La regulación del alquiler turístico o de uso vacacional (parte 2)

En nuestro anterior post, La regulación del alquiler turístico o de uso vacacional (parte 1), contábamos como está actualmente regulado este tipo de alquiler en la Comunidad de Madrid. Ahora voy a contaros las modificaciones que están propuestas para el alquiler vacacional que, aunque aún no está aprobado ni han entrado en vigor, pueden afectar en gran medida a todos aquellos que estén dedicando sus inmuebles a esta actividad o bien estén pensando en hacerlo.

BREVE RESUMEN DE ALQUILER TURÍSTICO Y ALQUILER DE USO VACACIONAL

Recordemos el Artículo 5.e LAU: quedan excluidos del ámbito de aplicación de la LAU “La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial”.

Contrato sometido a la LAU (contrato de temporada) cuando la acción de alquiler no cumpla los requisitos establecidos en el artículo 5.e LAU.

• Contrato sometido a las disposiciones generales del Código Civil en materia de arrendamiento (arts. 1.542 a 1.582) y a la voluntad de las partes, cuando la acción de alquiler si cumpla todos los requisitos establecidos en el artículo 5.e LAU.
• STS de 10-10-1989: consideraba a las viviendas de uso turístico y vacacional, un alquiler sometido al Código Civil.
• La SAP Madrid de 18-12-1990: el contrato de alojamiento turístico es un contrato atípico no regulado expresamente, lo que permite excluir el contrato de la regulación de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

PROYECTO DE MODIFICACIÓN DEL DECRETO 79/2014 (en trámite de consulta pública):

El nuevo Plan Especial de Alojamientos Turísticos de la Ciudad de Madrid propuesto por el Ayuntamiento conlleva la suspensión de licencias en el Distrito Centro, en principio durante un año.

Quieren implantar que aquellos pisos que se alquilen más de 90 días al año se les considere como “negocio” y que tengan una licencia específica como las tiendas o los restaurantes, de modo que sean regulados como actividades turísticas y posean una licencia urbanística hotelera, además de añadir a los actuales requisitos ya existentes los siguientes:

• Posibilidad de las comunidades de vecinos para prohibir las viviendas de uso turístico si sus estatutos lo recogieran de forma expresa.
• Obligatoriedad de tener contratado un seguro de responsabilidad civil.
• Disponer de hojas de reclamaciones.
• Respetar la ratio de capacidad de personas que se pueden alojar en función de las dimensiones de las casas.
• Creación de un Certificado de Idoneidad para Vivienda de Uso Turístico.

Por otra parte es interesante la siguiente noticia, que abunda en la confusión al respecto de la modificación.

LA CNMC, CONTRA EL CERCO FISCAL A LAS VIVIENDAS TURÍSTICAS
(Expansión. Página 24. 1 columna)

La Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) ha remitido al Gobierno un requerimiento previo por el que pide la modificación de la norma que obliga a los intermediarios de alquileres turísticos a informar a la Agencia Tributaria. Ese requerimiento es un “paso previo” con el objetivo de evitar la interposición de un recurso contencioso-administrativo contra este Real Decreto, aprobado en diciembre, según informó ayer la CNMC.

La normativa establece que los intermediarios estarán obligados a remitir trimestralmente a la Agencia Tributaria información sobre el titular de la vivienda y las personas o entidades arrendatarias, entre otras cuestiones para prevenir el fraude fiscal. Para la CNMC, la normativa no aclara quiénes son los sujetos obligados a proporcionar información y apunta que si se trata de entidades que no participan en todas las fases de la transacción podrían verse obligadas a soportar una carga que restringiría la competencia.

También ve “innecesarios o desproporcionados” algunos datos requeridos como, por ejemplo, la identidad del titular de la vivienda cuando ésta ha sido cedida o el número de días de uso, así como la obligación de conservar la documentación. Adicionalmente, considera que las obligaciones de información incluyen algunos aspectos que pueden ser innecesarios o desproporcionados para el fin perseguido por la norma (prevención del fraude fiscal).

La plataforma de alquiler de viviendas entre particulares Airbnb dijo ayer que coincide con la CNMC en que las obligaciones de información a Hacienda establecidas para los intermediarios en esas operaciones “son impracticables”.