buscado ayuda de profesionales es porque, al no ser expertos, queríamos evitar problemas por desconocimiento y ahora estamos “atrapados”.
Muchas gracias
Hola Ana, en estos casos siempre recomiendo denunciar públicamente a la Agencia, puesto que si que tienen una responsabilidad por falta de información y ocultar la limitación al usuario. de ninguna manera te pueden obligar como vendedora a tener retenida una cantidad por parte del banco, estás en todo tu derecho de cobrar el importe total de la venta, en todo caso, el problema lo tiene el comprador que no puede hacer frente a su obligación.
Mi duda es la siguiente:
¿El articulo 28, sigue teniendo valor, aun en la situación de que haya testamento con “herederos Universales” y existan documentos que demuestren que el difunto no tenia ningún tipo de descendencia y en este caso también, que los padres estén fallecidos??
Hola Guillermo
Tendría que conocer el caso en profundidad, pero en principio el Art 28 sigue siendo aplicable
Hola
Que pasa si compro un piso de protección oficial es herencia forsorsa que lo quiere vender el banco dice que se puede pero no le van a dar el dinero hasta que cumpla 2 años que la ley le pide pero mi duda es si aparece alguien a reclamar la propiedad a mi me tienen que devolver todos los gastos de impuestos el 20% que he puesto para el piso o no, y quien me de devuelve no se si me he explicado bien gracias
Hola,
Si aparece un heredero, te tienen que devolver todo lo abonado por la compra.
Buenos días,
Nos están siendo muy útil todos los comentarios pero no hemos encontrado algo parecido a nuestro caso.
Queremos comprar una casa sujeta al art. 28 (mujer sin hijos, ni cónyuge ni padres difunta el verano pasado) que hace testamento en favor de un albacea universal con la condición que venda todos sus bienes y los reparta entre todos los sobrinos. El albacea dice que quiere hacer un “acto único” en registro para que la propiedad pase de la difunta a nosotros.
Nuestra duda es: en el hipotético caso que alguien aparezca en el período de dos años con un derecho mayor (un hijo desconocido, un testamento hológrafo posterior al efectuado en favor del albacea, etc.) y que nos quisiera reclamar la propiedad a quién tendríamos que reclamar nosostros? Al albacea? a los sobrinos? (estos no van a estar inscritos en el registro en el momento de compra venta). Nos protege también el articulo 32?
Muchas gracias
Ana
Hola Ana,
Lamento no poder ayudarte, sin ver documentación de la herencia y de la compra, no puedo emitir un juicio.
Hola,
Gracias por responder tan rápido.
Claro, entiendo que sin ver esos documentos no es posible saber a quién reclamar.
Entiendo que, igualmente, sempre hay la opción de reclamar? o hay algun caso que no aplicaría?
Gracias!
Ana
Hola Ana,
Si apareciese un heredero como comprador te asisten derechos de reclamar
Buenos días, escribí en este foro hace unos meses ya que iba a comprar una casa sujeta al art. 28. Solo confirmar que efectivamente la compramos con hipoteca con ING y fue todo perfecto y rapidísimo. Adicionalmente comprobamos que Banco Sabadell también otorga hipotecas al art. 28 ya que no lo consideran en su valoración de riesgos.
Saludos
Gracias por la información, José Manuel. Es posible que me sea de gran utilidad en breve.
Estimados,
Los contacto por que tengo una consulta respecto a una propiedad a la cual quiero comprar y ya he pagado el arras.
Resulta que en la nota simple que me entregaron no estaba actualizado que la propiedad estaba sujeta al articulo 28.
La inmobiliaria me habia dicho que me entregaba una nota simple en la que figuraba el difunto dueno y no el heredero ya que el heredero estaba tramitando la herencia. Pregunta: podra la propiedad ser inscrita mi nombre?
Resulta que este heredero es hermano del difunto dueno, con lo cual una vez la propiedad inscrita a nombre del heredero, saltará el articulo 28 en la nota simple.
Siendo que he pagado el arras , quiero saber si me corresponde reclamar doble arras al vendedor/inmobiliaria.
El arras firmado no esta sujeto a ninguna clausula que indique que esta sujeta a la aprobacion de un credito bancario.
Sin embargo, yo alego a la cuestion de que la inmobiliaria y / o dueno me han provisto de informacion incorrecta(nota simple desactualizada) y ahora yo no cuento con hipoteca.
El arras dice que no debe contener ninguna carga, es esto considerado una carga?
Hola Mariano,
Si, estar sometido al articulo 28 de la Ley hipotecaria es una carga y si tienes que pedir un prestamo hipotecario para la compra puede ocurrir que algunos bancos no quieran dartela, por tanto entiendo que te han causado un grave perjuicio y que por tanto podrías reclamar por venta engañosa.
Buenos días,
Estamos interesados en comprar una vivienda afectada por el art. 28 de la LH. Nuestra intención es sacarle rendimiento poniéndola en alquiler. Mi duda es si es posible alquilar una vivienda mientras esté vigente el tema de la Ley Hipotecaria (en este caso ya ha pasado 1 año desde la muerte del propietario, quedaría esperar 1 año más). ¿Existe algún impedimento legal en este sentido? Muchas gracias.
Hola Marta, no hay ningún problema, por supuesto que puedes alquilarla
Hola agradecería me aclararan esta duda. Soy heredera de mi tía carnal mediante testamento del 50% de una vivienda. el otro 50% les pertenece a 20 sobrinos por parte de su marido que falleció en el 2012. Cuando falleció este hombre sus sobrinos exigieron a mi tía la parte de la herencia que les pertenecía, es decir, mi tía tuvo que inscribir a todos los sobrinos como propietarios del 50% de la vivienda (tienen hecha la declaración de herederos y escritura de herencia).
Mi tía ha fallecido ahora y estoy arreglando papeles, pero me comentan que la vivienda estaría afectada con el artículo 28 LH. Mi duda es que si por parte de su marido ya heredaron los sobrinos, y en estos años no ha aparecido un heredero legítimo, ahora que fallece ella tiene que quedar afectada la vivienda con este artículo??. no se entiende que si no ha aparecido ningún hijo desde que falleció el marido es por que no hay??
Gracias
Hola Conchi,
Entiendo que si esta afectada por el articulo 28 de la Ley Hipotecaria, los hijos no tienen porque ser naturales.
Hola, estoy interesada en comprar una vivienda heredada por 4 hijos cuya madre ha muerto recientemente. El padre murió hace 7 años. En este caso, al ser la vivienda heredada por los 4 hijos directamente (no tenían más hijos), también afecta el artículo 28 de la ley hipotecaria? Muchas gracias.
Hola Silvia, en este caso no existe limitación por el art. 28 de LH por que son herederos directos.
Hemos heredado piso de mi tío( no tenía hijos y hemos heredado los 6 sobrinos mediante testamento). Existe limitación de 2 años por art28 lley hipotecaria .¿podríamos vender antes de 2 años.? Firmamos contrato de arras sin conocer esta limitación y ahora la inmobiliaria quiere que se celebre venta pero retener parte del dinero hasta los 2 años (1/11/2019). Si no estamos de acuerdo podríamos disolver sin vender .?. Aún no hemos recibido dinero; sólo firmado la autorización de venta.
Hola Eva,
Si, podríais vender antes de dos años, pero siempre sujetos a la limitación del art 28.
En principio la inmobiliaria os tendría que haber informado de la limitación pero en realidad no esta impidiendo la venta, lo que esta suponiendo es que esa limitación condiciona la forma de pago en cuanto a la venta que seguramente esta poniendo el banco del comprador.
A que te refieres con no estra de acuerdo?
Los dos años de limitacion es una cuestion obligada por ley y en principio habeis firmado unas arras estando de acuerdo en la venta.
Se firmó una autorización de venta en la que se especificaba la entrega del total del precio al escriturar. Entiendo que si se quieren cambiar las condiciones y retener una parte del precio hasta los 2 años , debería firmarse otro acuerdo o disolverse el acuerdo de venta si todos los herederos ( los 6) no aceptan esa retención. Es así?
Que otras soluciones hay distintas de la retención del dinero hasta los 2 años?
Hola Eva,
Relativamente, porque la retención del dinero es consecuencia de una limitacion de la vivienda (vendedores), no una condición impuesta por los compradores.
En cuanto a barajar otras posibilidades seria pactar un arrendamiento con opción a compra, y una vez cumplido el plazo de los dos años, ejercer la opción descontando las cantidades aportadas hasta ese momento o acordar con el banco que admitan añadir a la escritura de compraventa una Condición resolutoria, según la cual en el hipotético caso de que apareciera un heredero forzoso, la venta quedaría resuelta.
Mi tío nombro herederos a sus seis sobrinos con testamento. En el registro de la propiedad consta la limitación del artículo 28 de la ley hipotecaria. Ella es correcto?. He estado leyendo eso solamente es cuando no hay testamento. Podríamos vender o deberíamos esperar a que hayan transcurrido dos años?
Hola Eva,
la limitación del Art 28, no tiene que ver con el que haya o no testamento si no con la linea sucesoria, es decir que al ser sobrinos estáis dentro de esa casuistica y por tanto estáis sujetos al art 28 en cuanto a la limitación.
Podéis vender sin problema siempre que el comprador lo admita.
Buenos días
En primer lugar gracias por la informacion.
Expongo mi caso concreto para ver si me podéis ayudar:
Vamos a comprar una vivienda en la que la propietaria falleció en diciembre de 2017. El piso lo adquirieron por herencia sus sobrinos ya que la fallecida no tenía hijos y su marido había fallecido antes que ella.
El banco nos dice que no pueden firmarnos el préstamo hipotecario hasta diciembre 2019 porque en la nota simple aparece una anotación de limitación según el artículo.28 de la LH.
Creéis que en el registro de la propiedad diciendo que no tenía hijos (consta en el testamento) y que su marido falleció mucho antes que ella, podrian anular esa anotación y así poder comprar la vivienda ahora? Gracias de antemano.
Hola Miriam, ni el Registro de la Propiedad ni nadie tiene ninguna potestad para anular esta limitación, que existe por la Ley Hipotecaria, y que permanecerá mientras no se cumpla el plazo de los dos años, en todo caso es el banco el que puede hacer la salvedad si quisiera, y de hecho, algunos bancos lo hacen, sobre todo cuando la causante era una mujer.
Hola!!
Bueno, antes de nada feliz 2019 a todos.
Hace casi dos años contacté con vosotros para ver cómo podíamos hacer para adquirir un piso con esta limitación. Finalmente firmamos un contrato de alquiler con opción a compra dando una prima de entrada muy alta y con una cuota mensual muy alta (esto se descuenta a la hora de comprarlo). El tema es que el día 2 de abril de este año, hará 2 años del fallecimiento de la señora.
La pregunta que tenemos ahora es…¿Cómo tenemos que hacer? Es decir, nuestra idea es el mismo día 2 ya firmar la hipoteca. Cómo tenemos que hacer con el tema de los bancos? Podemos ir mirando ya las hipotecas? Nos pueden aceptar el préstamo con anterioridad para que así el día 2 de abril esté todo listo?
Hay alguna sugerencia o consideración importante que debamos tener en cuenta en este punto?
Muchas gracias de antemano!
Hola Damlor
Claro, podeis ir ya preparando todos los tramites del prestamo,en cuanto el banco compruebe que el plazo vence en esa fecha no tendrá ningún inconveniente en tramitarlo
Hola , hace unos meses escribí preguntando si alguien sabía sobre qué bancos daban financiación en vivienda afectada por el articulo 28 de LH.
Pues bien seis meses después os puedo decir que he firmado una hipoteca con ING sin ningún problema , es mas todo facilidades. Bankia también estaba dispuesto a concederla. BBVA no y Santander pignorando.
Esa fue mi situación supongo que cada caso puede ser un mundo.
Saludos
Hola Alberto, nos alegra mucho saber que algunos bancos están abriendo las puertas, pero me temo que esto no es generalizado, habrás visto en los diferentes comentarios que hay muchos clientes a los que se las han denegado, al final, como siempre, depende mas del cliente que del Banco.
Alberto, que buena información! Lo pediste online a ing? Utilizaste algún tipo de agente financiero que te buscó la operación?
Sabes si la concesión era porque pedías un porcentaje menor al 80%?
Gracias
Hola, muchas gracias por el artículo. Me surgen varias dudas:
1- Me confunde que en el artículo se dice que a pesar del articulo 28, si se compra con título válido (entiendo que declaración herederos y nota simple a nombre del vendedor) el artículo 32 ampararía y por tanto no se perdería la vivienda. Sin embargo leo en los comentarios que existe el riesgo de perder la vivienda si aparece un heredero forzoso o con mejor parentesco. Ampara el artículo 32?
2- Menciona también que hay mucha jurisprudencia, tiene algún enlace que se pueda leer casos donde haya ocurrido cuál ha sido el resultado final?
3- Respecto a las condiciones resolutorias entiendo que el problema es la garantía para que el vendedor haga frente a la devolución del importe recibido, los impuestos y reformas realizadas. Tendría sentido un porcentaje de pago aplazado a la fecha de finalización de los dos años?
Gracias.
1.- Lo que implica el articulo 32 es que el comprador no será responsable si finalmente aparece un descendiente desconocido. Serán los vendedores los que tengan que hacer frente a ese problema. Son ellos los que han vendido una propiedad que no les correspondía.Por ello, lo más habitual es que los vendedores tengan que facilitar el precio de venta de la vivienda al nuevo heredero. Si tenemos que dejarle la casa, algo nada habitual, tendrán que devolvernos el dinero, así como los intereses y los gastos de cancelación y apertura de hipoteca, si los hubiera.
2.- En cuanto a la jurisprudencia puede ud encontrarlo en Internet sin problemas “jurisprudencia articulo 28 ley hipotecaria”
3.- La compraventa es un contrato privado y como tal “de libre pacto”, si, se puede establecer un pago aplazado.
Pese a que el comprador está bastante protegido, hay bastantes bancos que no se atreven a dar a una hipoteca a este tipo de inmuebles hasta que pasen estos dos años. Afortunadamente, en Templo Consulting contamos con convenios con bancos que sí realizan estas operaciones.
Hola,estoy interesada en comprar una vivienda VPO y el propietario falleció en Mayo de 2018 sin hijos ni cónyuge por lo que sus herederos son dos hermanos ya que eran 4 y dos de ellos rechazaron la herencia, al recoger la Nota Simple me doy cuenta de que los herederos (dos hermanos) aún no han aceptado la herencia y estos por su parte, me piden firmar un contrato de fianza de 3.000€ y una vez yo la firme y entrege el dinero, ellos hacen la nueva escritura para poner la vivienda como publica y poder venderla pero ahora, es cuando yo pregunto ¿esta sujeto a esta ley y no pueden venderla hasta pasado los dos años? ¿O por el contrario si pueden? Todo esto vuelvo a insistir me exigen antes de darme más documentación necesaria para pedir mi hipoteca como por ejemplo recibo de contribución, yo quisiera saber si hay alguna manera de yo poder exigir poner una cláusula en el contrato de fianza por si pudiera pasar este caso yo no perder mi dinero, es decir, no querría que me lo devolvieran estaría interesada en este caso que automáticamente ese dinero se los quedarán pero como un arrendamiento con opción a compra hasta pasados los dos años correspondiente aunque en este tiempo yo tuviera que pagar el alquiler pero todo el dinero a descontar en la venta de la vivienda y por supuesto que pudiera estar utilizando y disfrutando la vivienda para vivir en ella, muchas gracias
Hola Ana Isabel,
Efectivamente al ser herederos los hermanos , la compra queda sujeta al articulo 28 de la Ley hipotecaria con las consecuencias que ello conlleva y que esta reflejado en nuestro articulo.Es decir durante dos años queda sujeto a que pueda aparecer un heredero directo y reclame la vivienda o el precio pagado por ella, pero tu no perderias el dinero , eso si si opta por quedarse con la vivienda se la tienes que transmitir.
Aquí veo varias incógnitas:
1 es un piso de VPO, este piso ya es libre? o esta sujeto aun a la limitación del precio en la venta. Seria conveniente que fueras al IVIMA y con la dirección del piso te dijeran en que estado de afección se encuentra , cuales son las limitaciones de venta, y si ya se ha cumplido el plazo para liberarlo si se ha tramitado dicha liberalización.
2.- Tienen que tramitar la herencia para llevarla al Registro y que lo pasen a nombre de los dos hermanos. Eso lleva un tiempo.
3.- Si necesitas hipoteca, el banco es posible que no te conceda la hipoteca o te ponga pagas como consecuencia de la limitación del Art 28 de la Ley hipotecaria, informate primero con el Banco porque ademas si el piso aun no es de los herederos también te pondrán pegas.El banco puede orientarte solo con la nota simple.
Sinceramente y antes de dar ningún tipo de señal o arras, hablaría con el Banco e iría al IVIMA.
buenas tardes
El pasado mes de abril murió mi tía abuela dejándome su casa en herencia. Quiero pedir un préstamo hipotecario para poder reformar la casa ya que es mi residencia habitual. El banco me pone trabas a la hora de pedir este préstamo ya que según este artículo deben transcurrir 2 años pues puede aparecer un heredero., mi pregunta es si me arriesgo y reformo la casa en el hipotético caso de que aparezca un heredero se queda con la casa reformada y yo continuo pagando la hipoteca?
Hola Nagore,
Si aparece un heredero se podría anular la venta (reclamando el precio pagado)
La buena noticia es que si la persona que dejó esa vivienda en herencia no tiene cónyuges, hijos o progenitores vivos, el riesgo prácticamente desaparecerá, así que es muy probable que el banco termine aprobando la operación.
Buenos días. mi caso es un poco rocambolesco: estamos para comprar una casa a una señora. esta señora (sin hijos) era dueña del 50% de la casa, junto con su otra hermana (sin hijos) del otro 50%. Esta hermana se murió este enero 2018, y nuestra vendedora heredó ese otro 50% ese mes, por lo que tenemos el articulo 28 en la nota simple. la señora fallecida, que no tenía hijos, en su testamento le dejaba la casa a su hermana (la que ahora nos la vende) y en caso de premorir ésta, a una sobrina. Además, la señora viva, ha hecho un testamento a favor de sus hermanos vivos de sus bienes en caso de fallecer. Tenemos varias dudas:
– si la señora nos vende la casa, ¿queda anulado el testamento de la señora fallecida?
– podría la sobrina del primer testamento reclamar su parte? o solo en caso de que la señora viva se muera antes de firmar la venta de la casa?
– si la señora que nos vende ahora el piso, fallece en un tiempo, ¿podría la sobrina reclamar su parte?
– si pudiera, debería reclamar el dinero obtenido en la compraventa y no una parte de nuestra casa?
– durante estos dos años del articulo 28, ¿qué puede reclamar la sobrina y a quien?
gracias y un saludo,
Hola Arantxa
La Ley lo que dice es “Se considera herederos forzosos a los ascendientes, descendientes y cónyuges del causante”, por lo tanto herencias por ejemplo entre hermanos, o de tíos a sobrinos, es decir de herederos legítimos y/o voluntarios, quedarían bajo esta limitación.
La hermana viva hereda de la hermana fallecida, que no tiene hijos, es por ello que queda sometida la herencia al articulo 28., es decir por si caso aparecieran ascendientes, descendientes y cónyuges del causante
La venta de la casa no anula ningún testamento
la heredera directa es la hermana que vive y solo en caso de fallecer seria la sobrina
Si la Sra vendedora fallece después de efectuar la venta la sobrina no puede reclamar nada, porque ya esta vendida cuando la vendedora aun vivía y esta no es heredera forzosa
Hola. Me he leído bien todos los comentarios y el artículo. Muchas gracias por las explicaciones. He entendido que la limitación del art. 28 puede o no aparecer en la Nota Simple. ¿Qué puedo hacer como comprador para saber si tiene la limitación del art 28 si no aparece en la nota simple? Muchas gracias.
Hola Enrique, en ese caso no queda mas remedio que preguntar al vendedor o consultar el titulo de propiedad del mismo, para ver si el causante de la herencia es familiar de primer grado o no, es decir, heredero forzoso o no, en cuyo caso estará limitado por el art.28 de la LH.
Buenas tardes, mi pregunta es la siguiente, tengo una casa heredada de mis padres, mi padre falleció en 2008 y se hizo la haceptacion de herencia con el usufructo de mi madre, mi madre falleció en 2010 y ahora queremos venderla, esta casa nunca estuvo inscrita en el registro, la hemos registrado en julio de 2018 por primera vez, al hacerlo nos aparece la limitación del artículo 28, es normal que aparezca habiendo transcurrido 10 años del fallecimiento de mi padre y 8 de mi madre? Pondrán pegas los bancos para hipotecar?
Hola Pedro, debe de ser un error por que la limitación del art. 28 de la LH es para herederos de 2º grado, y no directos, como es el caso de tus padres, por lo tanto te recomiendo que hables con el registrador para ver que ha pasado por que no debería de ser así.
Buenas tardes, mi pregunta es la siguiente, tenemos una casa heredada que queremos vender, la herencia está aceptada y la escritura hecha desde 2008 que falleció mi padre, en la escritura quedaba como usufructuaria mi madre, la cual falleció en 2010.
A pesar de estar la escritura hecha, no se a inscrito en el registro hasta julio de 2018 y al hacerlo, nos aparece la limitación del artículo 28 de la LH.
Debo decir que esta vivienda nunca estuvo registrada, es la primera in matriculación.
Emmmi pregunta es, es normal que aparezca esta limitación habiendo pasado 8 años del fallecimiento? Pueden poner pegas los bancos para hipotecar?
Gracias
Buenas tardes, he vendido una casa en Julio, al poco se detectó un “vicio oculto” (termitas), he tenido que hacerme cargo del saneamiento.
Pregunta: ¿puedo aplicar en mi declaración del IRPF el coste del tratamiento para compensar la ganancia obtenida en la venta?. Muchas gracias
Atentamente: Pere
Hola Pere
en principio la Ley habla de Reformas para mejorar la seguridad Suelen ser obras encaminadas a mejorar los cimientos, muros y pilares del edificio, también en el tejado o las escaleras. Este tipo de reformas, junto a la sustitución de la instalación eléctrica u otros suministros, tienen beneficios fiscales.
En tu caso concreto sinceramente lo desconozco. Un asesor fiscal que conozca tu caso personal es el que debería estimarlo a la hora de realizar tu declaración de IRPF
Que significa esto en el nota simple del registro?
Afecta durante el plazo de 5 años al pago del impuesto.
LIBERADA en cuanto a la cantidad de 200.178 euros.
Carga inscrita con fecha : 20 /06/ 2017 caduca : 20 / 06/ 2022
Tomo : 3.547 Libro: 205 Folio : 43 Al Margen de Insc/Anot:4
Afecta durante el plazo de 5 años al pago de la liquidación del impuesto que,en su
caso,proceda al haberse alegado exención / no sujeción.
Carga inscrita con fecha : 20/ 06/ 2017 caduca : 20 / 06 /2022
Tomo 3.547 Libro : 205 Folio :43 Al margen de Insc / Anot: 5
Hola Ricar,
Son afecciones fiscales que estan liquidadas, pero que hacienda se reserva los derechos de reclamarlo durante el plazo de 5 años para que caso de que tuviera que reclamar algo y no le prescriba. Aparece en todas las propiedades y el Notario con quien vayas a firmar te lo puede confirmar.
Hola. Firme un contrato de arras penitenciarias en una inmobiliaria por un piso, segun el contrato sin cargas, se suponía q teníamos que firmar la venta antes del 23 de Julio, pero los propietarios habían recibido el piso en herencia y no la habían registrado por lo que todo se ha retrasado, ahora ya registraron la herencia y resulta que el piso tiene la limitante del artículo 28 de la ley hipotecaria, y el banco que me había concedido la hipoteca no acepta firmar con esa limitante. Ya he pagado gastos de tasación y demás.
En este caso deberían devolverme las arras duplicadas + los gastos de tasación? Ya que la inmobiliaria nunca me informó de está limitante y ya se pasó la fecha del contrato de arras hace más de un mes.
Hola Beatriz,
Se me ocurren varias soluciones:
1.- posponer el plazo de firma que hayáis establecido en las arras y negociar con vuestro banco que acepte una clausula resolutoria en la escritura que diga que
en el caso de aparecer algún heredero forzoso, los vendedores tendrían que hacerse cargo de todos los gastos tanto hipoteca-notaria-gestores-reforma , que se formalizaría en el Notario.
2.- posponer el plazo de firma que hayáis establecido en las arras y hablar con otros bancos para la hipoteca ( asumiendo la inmobiliaria o los vendedores los gastos de la posible tasación) que os admita la clausula resolutoria.
3.- Solicitar la resolución del contrato de arras con devolución del duplo, pero no en base a una carga sino a omisión la limitación del art 28 , a la falta de inscripción en el registro en su momento de la herencia y en base al incumplimiento del plazo de firma si este esta vencido.
4.- Si la Inmobiliaria no aporta soluciones, acudir a un abogado que presente una reclamación por vía judicial.
yo estoy en la misma situación… el banco me negó la hipoteca que ya había sido aceptada al tasar el piso y descubrir el articulo 28 y tras ir a otros 2 bancos mas, que me dijeron que no… pedi la devolución de las arras y de la comisión a lo cual se negaron.
La inmobiliaría me ofrecío conseguirme la hipoteca ( obviamente pagandoles por ello) a lo cual me negé ya que primero no queria tener que pagarles mas dinero, y encima que me consiguieran una hipoteca a saber a que condiciones e intereses y que yo tuviese que aceptar si o si.
Ha dia de hoy ( hace casi 8 meses ) aun no he recibido nada de vuelta, ni las arras ni la comisión… esta en manos de un abogado.
Que posibilidades ves de que me devuelvan todo?
Hola Pilar,
Desconozco los pormenores, pero si lo tienes en manos de abogados entiendo que el sabrá como conseguir la devolución.
Insisto para todos aquellos que estén inmersos en un proceso de compra. NUNCA firméis arras sin tener la nota simple de registro, en esta se ven todas las limitaciones y cargas de una vivienda y las arras han de reflejar dichas cargas y limitaciones y sus consecuencias.
Buenos días Beatriz, me gustaría saber como lo resolvisteis finalmente, porque me encuentro en la misma situación en este momento, nos queda una semana para que se cumpla el plazo del contrato de arras, nos acaban de denegar la hipoteca por el mismo motivo que a vosotros, cuando previamente la teníamos aprobada y la inmobiliaria nos dice que sino se hace la operación, se quedan con la señal. Gracias.
Hola, muchas gracias por el post. Mi situación es un piso sujeto al artículo 28.Me queda claro por los casos expuestos el riesgo de que aparezca un heredero forzoso. Mi pregunta es que ocurre si surge otro heredero no forzoso pero con el mismo grado (o menor) que el heredero aparente que en este caso es una prima de la fallecida.
Ustedes asesoran en este tipo de procesos?
Muchas gracias.
Hola Jose Manuel, en este sentido la ley es clara, habla de un heredero forzoso y una prima no lo es. Si hubiera mas de un heredero la herencia se repartiría entre ellos. Y si, asesoramos sobre este tipo de casos. Si lo desea puede contactar con nosotros en el 91 445 02 79 o apimonteleon@apimonteleon.com
Hola, en mi caso, estoy dudando de si hacer una oferta por un piso afectado por el artículo 28, en el cual hay que hacer obras importantes ya, por lo que me interesaría escriturar inmediatamente. El heredero acepta incluir la cláusula que estipula que el contrato queda resuelto si aparece un heredero forzoso, y se obliga a devolver el importe mas los gastos de obra y otros costes. La pregunta es como puedo garantizar el cobro de ese dinero en el caso de que ocurra algo. Hay forma de incluir una propiedad como aval, o alguna otra forma de cubrir un riesgo de insolvencia por parte del vendedor si tiene que devolver el monto de la operación ?
Hola Diego, poder se puede poner cualquier cosa que ambas partes pactéis.
Estamos a punto de comprar un piso con la limitación del art 28 de la ley hipotecaria.
El Banco Santander me da el préstamo, pero pignora ésta cantidad a los herederos en un depósitos a su nombre hasta pasar dos años de la fecha del causante.
En l a escritura de la compraventa incluiremos que si apareciera un tercero los vendedores nos devolverán el dinero de todos los gastos ocasionados hasta la fecha correspondiente (gastos de compraventa, notaria, regitros incluso comunidades e importes de letras abonadas hasta la fecha, obras realizadas, etc ).
Me cabe la duda es que si apareciera un tercero de mejor derecho y se anula la compraventa, el deudor con el banco soy yo y aunque tuviera la pignoracion, decida que yo le debo el dinero del préstamo y venga contra mí. De esta forma me quedo sin vivienda y le seguiría debiendo el dinero al banco, situación en la que no quisiera verme.
Cómo lo veis??
Que probabilidad hay que me quiten la casa si aparezciera un tercero?
Muchas gracias por la información.
Hola Santos
Si esto ocurriera ante la nulidad de la compraventa tendrían que considerar la nulidad del prestamo hipotecario ya que este esta vinculado a esa compraventa
Muchas gracias, pero no he entendido muy bien la respuesta.
Eso quiere decir que al anularse la compra venta automáticamente se anula el préstamo hipotecario, el banco se cobra de la pignoracion y yo no le deberia nada al banco??
Entonces, que riesgos asumo yo al hacer la compra? Aparte de los gastos de la compraventa.
Una última pregunta, si apareciera un tercero que nadie conoce, como de difícil tiene de demostrar que es heredero forzoso?
El causante dejo testamento abierto a los tres hermanos.
Muchas gracias por la ayuda.
Hola Santos
El objeto del contrato de compraventa es la cosa y el precio , por tanto entiendo que en la concesión del prestamo con el banco que hipoteca , este establece una clausula resolutoria, por tanto así debería ser. No obstante este asunto concreto debería consultarlo con el banco que le concede la hipoteca y con un abogado que le asesore.
Hola,
muchas gracias por todo. Me surge una única duda que me gustaría aclarar. En caso que apareciese un heredero forzoso previo al cumplimiento de plazo de dos años que indica el articulo 28 pero para su demostración de ser heredero se sobrepasa el plazo de los dos años marcados por el art. 28.
¿se podría anular la compraventa si finalmente se demuestra que es heredero forzoso aunque fuera una vez cumplido el plazo de los dos años? En caso afirmativo, esto podría generar una incertidumbre en la compra que no tiene fecha límite.
Un saludo y muchas gracias
El heredero tiene que revindicar fehacientemente su herencia , por supuesto demostrando que es quien dice ser.
Buenas tardes,
he leído tu mensaje y quería hacerte una consulta: En tu mensaje dices que banco santander da hipotecas pese al artículo 28 de la LH. ¿Sabes si en tu caso existía testamento?¿podrías decirme si finalmente te la dieron, si retuvieron el 100% del importe y en qué ciudad está la oficina? Te lo pregunto porque soy propietario de un inmueble sujeto a este artículo, los compradores tienen pre-aprobada la hipoteca en banco Santander, pero ahora me dicen que por el art. 28 no les dan la hipoteca ya que quedan 13 meses para que pase el plazo de 2 años desde el fallecimiento (pese a indicar que yo me hago cargo en caso de que aparezca un supuesto hijo perdido, lo cual es imposible). Yo he preguntado en mi oficina (también del Santander) y me dicen que eso no es suficiente para denegar una hipoteca ya que soy heredero testado que eso sucede en caso de que no exista testamento. Siendo el mismo banco deberían de tener políticas iguales, estoy un poco confuso con el tema. Muchas gracias de antemano por tu ayuda.
Hola Alfonso,
Entiendo que tu comentario va dirigido a Santos, no a nosotros
Buenas tardes, en ñrimer lugar daros la enhorabuena y las gracias por el blog pues creo que es de gran ayuda. Comento brevemente mi caso, mi pareja y yo estamos con la compra de una vivienda. La operacion seria de particular a particular y ya hicimos un escrito un poco precipitado entregando una señal de 4.000e para la reserva de la misma. Tras gestionar con BBVA la hipoteca que estaba preconcedida, al entregar la nota simple es cuando tenemos vonstancia del art.28 y por esto el banco no nos concede la hipoteca hasta pasado el plazo de 2 años.
La casa esta a nombre del fallecido y asi consta en la nota simple, y la hermana del fallecido es la que hereda la casa y quien nos la vende. Segun nos indica ella se ha gestionado el pago de aceptacion de herencia..etc aunque entiendo que la casa no se podria poner a nombre de ella hasta el plazo de 2 años, o en caso de hacerlo en el regidtro nos consta que pondrian la limitacion de esta carga. El propietario fallecio en oct17, plr lo que lo haria los 2años hasta oct19.La cosa es que nos gustaria ir empezando la reforma que la casa necesita porque tenemos planos presupuesto…y la mujer que hereda la casa no nos pone impedimento en absoluto…incluso nos dice que podemos empezar la obra y nos da la llave pese a no hacer la compraventa aun. No obstante queremos hacer las cosas bien y nose cual seria la mejor solucion, podriais aconsejarnos? Se podria hacer algun contrato en arras formalizado por un importe importante de modo que en caso de haber invertido dinero en la reforma y no se pueda hacer la compraventa finalmente llegado oct 2019 porque apareciese alguien reclamando pafte de la casa, nos tendria wue devolver la señal doblada y por tanto recuperariamos el coste de la reforma.llegada la fecha, oct2019 ya se formalizaria la compraventa y el banco, al desaparecer esta limitacuon concederia la hipoteca. ¿habria otra solucion mejor ante esta situacion? ¿en caso de no requerir hipoteca, se podria hacer una compraventa en la cual la parte vendedora se comprometa a asumir todos los costes, incluidos la reforma en caso de que alguien reclamase parte de la herencia en esos dos años y asi estar cubierto de ello? ¿en ese caso, llegada oct 2019 la limitacion desapareceria automaticamente o habria wue volver a presentar documentacion y gestionar de nuevo todo?
Hola Berta,
en cuanto esté hecha la aceptación de herencia se podrá inscribir a nombre de ella, aunque en el Registro de la propiedad aparecerá la limitación el art.28 de la LH, y ella puede vender, el problema es que los bancos son muy reticentes a la hora de conceder una hipoteca. Todas las opciones que comentas son viables, ya dependerá de lo que ambas partes decidáis. A los dos años desaparece la limitación.
Hola , como otros estoy en la misma situacion con el art.28 , tengo una vivienda vista a un precio muy atractivo y firmo las arras en unos dias,la operacion es de particular a particular. Pondremos una clausula de devolucion del amarre en caso que el banco me deniegue la hipoteca por dicho art. La señora fallecida era soltera sin hijos y el piso pasa a manos de su hermano ya que no tenía testamento y creo que se considera el heredero legitimo, este hombre tiene 3 hijos todos con la voluntad de vender.Supongo que aparecera la inscripcion una vez que la NS se actualice verdad?
El banco que en principio me da la hipoteca es ING, a dia de hoy dice que si me la conceden pero que tiene que evaluar riesgos, he pasado la evaluacion economica,mi pregunta es , si hago la tasacion y luego me deniegan la hipoteca por el art.28 tengo derecho a reclamarles los casi 500€ del coste?
Otra pregunta , algún banco mas que conceda hipoteca bajo estas circunstancias , BBVA , Santander y Kutxa me han dicho que no.
Gracias
Hola Alberto, en primer lugar decirte que si encargas la tasación al banco, y finalmente no te dan la hipoteca, tienes que pagarla igualmente, no tienes derecho a ninguna devolución.
Sobre los bancos, depende mas dela solvencia del comprador que del banco, ya que actúan de manera diferente dependiendo de esto.
Te concedieron con ING? Estoy en tu misma sitiacion, la cosa se ha quedado parada por el tema del art. 28…y no sabemos que solucion darle para meter mano ya a la casa y hacer la reforma sin arriesgarnos demasiado. La opcion a compra no la contemplamos ya que no esta para entrar a vivir, necesitaria reformar.
Hola a todos. Veo que no soy de las pocas a la que le ocurre esto del artículo 28. La verdad que me ha servido de ayuda todos los comentarios para ver un poco de luz al tema. Mi caso es el siguiente.
Hemos encontrado la casa que nos gusta a un precio bastante razonable para lo que andan por nuestra zona.
Ya teníamos todo concedido por el banco, cuando entregamos la adjudicación de La herencia y lamentablemente nos dijeron que por política de empresa no financiaban ese tipo de hipotecas por ser una herencia de tíos a sobrinos y estar sujeto a este artículo 28. La verdad que el disgusto fue increíble cuando 3 días antes dimos una señal de 3000 euros para que no enseñaran el piso presionados por la inmobiliria y los vendedores. De hecho la inmobiliria no nos informó de la existencia de esta limitación únicamente nos decía que era un herencia de tíos a sobrinos pero no sabíamos la repercusión. Estamos en trámites con otros dos bancos para poder recibir financiacion ya sabiendo que nos afecta este artículo, y estamos a la espera. Mañana lunes pedimos una ampliación para realizar el contrato de arras ya que necesitamos saber si nos dan las finanaciacion. Tengo varias consultas. La adjudicación la hicieron el 14 de junio y el que dejó en herencia en piso falleció el 30 de marzo de este año, así que hasta el 30 de marzo de 2020 estaría la limitación de este artículo, mi consulta es si debemo pactar un tiempo para contrato de arras hasta tener l nota simple a nombre de los herederos o con la adjudicación de la herencia es suficiente para el banco. Nos dijeron que la nota simple tarda sobre un mes en tramitarse así que suponemos que si han pagado los impuestos corrrspondientes en hacienda ya está el tiempo corriendo para recibir la nota simple a nombre de los herederos. Y otra cuestión sobre poner una cláusula en la escritura en la que en el caso de aparecer alguien los vendedores tendrían que hacerse cargo de todos los gastos tanto hipoteca-notaria-gestores-reforma que debemos realizar en la vivienda ya que está para tirar entera-posible derrama que se apruebe en este tiempo, eso que lo formalizaría con el banco o notario? Tendría que ir a un abogado para que me lo redacte? La última cuestión que tengo es que en la adjudicación de herencia pone que el fallecido era soltero y que no tiene descendientes ni ascendientes y que deja todo a sus sobrinos, si apareciera alguien tendría que demostrar que es hijo suyo verdad? Estos procesos son costosos y tediosos para hora de demostrar ya que necesitaría una prueba de adn y demás cuestiones que se me Escapan
Mi pregunta es si aparece alguien dentro de los dos años pero no está demostrado que sea un heredero forzoso si llega el límite de los dos años ya estaríamos exentos de este tema o el tiempo se paralizaría hasta que la persona en cuestión demuestre si es o no heredero forzoso? Gracias de antemano
Hola Eider,
sobre la financiación de la casa, el banco va a exigir que la adjudicación de herencia esté inscrita ya en el Registro de la propiedad, puesto que tiene que hipotecar el inmueble, y hasta que el registro no la inscriba no puede emitir una Nota Simple a nombre de los herederos. La clausula que quieres incluir en la compraventa te la puede redactar el Notario directamente, no necesitas a un abogado. y sobre el plazo de los dos años, efectivamente tiene que aparecer un heredero forzoso que demuestre que lo es, no vale solo con decirlo.
Buenas tardes,
voy a comprar un terreno y en la nota simple aparace en cargas
que la finca esta sujeta a las limitaciones del articulo 207 d
la Ley Hipotecaria por palzo de dos años a partir de la fecha de su inscripción, en la actualidad ya han pasado los 2 años. Mi pregunta es la siguiente, cuando yo escriture y registre saldrá en la nueva nota simple esta cláusula?
Muchas gracias
Hola Natalia,
Si ya han transcurrido los dos años preceptivos,una vez que hayas comprado , en la nueva nota simple a tu nombre ya no debería de aparecer
En mi caso ya han pasado los dos años y sigue apareciendo en la nota simple. Que debo hacer?
Hola Paloma,
No pasa nada, aparece la limitación con respecto a la fecha en la que compraste, pero esta pasados los dos años deja de tener efecto, por tanto si la volvieras a transmitir ya no afectaría al nuevo propietario ni a ti y desaparecería de la inscripción en el Registro.
Buenas tardes.
Estoy interesada en un inmueble afectado por el art.28, gracias a los comentarios me queda bastante claro los riesgos y la forma de proteger mis intereses en caso de aparecer un heredero durante los dos años vigentes del articulo. Mi duda es si pasados los dos años que marca el art.28 aparece un heredero forzoso ¿puede reclamar el inmueble como parte de su herencia o ya no tendría derecho? ¿pasados estos dos años estaría libre de ser reclamado por algún heredero?
Hola Mónica, efectivamente, pasados los dos años, habría prescrito la posibilidad del heredero forzoso de poder reclamar el inmueble.
Hola.
En mi caso queremos comprar una vivienda con art 28. La dueña es una señora ( no tiene ni tubo marido ni hijos) que es proprietatria del 100% de la vivienda, habiendola heredado en dos momentos: un 50% haca 6 años y el otro 50 % este año (para esta parte esta el art28). En el caso de que compremos y la señora fallezca y apareciera un heredero forzoso antes de los 2 años de la segunda herencia, el heredero forzoso podra solo pedir mitad de la vivienda o del dinero de la compraventa¿ o tendra derecho a todo ¿
Hola Luca,
Entiendo que te refieres al 50% heredado de un familiar ascendiente, hermano? , circunstancia necesaria para que incurra en el caso del art 28, por tanto en ese caso y solo para el 50% de la vivienda, el “posible heredero” podría reclamar su parte de la herencia, es decir la mitad de la vivienda o el fruto obtenido con ella, para ello habría que retrotraer la venta y resarciros a vosotros como compradores de buena fe.
El otro 50% (heredado hace 6 años) ya no esta sometido al art 28
Y en el caso de que la señora fallezca , si vosotros ya habeis comprado la vivienda no os afecta porque vosotros ya seriais propietarios de la misma.
Buenos días, en primer lugar me gustaría dar las gracias por toda la información que contiene este hilo. Mi situación es la siguiente: hemos reservado verbalmente un piso. Pertenecía a un hombre fallecido en enero de 2017 y lo dejó en testamento a una hermana. Los propietarios (la heredera es mayor y se encargan sus hijos de los trámites) aseguran que no hay herederos directos y se comprometen a firmar lo que queramos para atestiguarlo. El plazo de los dos años finaliza en enero de 2019. Nos hemos enterado de este “problema” del art.28 recientemente; estando ya muy avanzados los trámites con el banco. Mi duda es si en este caso es mejor el alquiler con opción a compra (perdiendo el dinero de la tasación y las negociaciones con el banco) o incluir la cláusula comentada anteriormente en los contratos de arras y compraventa.
Muchas gracias de antemano.
Hola Alba, obviamente es una decisión que tenéis que tomar vosotros, o incluso dar unas arras ahora y escriturar en enero del 2019.
Hola de nuevo, gracias por responder tan rápido. En caso de comprar con la cláusula comentada y de que apareciera un nuevo heredero, ¿qué habría que hacer para conseguir la aplicación de esa cláusula y la devolución del dinero?
Hola Alba, pues reclamárselo fehacientemente a los vendedores.
Hola!!
Antes de nada, enhorabuena por el blog. Toda la información es súper interesante, pero nos encontramos con una duda que no hemos sabido resolver. A ver si nos podéis ayudar…
Hemos firmado un contrato con opción a compra de una vivienda porque estaba afectada por el artículo 28 de la ley hipotecaria. Nuestra duda es la siguiente: en el hipotético caso que apareciese un heredero forzoso pasados estos dos años y reclamase la vivienda, ¿Qué pasaría? (Teniendo en cuenta que ya habríamos hecho la compra).
Gracias!!!
Hola Dalor,
Consideramos que, a pesar de que la herencia esté sujeta al límite temporal previsto en el artículo 28 de la Ley Hipotecaria, si la adquisición ha sido de buena fe, mediante un título válido y legítimo al titular registral de la finca, una vez que quede inscrita en el Registro de la Propiedad, el comprador quedará al amparo, según lo dispuesto en el artículo 32 de la Ley Hipotecaria, de la fe pública registral, por lo cual será mantenido en su derecho, aunque con posterioridad llegase a demostrarse la falta de capacidad del vendedor, y de hecho hay bastante jurisprudencia en este sentido.
En el peor de los casos la venta de retrotaeria y el heredero tendría que reembolsaros todas las cantidades desembolsadas hasta el momento incluido los alquileres si así lo habéis pactado en la opción de compra.
En la firma de la compraventa de escritura la notario para dicha firma para hacer constar el art 28 de la finca objeto de venta, supuestamente ni la agencia ni la heredera sabían de esa situación, en las notas simples no salía ya que hicieron la inscripción el día antes de la firma y en esa nota es donde se hace constar dicha limitación, nunca fui informada de dicha limitación, el banco dice que para protegerme a mi y al propio banco la operación se realiza pero con la pignoración del dinero, la heredera se niega, solicito la devolución de arras duplicadas por contrato de arras penitenciales y me dice que la casa no tiene ninguna limitación para la venta, que no me devuelve las arras. Tendré que judicializar el tema para exigir dicha devolución, no?
No es ese artículo una limitación?
Puedo exigir a la agencia algún tipo de responsabilidad por no haberme informado de dicha limitación ya que ellos al saber que era una finca heredada deberían haber investigado antes de ponerla en venta?
Hola Estrella,
Si bien es cierto que hay bancos que se niegan en redondo y exigen la pignoración del dinero, algunos admiten añadir a la compraventa una Condición resolutoria, según la cual en el hipotético caso de que apareciera un heredero forzoso, la venta quedaría resuelta.
Consideramos que, a pesar de que la herencia esté sujeta al límite temporal previsto en el artículo 28 de la Ley Hipotecaria, si la adquisición ha sido de buena fe, mediante un título válido y legítimo al titular registral de la finca, una vez que quede inscrita en el Registro de la Propiedad, el comprador quedará al amparo, según lo dispuesto en el artículo 32 de la Ley Hipotecaria, de la fe pública registral, por lo cual será mantenido en su derecho, aunque con posterioridad llegase a demostrarse la falta de capacidad del vendedor, y de hecho hay bastante jurisprudencia en este sentido.
La agencia debería haberte entregado en el momento de las arras una nota simple donde constaran las circunstancias del piso, aunque es cierto que a veces los registros no muestran en la misma esa limitacion.
La inmobiliaria debería saberlo y Tu banco también tenia que haberte informado antes de llegar a Notaria, ya que es su deber informarse del bien sobre el que otorgan el prestamo.
Si verdaderamente no quieres seguir adelante, intenta llegar a un acuerdo recuperando todo lo invertido hasta ahora y si lo que quieres es reclamar el duplo, te aconsejo que acudas a un abogado que te aconseje.
Hola a todos, mi pregunta seria la siguiente:
para poder subsanar el articulo 28 ¿se podria redactar una resolución en la escritura la cual deje la venta sin efecto llegado el caso de aparecer un heredero forzoso en la que los vendedores se comprometen a devolver el dinero invertido por los compradores (precio de venta, gastos escrituras, impuestos, reformas etc)?
Me gustaria saber como hacer esa redacción, si alguien me redactase el escrito se lo presentaría al vendedor para poner un anexo a las escrituras.
Gracias
José Mª
Hola Jose Mª, por supuesto que se puede hacer, y el Notario que se encargue de la compraventa te la puede redactar sin ningún problema
Hola queria explicarte mi situacion,estoy interesada en un piso,es una herencia de la persona que fallecio hacia su cuidadora,en el testamento aparece que le deja el piso a tal cuidadora ya que esa persona ya fallecida no tenia hijos,estamos esperando la nota simple y me dicen que si no aparece el articulo 28 no habria problema para intentar pedir hipoteca dependiendo que banco.Mi pregunta es que podria pasar si durante estos dos años aparece algun hijo ilegitimo o conyuge? Me podrian quitar el piso que compre? Esta persona fallecio hace 6 meses y aun.hay que esperar hasta 2 años.
Hola Juan, el que aparezca o no la limitación del art. 28 de la LH en la Nota Simple, no significa que no la tenga, lo que pasa que al no estar considerado como un carga propiamente dicho, no hay obligación de indicarlo en la Nota, pero todos los bancos saben que existe, y por lo tanto te pueden poner pegas con la hipoteca. En el caso de que apareciera un heredero forzoso, este tendría derecho a reclamar la herencia, y tu podrías reclamar todo lo pagado a quien te lo vendió.
Primero. Hantes de otorgar la herencia se investiga y se buscan herederos forzosos. De no haberlos se le otorga la herencia segun el testamento. Hoy en dia no es como hace 30 años. Hay un proceso y un control estricto. No tienes porque preocuparte. Ademas si hay alguna anomalia el primero que no firma dicha compra es el notario.
El riesgo es pequeño pero existe, por eso está la limitación.
Hola a todos, yo tengo una duda sobre este tema que pasaría si yo hago un contrato de alquiler con opción a compraventa y antes de que finalice el tiempo para realiazar la transacción el dueño del inmueble fallece y deja o no herederos
Hola Francisco,
En caso de que el propietario fallezca , tu derecho sigue vigente frente a los herederos .El contrato privado se puede elevar a publico y obligar a los hijos (o herederos) a firmarlo, pero sera un proceso que requiera de asesoramiento profesional.
Con herederos o sin ellos , seria una complicación, y desde luego a tratar llegado el caso con un abogado.
Hola Francisco, pues que los herederos tienen que asumir lo pactado.
Tengo muchas dudas sobre este artículo, que surjan herederos forzosos puede ocurrir siempre, cualquier piso que se deje en herencia estaría sujeto a este artículo pues “hijos secretos” podría tenerlos cualquier persona tenga o no hijos legítimos.
Buenos dias Josephine,
No hay dudas, es la Ley quien establece este requisito.
La Ley se aplica a aquellas herencias a terceros ; por ejemplo entre hermanos, o de tíos a sobrinos, es decir de herederos legítimos y/o voluntarios, quedarían bajo esta limitación.
No están sin embargo sujetos a esta limitación herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos que son los ascendientes, descendientes y cónyuges del causante. Es decir que aunque estos tuvieran “hijos secretos” que surten efecto desde el primer momento.
Hola Apimonteleon,
Te comento mi situación para ver qué nos recomiendas:
Hace unos 3 meses dimos 10.000€ en concepto de arras penitenciales a 3 hermanos que heredaron el piso de un 4°, fallecido hace 6 meses. No hay intermediarios.
Los herederos regularizaron el registro y, una vez la propiedad estuvo a su nombre, comenzamos con unas obras y acordamos una fecha para la escritura.
A todo esto, al solicitar la nota simple actualizada no figura el art. 28.
Ya delante del notario el apoderado de la entidad bancaria se niega a firmar (previo estudio de viabilidad) si no se retiene el dinero hasta pasados los famosos 2 anos.
¿Tiene alguna responsabilidad la entidad?
¿Qué opciones tenemos para seguir adelante con la compra? Los hermanos no pasan por tener el dinero retenido ano y medio y ya hemos invertido dinero en la reforma.
Nosotros hemos sugerido a la entidad añadir una cláusula por la que, de aparecer un posible heredero forzoso, se responsabilizarían los hermanos. No sé si la entidad lo aceptará.
Supongo que otra opción es buscar otra entidad que, a sabiendas de la situación, acepte concedernos la hipoteca.
Añadir que, hace 6 años, otro de los hermanos falleció en las mismas circunstancias y pudieron realizar la venta sin ningún problema.
Muchas gracias y un saludo.
Hola Rubén, la limitación a veces aparece en la Nota simple y a veces no, pero los bancos son libres de decidir lo que quieran hasta el último momento, igual que tu, por lo tanto si no quieren firmar sin pignorar el dinero, están en su derecho. Si la entidad acepta la clausula propuesta, sería la mejor opción. Lo que ocurriera hace seis años no tiene relevancia para este caso en concreto.
Buenas tardes.
Estoy pensando en comprar una vivienda y después de solicitar la nota simple, veo que existe una limitación por el artículo 28 de la Ley Hipotecaria. Los vendedores quieren firmar un contrato de arras por un importe de 5.000 Euros, pero no me dan opción a poner una clausula por si no obtengo financiación, se anule el contrato. Sólo me interesaría solicitar el préstamo en el BBVA. ¿Tendré problemas para que me concedan el préstamo con esta limitación? Muchas gracias de antemano.
Hola Michael, si que puede ocurrir que no te den la financiación, así que deberías de cerciorarte antes.
Buenos días,
La semana pasada íbamos a firmar un piso que habíamos apalabrado previo contrato de arras. Es un piso que una mujer ha heredado de sus padres ya fallecidos (50%) y de su hermano que falleció en Junio (el otro 50%).
Esta mujer ha estado realizando el cambio de escritura y registro, y cuando la semana pasada nos facilitó la escritura y nota simple en la que ya aparecía ella como única titular empezaron los problemas.
En el registro habían incluido en la nota simple el artículo 28 de manera que en los próximos dos años la venta del inmueble se podría declarar nula, lo que provocó que el banco cancelar la operación por declararla de riesgo.
Debo añadir que existe un testamento a favor de esta mujer por parte de su hermano, lo que no se si dificultaría en el caso de que apareciera un heredero forzoso la declaración de la venta como nula.
Me gustaría saber si el hecho de que exista un testamento resta peso al artículo 28, si en caso contrario bastaría con incluir una clausula penal en las escrituras y pignorar la cantidad correspondiente a la parte legítima de un supuesto heredero forzoso.
Y por último si finalmente no se puede llevar a cabo la venta, puesto que nosotros desconocíamos el hecho de que la finca fuera a estar afectada por este artículo, que posibilidades hay de que se nos devuelvan las arras.
Muchas gracias
Hola María,
por lo que cuentas, la limitación del art. 28 afecta solo al 50% de la propiedad, dado que el resto es herencia de sus padres. El hecho de que haya testamento no es relevante en este caso, lo único en lo que le favorece es en que se agilizan las gestiones. Si no se te había informado de esta limitación, podrías pedir la devolución de las arras, aunque la vendedora está en su derecho de no hacerlo, puesto que la venta se puede realizar, otra cosa distinta es que el banco no quiera financiarte.
Hola Apimonteleon!
Entonces si hay agencia intermediaria que ofrecio la nota simple no actualizada, hay derecho a recibir las arras? Por lo que comentas si es directo con vendedor ya cambia la cosa y depende del vendedor?
Hola Juan, si hay un profesional intermediario, tiene responsabilidad, y puedes reclamarle por darte una información sesgada, mientras que un particular no tiene la obligación de informarte, sino que es un asunto tuyo.
Hola mi caso es igual, nuestro problema de arras y firma fue desde septiembre del 2015,hasta la fecha, con varias prologas y todavía no hay nota simple, ahora quieren que lo hagamos por notaría entregando 3000 euros más aparte 9000 que lo pagaríamos con 250 aparte el alquiler que hasta la fecha hemos pagado los 400 euros, esto lo puedo llevar a juicio más sabiendo que no nos informaron de este artículo y nuestro banco no nos da la hipoteca, podemos por ley pedir las arras y totalidad de lo pagado hasta la fecha por fraude al vender un inmueble que viene con ese artículo? ?
Hola Carmen,
Estos casos son complejos y requieren de examinar la documentacion debidamente, por tanto seria osado aventurarse a emitir un dictamen con datos tan escasos. Lo idoneo es acudir a un abogado y que estudie el pormenor del caso.
Hola Carmen, dado que desconocemos todo lo que habéis pactado y firmado, es mejor que te pongas en contacto con un abogado para que te asesore.
Hola, me he encontrado en una situación similar. Hay testamento y ya está inscrita la finca en el Registro con el artículo 28. No obstante me dice el abogado del vendedor que habiendo testamento el banco no debería plantear problemas. Alguien me puede explicar si esto es así y porque. Gracias.
Hola Delfin, es imposible saber de antemano lo que dirá el banco, ya que es libre de decidir lo que crea pertinente.
Hola,
hemos realizado una reserva de un piso que es una herencia de una tía (fallecida en marzo 2017) a ocho sobrinos. En la nota simple aparece ya a nombre de dichos herederos y libre de cargas. Al ser el artículo 28 una limitación y no una carga, entendemos que no tiene porque aparecer y en la inmobiliaria no nos han comentado nada sobre ello en ningún momento para que lo tengamos en cuenta y sepamos los posibles problemas a la hora de solicitar una hipoteca. ¿ Estaría sujeto este caso al artículo 28? A la hora de seguir adelante con la compra ( aún no hemos firmado arras), cómo podríamos protegernos en el caso de que apareciera un heredero forzoso.
Muchas gracias por su ayuda. Un saludo
Hola Patricia, aunque no aparezca en la Nota simple, debéis de tener en cuenta la limitación existe, y desde luego en la inmobiliaria os deberían de haber informado de ello, por que para eso de “supone” que son profesionales. Si seguís adelante con la compra y necesitáis financiación, tener cuidado por que no todos los bancos lo aceptan, y si no la necesitáis, deberíais incluir una clausula en la compraventa de condición resolutoria más los gastos, en el caso de que apareciera un posible heredero forzoso.
Hola, hay entidades que nos financian con la condición de pignorar, cosa que los ocho herederos no quieren. Alguna otra, no lo requiere. Si nos decidimos por esta última opción y asumir el riesgo los 8 meses que quedan para que se cumplan dos años del fallecimiento, qué riesgos correríamos a pesar de incluir una cláusula de condición resolutoria si apareciese algún otro heredero.
Muchas gracias. Un saludo
Hola Patricia, pues el riesgo es ese, que se pudiera resolver el contrato en el caso de que apareciera un heredero legítimo.
Hola! Yo me encuentro en la misma situacion! Encontre un piso que me gustaba, al principio me costo conseguir hipoteca, pero me la aceptaron, hice y pague la taxacion y todo correcto. Acercandose la firma, el banco me informa que el piso tiene la Limitacion del articulo, en la nota del piso entregada por la inmobiliaria no aparecia, ya que era de septiembre y aun aparecia registrada la antigua propietaria fallecida. El banco me ha parado todo y estan por ver si aceptan o no firmar con una clausula… pero vamos, que no es seguro que acepten… con lo cual, en ese caso, no podria seguir adelante con la compra. Yo entregue bastante dinero como precontrato de compra y la comision de la agencia. A efectos legales, que posibilidades tengo que me devuelvan el dinero de la comision y deposito, o al menos el deposito?
muchisimas gracias!
Hola Juan, creo que tienes muchas posibilidades de que te lo devuelvan ya que hay varias irregularidades: en primer lugar te tenían que haber dado una Nota Simple actualizada, a nombre de la propietaria actual, y en segundo lugar, te tenían que haber informado de la limitación, así que solo por lo de la Nota Simple, ya no han actuado debidamente.
Muchas gracias por la rapida respuesta! Si, no fui informado de nada! Si se negaran a devolvermelo, que me recomiendas, como tendria que actuar yo? Tengo la sensacion que van a poner cualquier excusa para no devolverme ni el deposito ni la comision!
Hola Juan, lo primero que yo haría es pedirles una hoja de reclamaciones y presentarla en la administración.
Hola,
Me he leído todas las preguntas ya que los casos son muy parecidos.
Firme un contrato de arras para un piso a través de una inmobiliaria, dando el 10% del valor, el piso pertenecía a 2 hermanos que lo habían heredado. YO no sabía que la herencia era de una tía ni que había fallecido hace 10 meses. Solicito el crédito al banco, pago el coste del tasador (500), y otros gastos, y ahora el banco me dice después de todo, que surge el tema del artículo 28 y que la solución es que los dueños mantengan el dinero que les daría en una cuenta durante los 13 meses que quedan para cumplir los 2 años. Si se negaran a esto… ¿Que pasaría con el contrato de arras? ya que no contempla este caso, ¿Correría yo con los gastos? Por lo que he visto casi ningún banco acepta hipotecar pisos con el artículo 28 vigente.
Gracias de antemano
LA inmobiliaria deberia de haberte informado de tal extremo, en tal caso mi opinion es que de no aceptar los propietarios la consignacion del dinero, deberian devolverte las arras por duplicado.
Firmamos un contrato de arras x 3 meses, y resulta que a parte del conocido artículo 28 resulta que los anteriores herederos (2 niveles) no registraron la propiedad, y la venta se retrasará más de los 3 meses. Yo no quiero ir por las malas porque entiendo que podría exigirles el doble de las harras pero el agente inmobiliario me ha dicho que me enviaran un documento “concediéndome” ellos más tiempo para comprar la casa. Es más… dice que se podría realizar la compra por acuerdo privado, cuando los herederos no están registrados. Entiendo que soy yo el que se lo tiene que conceder. ¿Cuál es el procedimiento a seguir para prolongar las harras y que quede registrado que es por culpa de los “herederos?
Hola Víctor, es muy poco profesional por parte de la inmobiliaria que no te informaran de esto con anterioridad, y desde luego de ninguna manera te recomiendo que compres sin que esté inscrita la herencia, ya que podría haber algún problema y que por fin los herederos no fueran los legítimos, si queréis prorrogar las arras, simplemente hay que redactar un documento anexo en el que se estipule que por imposibilidad de la parte vendedora de cumplir los plazos, la vendedora le otorga una prórroga de “x” meses.
Buenas tardes,
¿quisiera saber si el art.28 afecta a los herederos que se encuentran con acuerdos privados elevados a público y no inscritos en el Registro de la Propiedad cuando pretenden modificarle el Título constitutivo de una comunidad de propietarios acogiéndose a dicho acuerdo que se celebró hace 14 años?
Gracias
Hola Javier, el art.28 te afecta en el caso de una compraventa, ya que supone una limitación, pro nada tiene que ver con una modificación en el título constitutivo de una comunidad de propietarios.
Hola!tengo una situación un poco complicada.Necesito hacer un préstamo hipotecario sobre un piso que me dieron en “herencia” mis padres.Mi madre falleció sin dejar testamento y mi padre vive,somos 3 hermanos y hay más terrenos y viviendas que repartir.Si repartimos la herencia,se debería hacer de todos los inmuebles,supongo,pero no disponemos de dinero para hacer la herencia total.¿Hay alguna forma de poder hipotecar solo mi piso,con el consentimiento de mis hermanos y mi padre,sin necesidad de hacer la herencia total? Disculpen si no me he sabido expresar bien.Gracias de antemano
Hola Azahara, ¿a qué te refieres con que de dieron el piso? ¿es tuyo ya y te lo donaron en vida? sobre la hipoteca, no puedes hacerla si no eres propietario del inmueble.
Buenos dias.
Mi consulta es por la venta de un piso de mi tia que hemos heredado que no tiene hijos y me sale el famoso articulo 28 y a los compradores no les dan la hipoteca.
No valdria con enseñar el libro de familia como que mi tia no ha tenido hijos para demostrar que no podria existir herederos forzosos?
Un saludo
Hola Manuel,
No, no valdria, puedes mirar otro banco, ya que algunos lo admiten, pero con condicion resolutoria según la cual en el hipotético caso de que apareciera un heredero forzoso, la venta quedaría resuelta.
Como posibles soluciones en una compraventa, en la cual el comprador no quiera asumir el riesgo, existe la posibilidad de hacer un arrendamiento con opción a compra, y una vez cumplido el plazo de los dos años, ejercer la opción descontando las cantidades aportadas hasta ese momento.
Buenas tardes,
En primer lugar gracias a esta web puedo tener una mejor idea de este tema.
Con respecto a mi caso, he visto un inmueble afectado por este articulo, aun no he señalizado ni firmado nada, me gustaría saber cual es la mejor forma de proceder.
1. Propongo arrendamiento con opción de compra.
2. Señalizo con contrato de resolución (entiendo que esto es diferente a firmar el contrato de arras), y me pongo a buscar banco como un loco.
Por otro lado, tendría que pedir informacion de quienes son los herederos que venden el piso y grado parentesco?.
Pasado los dos años sin ningún heredero forzoso, habría que hacer alguna gestión adicional o preocuparse de alguna otra cosa.
Muchas gracias.
Hola amigos de APIMONTELEON: Muchas gracias por la tan útil información disponible en esta página, les agradezco mucho su publicación.
Les comento: tenemos un piso, recibido en herencia de mi tía, que recibimos en proindiviso 10 herederos, tras su fallecimiento, en agosto de 2016. Mi tía no tenía hijos, cónyuge ni ascendientes, por lo que no hay herederos forzosos, ni los puede haber. Queremos llevar la venta de dicho inmueble, siendo el comprador uno de los herederos. En el día de ayer, mismo día de la firma del contrato de compraventa, el banco se negó a permitir la hipoteca (después de que había sido aprobada) por la existencia de la limitación del artículo 28 LH, hasta que pase el plazo de 2 años (agosto 2018). La solución que planteaba el banco era retener el precio hasta llegado ese momento, lo que a nosotros, vendedores, sin que vaya acompañado del interés que acarrearía cualquier retención de dinero, no nos parece lo acertado. Por eso, queremos plantearle al banco una solución alternativa. Dado que la condición resolutoria nos parece que iría ya de por sí junto con el contrato de compraventa, dado que si apareciera un heredero forzoso, la compraventa no sería eficaz, nos parece que la solución más acertada sería proponer al banco establecer una segunda garantía: pignorar el eventual derecho de crédito (prenda sobre derechos de crédito) que surgiría a favor del comprador si, en el caso de que apareciera un heredero forzoso en ese plazo, hubiera que restablecer las prestaciones como consecuencia de la resolución de la compraventa. No sé si se os ha dado más veces esta situación, por si supierais qué es lo que aceptan los bancos en estos casos. Un saludo, y muchas gracias
Hola Jose Manuel, al final cualquier solución hay que negociarla en cada momento con cada banco, y los mismos, cambian sus condiciones dependiendo del comprador y del momento, por eso es tan difícil saber con anterioridad lo que van a aceptar. Otra cosa que podríais hacer vosotros sería hacer una venta con pago aplazado, de forma que el comprador os vaya pagando lo que pueda hasta que venza la limitación del art. 28 de LH, y en ese momento pida la hipoteca y os pague el resto, con una condición resolutoria a vuestro favor si no se cumplen los pagos, y el interés que pagaría al banco os lo acabe pagando a vosotros.
Muchas gracias APIMONTELEON
Hola de nuevo, me podrían facilitar la referencia de alguna sentencia en la que tras la compraventa de un inmueble de heredero no forzoso a un tercero, aparezca un heredero real y se mantenga la titularidad del tercero adquirente en virtud de los artículos 32 y 34 de la Ley Hipotecaria.
Hola Jesus, lo lamento pero esta materia corresponde ya a Abogados en ejercicio, por lo que le recomiendo que haga la consulta a quien corresponda.
Hola, ¿Conseguiste alguna sentencia en este sentido?
Si entras en internet y buscas sentencias referentes al 28 de la Ley hipotecaria las encuentras.
Si saliera un heredero los vendedores tendrian que devolverte todo lo invertido hasta el momento
Hola Quería comentarles un tema haber si me orientaban. Firme un contrato de arras de un piso con una persona que aún no había inscrito su derecho en el registro. le di en concepto de arras 33.000 euros. Una vez entregadas las arras lo inscribió en el registro y como lo adquirió por herencia de una tia, mediante testamento abierto, aparece la limitación del art. 28. En esta situación quería preguntarles lo siguiente: Podría recuperar las arras, puesto que las entregué, de buena fe, antes de la inscripción y los vendedores no me comentaron la limitación. En segundo lugar, si al final consigo financiación con garantía de otro inmueble, si apareciera otro heredero, me mantendrían en mi derecho al amparo del articulo 32 y 34 de la Ley hipotecaria.
Hola Jesus, como hemos comentado se trata de una limitación no de una carga, por lo tanto el exigir o no la devolución de las arras dependerá de la buena fe de ambas partes, ya que no es una obligación, puesto que hubiera sido mejor entregar unas arras una vez inscrito la herencia en el registro. En el caso de seguir adelante con la compra, te podrías mantener en tu derecho siempre y cuando no se especifique otra cosa en la escritura de compraventa.
Somos varios hermanos que hemos heredado un piso de un hermano, ya hemos realizado la aceptacion de herencia y las escrituras a nuestro nombre, tambien el pago del impuesto de sucesiones y plusvalias, tenemos unos compradores que nos han dado una señal, nos han informado que en la nota simple aparece la limitacion de la clausula 28 de la ley hipotecaria, les concede un prestamo hipotecario liberbank, pero nosotros en el periodo que restan de los dos años, no podemos disponer del dinero,no conocemos dicha entidad y si es un banco seguro,pero me temo que o aceptamos esas condiciones o los compradores no podran realizar la compra, estamos muy dudosos, que nos aconseja
Hola Maria, no os aconsejo esa opción, es mejor buscar a otro comprador.
Hola,
He dado una señal para comprar un piso limitado por este artículo. No hay herederos (matrimonio sin hijos), el piso era de una señora que falleció hace 1 mes. Hemos llegado a un acuerdo con la vendedora (su cuidadora, le dejó el piso a ella con testamento) para hacer un contrato de alquiler con opción a compra transcurridos 2 años. El tema es que vamos a dar una reserva muy grande (35mil €) + 1200€ de alquiler durante dos años + reformas. Con esto quiero decir que el piso ya lo estamos comprando, evidentemente, porque no nos vamos a tirar atrás ya que perderíamos todo lo apartado. ¿Qué pasaría si aparece de repente un heredero en estos dos años? ¿Se puede poner algo en el contrato que diga que se nos abone toda la cantidad + impuestos y reformas? En nuestro caso tenemos que hacerlo así porque el banco no nos da el crédito con esta limitación. Muchas gracias por la ayuda!
Buenas tardes, así es, podéis poner en el contrato que llegado el hipotético caso de que apareciera un heredero forzoso, se devolverían todas las cantidades entregadas por la compra.
he encontrado vuestra web y vuestros consejos sobre el artículo 28 “buceando” por la red ya que estoy interesada (he dado una señal) por un piso de una mujer de 72 años fallecida soltera sin hijos ni padres ya hace 1 año que dejó de herederos a sus 3 hermanos. Me indican que hicieron testamento abintestato y el riesgo es mínimo pero ¿podría poner algo en las escrituras/arras que me protegiera? Me deberían devolver el dinero y el gasto de la reforma en caso de que aparezca alguien? ¿sólo puede ser un hijo ó alguien a quien haya dejado testamento pero no lo sepamos?
No necesito financiación porque vendí mi vivienda a finales del 2016.
Hola Mercedes, solo puede ser un heredero forzoso, o sea hijo, dada la edad de la fallecida. Y si, puedes incluir en la escritura, que llegado el hipotético caso de que apareciera un heredero forzoso, se devolvería todo el dinero pagado, más los impuestos y gastos ocasionados por la compra.
Buenos días
Hemos recibido una herencia de un tío, viudo y sin hijos, su casa la tenía a la venta pero falleció, al pobre no le dio tiempo a firmar escritura pública, nosotros hemos continuado con la venta, no teníamos ni idea de éste artículo 28,hasta que la inmobiliaria nos informó a nosotros y a los compradores,siguieron adelante con el proceso, pero ahora le están entrando los miedos y están reticentes, nosotros queremos continuar con la venta y hemos registrado los bienes a nuestro nombre, falta 1 semana para finalizar fecha de arras, si al final no firman hemos de entregarle el dinero de reserva? Porque nosotros no hemos incumplido u nunca nos negamos a vender.
Gracias por vuestra ayuda, es un blog muy eficiente
Buenos días
Mi hermano iba a firmar escritura pública de su casa, con intención de irse a vivir a Palma, tenía contrato de arras firmado con los compradores, y por desgracia fallece inesperadamente de un infarto, quedando en testamento como único heredero a mi, su único hermano y sin herederos directos ni ascendientes ya que nuestros padres murieron hace años, ni descendientes,los compradores fueron informados por la inmobiliaria de éste artículo y sus limitaciones,desde el primer momento, yo procedí a aceptar herencia y registrar la casa a mi nombre, cumpliendo plazos del contrato de arras,durante todo el proceso, no pusieron impedimento en continuar con la compra, pero ahora me proponen pignorar el dinero, hasta que finalice los 2 años, yo por supuesto no acepto esta condición,para eso prefiero esperar y cuando finalice el plazo, ponerla a la venta , ya que los inmuebles van al alza o también acepto, una condición resolutoria en el supuesto que saliera alguien, que estoy plenamente convencido y seguro que no será así, por varias razones, pero ellos no se deciden, en el caso de que al final no lleguemos a un acuerdo, me podrían reclamar el importe que le entregaron a mi hermano en arras y duplicado tal y como viene en contrato?, porque yo quiero venderles la casa y no he incumplido en plazos, estando la casa ya registrada a mi nombre.
Muy agradecido, las explicaciones que dan me han servido de mucha ayuda.
Un saludo
Hola Carlos, de ninguna manera pueden reclamarte el duplo si se les informó de la limitación del art. 28 de la LH, ya que si tu no aceptas sus condiciones, que no tienes porqué hacerlo, pierden el dinero entregado, y tu volverías a tener libertad de vender o no el inmueble a quien quieras.
Hola. Si me permite Carlos, quiero preguntar sobre su mensaje. ¿No podrían reclamar los compradores sus arras sólo? Ya que las condiciones originales del contrato no se cumplen. Ahora la vivienda tiene un “problema” que no tenía cuando se firmó y por el que probablemente no hubieran firmado. No es como si lo hubiera vendido el heredero desde el principio, que ya tendría dicha limitación. Gracias.
Así es Diego, ya que no se cumplen las condiciones iniciales, pero no olvidemos que según dice en su escrito, los compradores decidieron seguir adelante sabiendo la nueva situación, es decir, que había fallecido el propietario primero.
Buenas tardes,
les escribo para ver si nos pueden orientar, ya que en estos momentos, parece que nos hemos rodeado de personas que han velado exclusivamente por sus propios intereses.
Hace cosa de 10 días vimos un piso, del cual, nada más verlo dimos la paga y señal en concepto de reserva (comprobando previamente en la nota simple que no hubiese cargas o embargos).
Bien, lo que al principio parecía ser la compra perfecta, está resultando ser un calvario. Nos enteramos, a los dos días, que el piso era de una mujer que había fallecido recientemente (sin hijos) y viuda. A todo esto, lo heredó su cuidadora…y, evidentemente, no teníamos ni idea de todas estas limitaciones del art.28 de la ley hipotecaria, puesto que el banco nos otorgaba la hipoteca hasta que comentamos esta situación.
El intermediario (que creemos que conocía esta limitación, puesto que él es perito judicial) no nos informó en ningún momento. Para más dilema, las arras teníamos que firmarlas la semana pasada, es decir, 2 días después de enterarnos de todo este lío y avanzar una cuantía importante de dinero. En ese momento decidimos llamar al intermediario y contarle lo que pasaba. Le dijimos que los bancos se negaban a ofrecernos hipotecas con esa limitación y le propusimos: 1)alquiler con derecho a compra transcurridos 2 años 2) pignorar la hipoteca. A ambas nos dijeron que no.
A todo esto, como el piso nos interesa, estamos intentando por todos los medios ver si el banco nos puede pignorar sólo la parte correspondiente que correspondería al heredero forzoso (en Cataluña es 1/4 de la herencia), por lo que, entendemos que, en el caso improbable que apareciese esta figura, el banco podría pignorar sólo esa parte afectada del precio de compra-venta del piso, ¿no?
Ahora viene la gran complicación. El intermediario nos está metiendo “prisa” para firmar arras YA, puesto que el piso tiene muchos inversores interesados…y el tema es que nosotros no queremos firmar arras sin al menos saber qué debe contener ese contrato (por si, en el caso de que el banco no nos conceda la hipoteca por esta limitación no perdamos el dinero). Ahora vienen mis dudas: 1) el banco se niega a hacer documentos escritos donde indique que no otorgan hipotecas por el art.28. Por tanto, no podríamos demostrar de cara a ellos que no nos otorgan la hipoteca por estos motivos y, entiendo, que perderíamos las arras.
La verdad es que nos sentimos bastante desprotegidos y con una terrible presión por firmar arras ya (cuando de todo esto es que nos enteramos la semana pasada). Lo más fuerte de este tema es que la señora murió hace 1 mes y, a día de hoy, ni siquiera han hecho la aceptación de la herencia (dejó como heredera universal a su cuidadora), ni mucho menos han escriturado el piso a nombre de ella.
¿Cómo deberíamos proceder? ¿Qué debería contener ese contrato de arras para que no pillarnos los dedos y, al menos, recuperar, en el caso de que no nos concedan la hipoteca por el famoso artículo, las arras?
Muchas gracias por vuestra ayuda.
Un saludo,
Buenos días, comprar un inmueble con esta limitación siempre es un riesgo, y por lo tanto es normal que los bancos tengan sus reticencias.
De todas formas, entregar unas arras a una persona que no es aun heredera, ya que no está hecha la herencia, es un riesgo grande que no te recomiendo; el intermediario debería de haberte avisado de esta limitación ya que efectivamente puede ocurrir que no te concedan la hipoteca.
Somos cuatro hermanos y nuestra hermana esta discapacitada de nacimiento y tutelada toda la vida ha fallecido y recibimos como herencia la cuarta parte de un piso al no poder hacer testamento y no tener descendencia nos pueden aplicar le articulo 28 cuando vendamos el piso gracias
Hola Juan, efectivamente las herencias de hermanos no son directas, por lo tanto tendréis la limitación del artículo 28 de la LH durante dos años. Si necesitais ayuda, hay profesionales expertos en vender este tipo de propiedades: apimonteleon@apimonteleon.com.
Hola.
Mi consulta es:
La limitación del articulo 28 de LH, si aparece en la nota registral es pq la herencia es no forzosa, o aparece de igual manera sea el tipo que sea la herencia.
Gracias
Hola Isidro, la limitación existe y aparece cuando no es un heredero directo.
Hola! Queremos comprar una casa sujeta a esto le queda un año para que expire pero el banco no quiere dar el credito por riesgo. Queremos proponer rehipotecar nuestra casa pagada para darselo al vendedor es posible esto? Tenemos todo en regla y aceptado los ingresos todo está Ok.
Hola me llamo Braulio, he dado una señal para un piso sujeto al artículo 28 de la ley hipotecaria, me informaron de imposibilidad de hipotecarlo pero según me he informado tiene otras limitaciones en el registro. ¿Que pasaría si un hijo legítimo apareciera? Que problemas tendría yo? Perdería el piso y lo que he pagado por el? Hay alguna forma de evitar esto antes de escriturar a mi nombre? Gracias
Hola Braulio, si apareciera un heredero legítimo, podría reclamar la herencia, y tu en ese caso tendrías que reclamar el importe pagado.
Hola. Hemos firmado unas Arras de una vivienda. El vendedor (futuro heredero) firmó con poder notarial del único dueño ya que este era mayor y estaba en una residencia. Antes de firmar la compraventa el dueño falleció. El problema es que el “único” heredero no es forzoso, luego estoy expuesto a los problemas que se comentan en este foro. Dudo que el banco quiera firmarlo y yo no estoy agusto con esta situación. ¿Podría recuperar mis Arras o estoy obligado a la compra incluso con este imprevisto? El dinero está en la cuenta del fallecido. ¿Como de complicado será recuperarlo? Muchas gracias por su ayuda.
Hola Diego, obviamente esto cambia y mucho la situación de la compra, así que deberías de poder echarte atrás y que te devolvieran la cantidad entregada, ya que no se van a cumplir plazos ni condiciones.
Gracias por su respuesta. ¿Qué pasaría con mis arras en el hipotético caso que el familiar no aceptara la herencia por verse incapacitado a pagar sus gastos? ¿en ese caso, cómo y quién me tendría que devolver el dinero? Saludos.
Hola Diego, en ese hipotético caso, si hubieras hecho la compra a través de una inmobiliaria con seguro de responsabilidad civil, éste se haría cargo de devolverte la cantidad entregada, ahora si no ha sido así, o has comprado directamente a un particular, me temo que tendrías que poner una demanda por la herencia yacente.
Buenos días, he firmado un contrato de arras para la compra de un piso afecto al artículo 28 de la LH desconociendo la trascendencia de esta circunstancia. En ningún caso fui advertido por la parte vendedora o la inmobiliaria (ambas firmantes en el contrato de arras) si bien es cierto que me facilitaron la nota simple desde el primer momento. Mi banco no me deniega la hipoteca simplemente no permite que los vendedores puedan acceder al imprte hasta que no transcurra el periodo previsto según ley. La otra alternativa que planteo es la de reconducir la compraventa a un contrato de arrendamiento con opción de compra o en último caso de no aceptar ninguna de las dos anteriores la anulación de las arras con la devolución de lo entregado y de los gastos que la operación me ha ocasionado hasta la fecha (p.e. tasación). Mi cosulta es la siguiente si se negasen ¿podría en último caso invocar a lo dispuesto en el art. 1502 del c. civil según el cual “cuando el comprador sea perturbado en la posesión o dominio de la cosa adquirida, o tuviese un temor fundado de serlo por una acción reivindicatoria o hipotecaria, puede suspender el pago hasta que el vendedor haya hecho cesar la perturbación o el peligro, a no ser que afiance la devolución del precio”?
He olvidado mencionar que agradezco enormemente de antemano su respuesta.
Cordialmente
Hola Gerardo, a mi entender, si te facilitaron la Nota Simple antes de las arras, y en ella se reflejaba esta limitación, obviamente has sido informado por escrito de la misma, otra cosa distinta es que tu desconocieras lo que significaba, y desde luego la inmobiliaria te lo tenía que haber advertido, pero en todo caso estabas avisado, por lo tanto ahora tienes que intentar llegar a un acuerdo para una cosa u ola otra, ya que aún no has comprado, y si te echas atrás podrías perder la señal.
Hola. Esta mañana visitamos un piso y estamos muy interesados. Está afectado por este art. 28 y después de leer este post y las indicaciones de la inmobiliaria creo que tengo claro entenderlo, pero por plantear mi caso: si en el tiempo que resta hasta los 2 años apareciese un heredero y reclamase la vivienda, me tendrían que devolver no solo lo que yo pagué la vivienda si no también los gastos asociados se me devolverian (ITP, etc) además de lo invertido en reformar/actualizar la vivienda (debidamente documentado, claro), es así? Gracias.
Hola Dani, tines que pactarlo así exactamente en la compraventa.
Hola muy buenas noches,compré un piso en 2015 con el artículo28 de la ley Hipotecaria,ya han pasado los 2años legales de la muerte del propietario del piso.Mi pregunta es…¿en la nota simple de mi piso seguirà poniendo lo del artículo 28?¿hay que hacer algún trámite en el supuesto caso de que si lo pusiera?¿si quisiera venderlo,tendría algún problema con el comorador?.Gracias.
Hola Patricia, el art. 28 de la LH, deja de tener efecto por el simple paso del tiempo, por lo tanto si ya han pasado mas de 2 años, ya no debería de aparecer en la Nota simple, y si lo hiciera no tendría ningún valor por prescripción, así que no tendrás ningún problema con un futuro comprador por esta limitación pasada.
Hola. Acabamos de aceptar una herencia de una tía que falleció hace 2 meses. Esta tía falleció con testamento en favor de su hermana, que ha había fallecido hace más de diez años, sin testamento y somos 5 primos herederos abintestato. ¿En este caso también aplicaría el artículos 28? el título legal que nos habilita es la sucesión abintestato de la segunda tía que sucedió hace más de 2 años, pero en realidad los bienes están inscritos a nombre de la que falleció recientemente
Hola Benito, efectivamente el inmueble o inmuebles que heredéis tendrán durante dos años la limitación del artículo 28 de la LH, por lo tanto si pensáis venderlos, tendréis que advertirlo al futuro comprador antes.
Hola. Voy a comprar un piso afectado por el artículo 28 en el que ya he dado una señal de 5000 Euros. Pero me he dado cuenta de ese artículo 28 después de dar los 5000 y antes de firmar las arras. Firme un papel ( el de la señal) en el que me comprometía a firmar las arras en unos días. Ahora sabiendo que tiene ese artículo si no quisiera el piso, ¿perdería los 5000?
Muchas Gracias
Hola Alex, si la parte vendedora te informó de la limitación del artículo 28, y diste la señal, la perderías, pero si esa información la desconocías, y no te informaron de ello, deberías de poder pedir la devolución.
Hola amigos de APIMONTELEON, mi mujer acaba de heredar un piso de una tia suya fallecida en Julio, dicha tia habia hecho testamento primero a favor de su madre, ya fallecida y despues a favor de mi mujer.
Esta esta herencia sujeta al art.28?.
Un saludo y muchas gracias, Valentin.
Hola, mi mujer ha heredado un piso de su tia, y digo ha heredado por que la tia de mi mujer dejo escrito testamento a favor de su madre ya fallecida y seguido a nombre de su sobrina unica, mi mujer.
Esta herencia esta sujeta al articulo 28 de la ley hipotecaria?.
Muchas gracias y un saludo, Valentín.
Hola Valentín, así es , estará sujeto al artículo 28 de LH durante dos años, desde la fecha de fallecimiento de la tía de tu mujer.
Muchas gracias por contestar tan rapido, un abrazo, Valentin.
Si hay testamento, ¿tambien se aplica el articulo 28?
Si, también
No lo entiendo, en el articulo 28 se dice “Exceptúandose las inscripciones por título de herencia testada”, por lo cual se deduce que hay excepcion en caso de testamento o herederos forzosos.
Hola Joaquim, obviamente los herederos forzosos tienen preferencia.
Estoy interesado en un piso afectado por el artículo 28 de la Ley Hipotecaria y me gustaría saber cómo proceder. Hace unos días señalicé el inmueble a través de inmobiliaria pero aún no hemos firmado contrato de arras. En mi ronda de visitas por los bancos para buscar financiación, resulta que la Kutxabank me dijo que no me daban la hipoteca por el art. 28 (yo no tenía ni idea de qué iba esto y la inmobiliaria jamás me informó de este asunto) y que la única posibilidad era hacer una hipoteca pignorada con el 80 % del dinero en una cuenta bloqueada hasta que pasara el plazo de 2 años por si apareciera un heredero con mayor poder. Dado que la casa necesita una reforma importante, descarto la opción de alquiler con derecho a compra.
Por tanto, en caso de comprar el piso, hay que abonar el 20 % restante con ahorros + gastos derivados, escrituras, IVA, comisión de inmobiliaria, gestoría, etc. etc. Lo que no sé es cómo se puede negociar esto en el contrato de compraventa en caso de comprar, porque suponiendo que ocurriera la desgracia de que apareciera un heredero real y me quitaran la casa, todo ese dinero mencionado es el que quiero proteger para que me sea devuelto por parte de los herederos aparentes. Entonces mis dudas son si se puede poner en una cláusula esta posible devolución completa de dinero, si hay que tener en cuenta más cosas para incluir y si realmente merece la pena meterse en este embrollo con casas afectada por este artículo.
Hola David, puedes pactar lo que quieras, siempre y cuando los vendedores lo acepten y el banco también, que será quien pondrá mas problemas.
Hola David
Tengo exactamente el mismomismo caso que tú. Mismas condiciones por parte de Kutxabank, misma desinformación por parte de la inmobiliaria, mismo escenario (no me interesa alquilar porque tiene mucha reforma por hacer…) etc
Me gustaría que me contases un poco si no te parece indiscreto, cómo lo gestionaste finalmente.
Me servirías de gran ayuda porque estoy muy perdido…
Muchas gracias!!!!
Hola soy José. Estoy interesado en la compra de una vivienda que tiene la limitación con el artículo 28 de la Ley Hipotecaria. Por esta circunstancia,la entidad bancaria me deniega la operación. En caso de proponer condición resolutoria y se me acepta, cual sería mi responsabilidad en caso de aparecer otro heredero?, perdería dinero y vivienda en caso de que los vendedores se declarasen insolventes?. Se trata de matrimonio fallecidos ambos, el testó a favor de la esposa, no han tenido hijos y ella, testó a favor de sus hermanos. Gracias
Hola Jose, en el hipotético caso de que apareciera un heredero forzoso, tendría primero que reclamar al propietario anterior, y a ti te tendrían que devolver el dinero.
Buenos días,
Retomando lo que expone José Ortega, me gustaría saber qué pasa si los vendedores se declarasen insolventes en el hipotético caso de que apareciese un heredero forzoso aun habieno firmado una cláusula en las escrituras que diga que ellos como vendedores me devolverían el 100% del valor del piso y todos los gastos notariales y de obras/reformas.
Yo tengo una situación idéntica a la de él.
Gracias de antemano
Pues que poco o nada podrías hacer, por eso los bancos tienen tantas reticencias a firmar con esa limitación.
Vamos a comprar un piso afectado por el artículo 28.
En el contrato queda reflejada esta limitación, así como que los vendedores se harán cargo de “cualquier reclamación económica o de otra índole” derivadas de esta circunstancia.
Queremos que este extremo se haga constar también el la escritura de compra-venta.
En caso de aparecer un heredero desconocido y ante una reclamación de éste ¿qué validez puede tener la asunción de responsabilidades que los vendedores han aceptado asumir en los documentos privado y público?
Muchas gracias
Hola Jesús, esa clausula que vais a incluir es perfecta, y obviamente debe de estar en la escritura de compraventa, siendo totalmente válida en caso de una posible reclamación, que en todo caso tendría que ser a los vendedores.
Hola, buenos días.
Queríamos vender un piso afectado por el art. 28. Al firmar el contrato de arras, se puso libre de cargas, ya que desconocíamos dicho artículo, y la inmobiliaria no nos dijo nada. Ignoro si el comprador lo sabía o no.
Ahora, nos argumentan que ha aparecido una nueva carga, la del art. 28.
Tengo dos preguntas:
1.- ¿Es realmente una carga?
2.- ¿Tendríamos que devolver las arras?
Gracias.
Hola Fernando, desde luego es un error muy gordo el que ha cometido la inmobiliaria, ya que lo mínimo que tenía que hacer es comprobar el Registro dela propiedad, y como profesionales, saber que si no es una herencia directa, está afectado por este artículo. Se considera una limitación, no una carga, por lo tanto el comprador debería de haberlo conocido con anterioridad y la Agencia haberle informado y si no ha sido así, podría exigir la devolución de lo entregado en concepto de arras, pero sin penalización por ninguna de las dos partes.
Hola y gracias de antemano. Tengo interés en comprar un piso de herencia intestada, que se encuentra formalizado en documento privado con acta de declaración de herederos abintestado autorizada por notario. Todo parece estar en regla, ha pasado más de 5 años del hecho causante con varias notas canceladas por caducidad. Es de Heredero Único (pleno derecho) y así se contempla en el Registro
La ley contempla que es suficiente con documento privado al ser Heredero Único inscribir a favor del heredero los bienes y derechos.
¿ Este documento y situación es oponible a terceros? ¿me puedo ver afectado porque aparezca un heredero real ó con mayor derecho para siempre?
En caso positivo ¿El vendedor podría realizar Escritura de Aceptación y Liquidación de Herencia? protegiendo así a futuros compradores.
En cuanto al Art.28 de la Ley Hipotecaria ¿los 2 años y este articulo intervienen esta situación?
Hola Alfonso, ser heredero único, no es lo mismo que serlo de primer grado, que es lo que marca la diferencia para que te afecte la limitación del art.28 o no.
Gracias. En este caso es de primer grado y heredero único.
Entiendo que sólo podría reclamar otro heredero forzoso, ¿y se podría hacer siempre (sin limite de tiempo) sobre el bien?
Hola Alfonso, en este caso no te afecta la limitación del artículo 28 de LH, y por lo tanto puede salir un heredero, pero no le afecta al futuro comprador de buena fe.
Hola
Quiero comprar una vivienda y en la nota simple aparece la coletilla del articulo 28 de la LH. Los propietarios actuales son cinco hermanos y el articulo 28 de la LH vence en agosto del 2017.
La de la inmobiliaria me comento que los bancos suelen conceder hipotecas pignoradas y que los cinco herederos actuales no pueden tocar el dinero hasta agosto del año que viene.
Propuse hacer la compra venta en agosto del año que viene pero la de la inmobiliaria me dijo que no, ya que los propietarios actuales son muy mayores y si hay algún fallecimiento, la compra-venta se puede alargar aun mas y puede haber muchos problemas.
No se como actuar, creo que lo mejor va a ser olvidarse de la vivienda y si en mayo del año que viene sigue en venta ir a por ella.
La casa tiene potencial y quizás lo mejor sería ir a donde un abogado y luchar por la casa, pero esto encarecería la compra.
Saludos
Buenas tardes, efectivamente hay varias opciones, pero también le recomendamos que contacte con un profesional que le asesore
Desde que fecha está vigente el artículo 28 de la Ley Hipotecaria
Hola Manuel,
Publicado en BOE núm. 58 de 27 de Febrero de 1946
Vigencia desde 31 de Diciembre de 1946. Esta revisión vigente desde 06 de Diciembre de 2015
un saludo
Hola, gracias por la explicacion que me ha venido muy bien. Estoy interesado en la compra de una casa que pertenecia a una persona fallecida hace un mes y que ha heredado su sobrino. Me han dicho en la inmobiliaria que sin problemas que registran la casa a nombre del heredero y que despues podemos escriturarla a mi nombre. Olvidaron mencionar el articulo 28 del que habla este texto. Despues de leerlo me surgen dudas ya que no necesito pedir hipoteca, pero si compro la casa invierto en mejoras, impuestos, muebles ect, y luego aparece algun heredero forzoso, o hay algun recurso de otro pariente por ser muy reciente el testamento, ¿podrian complicarme la vida? ¿existe manera de evitar o minimizar ese riesgo?, ya que la propiedad realmente me interesa.
Muchas gracias.
Hola Eusebio, si, existen formas de minimizar los riesgos, con una condición resolutoria y una penalización por inversión, por ejemplo; pero te recomiendo que te pongas en mnaos de un profesional para hacerlo bien.
Gracias, asi lo voy a hacer.
Buenas tardes, Apimonteleón,
Varios hermanos hemos heredado una vivienda de otra hermana nuestra fallecida. Desconocíamos el art. 28 y la pusimos en venta. Surgió un comprador que también lo desconocía. Con lo cual, el día antes de la firma da marcha atrás y nos dice que no lo quiere por el art. 28.
¿Estamos obligados a devolverle la fianza o señal que nos dio o no?
Gracias por el artículo.
Hola Teresa, pues si lo desconocíais ambas partes, y habéis firmado un contrato de arras, dependerá de lo que hayáis especificado en el mismo.
Estimados señores de Apimonteleon:
Estábamos interesados en la compra de un piso que a la postre ha resultado estar limitado por el artículo 28.
Leyendo vuestro artículo y las respuestas que habéis dado a otros interesados he podido ver que no se trata de una carga, y por tanto no se incumpliría el contrato de arras, con lo que el piso podria venderse, pero también he visto que se ha hablado de una cláusula de responsabilidad que recaiga en el vendedor, ¿podriais indicarme en que consiste?
Muchas gracias y un saludo
Hola Leticia, supongo que te refieres a que se puede incluir una clausula según la cual en el caso de que apareciera un heredero forzoso, la venta quedaría resuelta.
Muy buenos días, Apimonteleon:
Me he topado con este interesante artículo como posible comprador de un inmueble afectado por el art. 28 de la LH. Alcanzamos un acuerdo verbal sobre el precio con la heredera no forzosa (hasta donde sabemos, la única) pero no llegamos a dar una señal. Una entidad financiera nos advirtió de la limitación que presenta el bien, de la cual no estaban enterados ni los vendedores. ¿Tiene usted constancia de qué entidades han concedido hipotecas en estos casos? Varias me han dicho que no de frente…
Aunque seguimos interesados en comprar y tomar el riesgo -pues creemos que es altamente improbable que aparezca otro heredero- estamos encontrando dificultades para conseguir una entidad financiera que nos conceda una hipoteca. El alquiler con compra a futuro durante el año y medio que falta hasta que se cumplan dos años nos echa para atrás a priori porque el inmuble requiere una reforma importante. ¿Qué riesgo estaríamos tomando si decidimos y acordamos esta opoción? Fijaríamos el precio a pagar y estableceríamos una penalidad por desestimiento.
Gracias por su atención. Saludos,
CJB
Hola Carlos, no depende solo del banco, sino también de la solvencia del comprador, dado que algunos bancos financian a algunas personas y a otras no; la última entidad con la que hemos firmado con esta limitación ha sido Bankinter y la kutxa, pero insisto en que esto no es relevante del todo.
Si os interesa el piso, yo lo señalizaría con una condición resolutoria, según la cual si no conseguís el préstamo, se os devolvería la cantidad entregada en concepto de arras, de esta forma podéis hablar con varios bancos y ver si la operación es viable.
Buenas tardes,
mi consulta es la siguiente. Mi madre y yo heredamos un piso mediante testamento, no somos herederas forzosas, somos cuñada y sobrina políticas. Nadie nos comentó que existiera esta ley y vendimos el piso. El comprador solicitó prestamo hipotecario en Bankoa y desde el banco nos han venido con esta ley, diciendo, además, que el dinero que nos pague el comprador (que sería la cantidad obtenida en prestamo) tenemos que dejarla en deposito a plazo durante dicho período de 2 años, sin poder dispponer de él. Por lo que leo en su explicación esta ley solo se aplicaría en caso de que no hubiera testamento, es correcto?
Hola Elisabeth, lamentablemente aunque haya un testamento, otra razón de ser de éste precepto se puede encontrar en que nuestro Registro General de Actos de Última Voluntad, en el que se anotan los otorgamientos de testamentos, no es una base rigurosa y definitiva para determinar el testamento vigente, teniendo, por tanto un valor simplemente informativo, sin valor fehaciente.
Mi recomendación es que no aceptéis esa propuesta de Bankia, que todos sabemos de que pie cojean, por ser abusiva, ya que hay otros bancos que simplemente ponen una condición resolutoria, según la cual si apareciera un heredero, se resolvería la compraventa, y por supuesto no te retienen nada.
Soy heredera afectada por ésta Ley Hipotecaria, art. 28, que desconocía.
Que camino puedo tomar, ahora, con un inmueble que he heredado y que tenia intención de vender.
Saludos.
Hola Esperanza, puedes venderlo, pero como existe esa limitación, es conveniente que lo informes desde el primer momento al comprador para evitar sorpresas y poderte meter en un lío; si quieres asesoramiento o ayuda, puedes contactar con nosotros para que llevemos la gestión, un saludo
914450279
info@apimonteleon.com
Al no haberme informado al efectuar el contrato de arras y aparecer que los vendedores se obligan a vender el inmueble libre de cargas y apareciendo en la nota simple de los 12 herederos como carga el artículo 28 de la LH, tengo derecho a que me devuelvan el doble de la señal al considerar como carga el mencionado artículo 28?
Hola Rosario, la limitación del artículo 28 no se considera una carga, sino eso, una LIMITACIÓN, de la que deberían haberte informado y que te afecta a la compra, pero no te da derecho a reclamar el duplo.
Me da la impresión de que me quieren quitar de enmedio pues me dice la abogada de los herederos (entre ellos dos hijos míos) que el riesgo lo correría yo, no la parte vendedora. En fín me siento con una desprotección tremenda. Es posible que lo que intenten es aburrirme para no devolverme la señal. Esta abogada también vende inmuebles.
No solo eso sino que que le dice a los vendedores que se puede vender y llevo ya mucho dinero gastado; una tasación para el piso en cuestión, que el banco me denegó la hipoteca por la limitación del art. 28 y otra tasación de la vivienda en la que vivimos. Un desastre!!
Venderse se puede vender, pero con esa limitación, que cualquier profesional sabe que la mayoría de los bancos no te financian mientras perdure, y en el caso de que te den la financiación, suele ser con una condición resolutoria.
Voy a comprar un piso afectado por articulo 28 y exijo que lleve una cláusula en la que todo lo derivado de este articulo seria responsabilidad de la parte vendedora. He tenido que hipotecar ,mi vivienda pues el banco no da hipoteca para este piso en concreto por esta limitación. Los vendedores me están tonteando y no quieren poner esta clausula. También en el registro de la propiedad figura que las cargas fiscales de los herederos tendrían vigor para cinco años. Hasta dentro de un año no estaría el inmueble libre de esta limitación o carga. Alquiler con derecho a compra los ponen pero bestiales. Un horror!! Pero es una vivienda de mi hermana fallecida y tengo mucho sentimiento. Hicimos contrato de arras firmado por los 12 herederos. sentimiento.
Hola Rosario, lo que podéis poner es una condición resolutoria, ya que supongo que te informaron de esta limitación cuando firmasteis el contrato de arras. Y sobre las afecciones fiscales, no tienen ninguna importancia, y como compradora no te afectan, no te preocupes.
En el contrato de arras no nos han informado, pues no tenia esta limitacion del art. 28 que se ha aplicado al registrar la vivienda a nombre de los doce herederos. La abogada que hizo el contrato no conocia este articulo
Hola Rosario, pues es una negligencia por parte de la abogada, que debería haberlo previsto en el contrato; supongo que te lo han vendido libre de cargas y ahora resulta que no lo está ¿ es así?
La abogada no me ha informado pero se escuda en que en el momento de hacer el contrato de arras el inmueble estaba registrado libre de cargas y que ha sido luego cuando se ha puesto a nombre de los herederos cuando ha aparecido esta afección, según ella y carga según nosotros.
Si la abogada sabía que había pendiente una inscripción de una herencia que no es de primer grado, debería haberte informado del art. 28 de la LH.
Me ha sido muy util esta informacion,como todas las que publicas.Espero que sea util para mucha gente.