¿Adiós a los pisos «chollo»? Así funciona la nueva ley que prohíbe comprar viviendas a precio de saldo

La nueva regla del 70% en la tasación de viviendas. Se ha hablado mucho en los últimos días sobre una nueva normativa que introduce la obligación de tasar los inmuebles antes de una compraventa, generando cierta confusión entre los compradores de a pie. 

¿Están obligados los particulares a tasar su vivienda para poder comprarla? La respuesta corta es no. 

A continuación, desgranamos el verdadero objeto de esta ley, a quién limita y qué busca conseguir el regulador. 

El Real Decreto-ley de medidas urgentes en materia de vivienda no nace para poner trabas al ciudadano que busca su hogar, sino para frenar la especulación agresiva de los grandes tenedores y fondos de inversión. El objeto principal de la norma es evitar que las grandes corporaciones adquieran carteras masivas de pisos a precios de derribo (muchas veces procedentes de ejecuciones bancarias o edificios con situaciones complejas) para luego especular con ellos. Al imponer un suelo en el precio de compra basado en una tasación oficial, el Gobierno busca proteger el parque de vivienda y equilibrar el mercado. El verdadero objetivo: Frenar a los «fondos buitre».

¿En qué consiste la regla del 70%? 

La nueva normativa establece que las personas jurídicas (empresas, sociedades y grandes tenedores) tienen prohibido adquirir viviendas por un precio inferior al 70% de su valor de mercado, el cual debe ser determinado mediante una tasación homologada oficial. 

Esta medida se apoya en tres pilares fundamentales: 

• Evitar el vaciado patrimonial: Impide que los fondos compren inmuebles a precios ridículamente bajos (al 30% o 40% de su valor real), acabando con el negocio de las «gangas especulativas». 
• Protección al deudor y propietario vulnerable: Al no permitirse la devaluación artificial de los inmuebles en operaciones corporativas, se evita que los activos de personas en situaciones financieras difíciles se malvendan en el mercado mayorista.
• Fomento del alquiler asequible: La ley incluye una excepción crucial. Las empresas sí podrán comprar por debajo de ese límite del 70% siempre y cuando destinen la vivienda al alquiler social o asequible durante un mínimo de 7 años. Si el fin es puramente especulativo, el notario denegará la operación.  

¿Qué cambia para el comprador particular?

Para el ciudadano medio, absolutamente nada. Si eres una persona física que va a comprar una vivienda para uso personal, esta limitación del 70% no te afecta. 

• Si compras al contado: Sigue sin ser obligatorio tasar la vivienda. Eres libre de negociar el precio que consideres con el vendedor. 
• Si compras con hipoteca: La tasación sigue siendo obligatoria, pero bajo las mismas reglas de siempre (determinar el porcentaje de financiación que te concede el banco). Simplemente deberás tener en cuenta los criterios técnicos de la reciente Orden ECM/599/2025, que modernizó la forma de medir las superficies útiles y exige el Certificado de Eficiencia Energética en vigor. 

En definitiva, la nueva norma busca encarecer y dificultar las operaciones del capital riesgo para que los compradores particulares encuentren un mercado con menos competencia desleal y precios menos distorsionados. 

Pero esta Ley comete un grave error…………… os lo explicamos en el próximo post!!!