El problema de la vivienda en España es demasiado importante y demasiado complejo para pretender resolverlo únicamente mediante restricciones.
Durante años hemos ido acumulando dificultades: precios elevados en determinadas zonas, escasez de vivienda disponible, dificultades de los jóvenes y de las familias para acceder a la compra, alquileres que absorben una parte excesiva de los ingresos y propietarios que, en muchos casos, sienten una creciente inseguridad a la hora de poner sus viviendas en el mercado.
Ante esta realidad, quizá deberíamos cambiar la pregunta. No se trata solamente de cómo limitar el mercado, sino de cómo conseguir que funcione mejor y de una manera más justa para todos.
Uno de los mayores errores que podemos cometer es plantear el mercado del alquiler como un enfrentamiento entre dos partes.
El inquilino necesita estabilidad, precios que pueda asumir, viviendas dignas y la tranquilidad de saber que sus derechos serán respetados.
Pero el propietario también necesita seguridad jurídica, garantías de cobro, protección frente a incumplimientos y procedimientos eficaces cuando se vulneran sus derechos.
Ambas cosas son compatibles.
Proteger al inquilino no debería significar desproteger al propietario, de la misma manera que garantizar los derechos del propietario no puede hacerse a costa de los derechos del arrendatario.
Una política de vivienda equilibrada debería partir de una idea sencilla: derechos y obligaciones para ambas partes y mecanismos eficaces para hacerlos cumplir.
Hay un principio que considero esencial: la ley debe aplicarse a todos con los mismos criterios y garantías, sin excepciones arbitrarias ni privilegios.
La igualdad ante la ley no significa que todas las situaciones sean idénticas ni impide que el legislador establezca medidas específicas cuando existan circunstancias objetivamente diferentes. Significa que las diferencias de trato deben tener una justificación legal, objetiva y razonable.
En materia de vivienda esto resulta especialmente importante.
La seguridad jurídica no beneficia exclusivamente al propietario. Beneficia al conjunto del mercado.
Podemos discutir sobre precios, límites, zonas tensionadas o condiciones contractuales, pero existe una cuestión estructural que no puede ignorarse: necesitamos disponer de vivienda suficiente allí donde existe demanda.
La propia legislación estatal contempla, además de mecanismos regulatorios, instrumentos como ayudas, incentivos fiscales, colaboración público-privada, incremento de vivienda asequible e intermediación en el mercado del alquiler.
Por eso, junto a cualquier regulación, deberíamos preguntarnos qué estamos haciendo para aumentar la oferta.
Construir vivienda donde sea necesaria, agilizar desarrollos urbanísticos y licencias, movilizar suelo, rehabilitar inmuebles, recuperar viviendas que hoy no están en condiciones de salir al mercado, incrementar de manera sostenida el parque público y ofrecer incentivos que hagan atractivo poner viviendas privadas en alquiler pueden formar parte de una estrategia más amplia.
La vivienda no se resuelve exclusivamente regulando lo que ya existe. También hay que conseguir que exista más vivienda disponible.
Durante mucho tiempo el debate se ha concentrado casi exclusivamente en el alquiler.
Pero hay miles de personas que desean comprar una vivienda y que, aun teniendo capacidad para pagar una cuota mensual, encuentran enormes dificultades para reunir el ahorro inicial necesario.
Facilitar el acceso a la propiedad para quien quiera y pueda asumirla debería formar parte de cualquier política integral de vivienda.
Avales para determinados compradores, fórmulas de financiación responsables, vivienda protegida destinada a compra, colaboración público-privada y nuevos modelos de acceso pueden ayudar a que la propiedad vuelva a ser una alternativa posible.
El Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 recoge diferentes instrumentos de apoyo y el marco estatal mantiene, entre otras actuaciones, medidas relacionadas con el acceso a la primera vivienda.
Porque una sociedad necesita alternativas: alquiler, propiedad, vivienda pública, vivienda protegida, cesión de uso y otras fórmulas capaces de responder a situaciones económicas y personales diferentes.
Si queremos que un propietario ponga una vivienda vacía en alquiler, debemos preguntarnos qué condiciones pueden animarle a hacerlo.
Seguridad jurídica, incentivos fiscales, seguros o garantías frente al impago, procedimientos ágiles ante incumplimientos, programas públicos de intermediación y ayudas a la rehabilitación pueden contribuir a incorporar vivienda al mercado.
Y si queremos proteger a quienes no pueden asumir los precios existentes, las Administraciones deben disponer de instrumentos específicos para atender las situaciones de vulnerabilidad.
No parece razonable trasladar exclusivamente al propietario particular la responsabilidad de solucionar un problema social que corresponde afrontar al conjunto de la sociedad y, especialmente, a los poderes públicos.
Después de muchos años trabajando en el sector inmobiliario, cada vez estoy más convencida de que necesitamos abandonar los discursos que enfrentan a unos con otros.
El propietario no es el enemigo del inquilino.
El inquilino no es el enemigo del propietario.
Y quien quiere comprar una vivienda tampoco debería quedar olvidado en este debate.
La vivienda necesita políticas estables, oferta suficiente, seguridad jurídica, protección frente a situaciones de vulnerabilidad y unas reglas comprensibles que permitan a las personas tomar decisiones a largo plazo.
Regular es necesario. Proteger también. Pero incentivar, construir, rehabilitar, ofrecer seguridad y facilitar el acceso a la propiedad son igualmente importantes.
Quizá el verdadero cambio empiece cuando dejemos de preguntarnos a quién debemos restringir y empecemos a preguntarnos qué necesita cada parte para que el sistema funcione mejor.
Porque una política de vivienda verdaderamente justa debería aspirar a algo mucho más ambicioso que enfrentar intereses:
proteger al inquilino sin desproteger al propietario, ayudar a quien quiere comprar, atender a quien realmente lo necesita y garantizar unas reglas claras que se cumplan para todos.
Ese equilibrio, y no el enfrentamiento, debería ser el punto de partida.
Pero probablemente existe una cuestión previa a todas las anteriores.
Mientras la vivienda no sea objeto de un verdadero pacto de Estado, será muy difícil solucionar el problema.
La vivienda necesita planificación a largo plazo. Necesita políticas capaces de mantenerse en el tiempo, más allá de los cambios de gobierno, de las coyunturas electorales y de las soluciones inmediatas.
No podemos abordar un problema que se ha desarrollado durante décadas con medidas pensadas únicamente para el corto plazo.
Hace falta un gran acuerdo que parta de la realidad de la vivienda, aunque esa realidad resulte incómoda: falta oferta en determinadas zonas, existe una enorme dificultad para acceder a la compra, el parque público es insuficiente para atender toda la demanda social, hay propietarios que retiran sus viviendas del alquiler por temor a la inseguridad jurídica y existen inquilinos y familias que, aun teniendo ingresos, no consiguen acceder a una vivienda en condiciones asumibles.
Dar la espalda a cualquiera de estas realidades no hace que desaparezca.
Y legislar sin tenerlas todas en cuenta puede producir efectos distintos de los perseguidos.
Por eso necesitamos sentar alrededor de una misma mesa a Administraciones, propietarios, inquilinos, profesionales del sector, promotores, constructores, entidades financieras y expertos, pero también escuchar a quienes buscan desesperadamente su primera vivienda.
Un pacto de Estado debería fijar objetivos estables y medibles: aumentar la oferta, desarrollar un parque público suficiente, agilizar suelo y licencias, fomentar la rehabilitación, proporcionar seguridad al alquiler, proteger de manera efectiva las situaciones de vulnerabilidad y facilitar el acceso a la compra, especialmente de quienes encuentran en el ahorro inicial la principal barrera.
Y todo ello desde un principio fundamental: unas reglas claras, equilibradas y aplicables con las mismas garantías para todos, sin excepciones arbitrarias.
Mientras ese acuerdo no exista y no afrontemos la realidad tal como es, y no como nos gustaría que fuera, el problema de la vivienda difícilmente se resolverá de forma estructural y duradera.
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