Quiero comprar una vivienda y solicito la nota simple para comprobar que todo está correcto y me encuentro con que aparece una Nota Marginal de afección fiscal. ¿Qué es eso?.
Aparece tal que así:
“Esta finca queda afecta durante el plazo de 5 años contados a partir de la fecha XX De Enero De 20XX al pago de la liquidación o liquidaciones que en su caso puedan girarse por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y actos Jurídicos Documentados.”
No hay que asustarse, las Notas marginales de afección fiscal Son notas que se extienden de oficio y lo que quiere decir es que el Registrador de la Propiedad está avisando a través de la nota simple que la transmisión del inmueble está sujeta a uno o varios impuestos, que suelen ser el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
Los bienes y derechos transmitidos queda afectos por la Ley a la responsabilidad de liquidar los impuestos que gravan tales transmisiones y las Notas marginales de afección fiscal legalmente suponen una especie de embargo preventivo a favor de la Hacienda Pública por si acaso no se realizan las pertinentes liquidaciones de impuestos a la que queda sujeta la transmisión.
Es común en el lenguaje inmobiliario y jurídico escuchar que “esta propiedad está libre de cargas salvo afecciones fiscales” quitándole importancia.
Si, si pero ¿me puede traer problemas esta carga? ¿Por qué aparece en mi nota simple si ya he pagado mis impuestos?
Estas anotaciones indican que la administración, primero, ha recibido el pago de los impuestos que corresponden al acto jurídico que se indica, en este caso la compra. Y segundo, que se supone que los importes satisfechos son los correctos pero, por si acaso, la misma administración se reserva el derecho de practicar una liquidación (o liquidaciones) complementaria por un plazo de 5 años desde la fecha de inscripción.
Al tener estas anotaciones un plazo de vigencia de 5 años, al terminar éste se cancela por caducidad y quedan sin efecto pero hasta ese momento aparecerá en todos los documentos que emita el Registro de la Propiedad sobre la finca, es decir su cancelación no es automática, no se cancela de oficio, por lo que para cancelarla tengo que solicitar al Registro de la Propiedad mediante instancia su cancelación por caducidad.
¿Me puede traer problemas?
Pues no tiene por qué, pero cuando adquirimos un inmueble también adquirimos sus cargas. Las liquidaciones de impuestos dependen siempre del importe de las operaciones a registrar y normalmente se liquidan correctamente, ya que o bien el propio Notario o el banco que nos da la hipoteca, la inmobiliaria que nos vende o el gestor realizan las liquidaciones correctamente y están bastante bien ajustadas.
Además todas las comunidades autónomas tienen fijados los precios mínimos de venta del m² de los inmuebles, que varía según zonas.
Si cuando compro ya han transcurrido 5 años y el precio se ajustaba al mínimo que la comunidad Autónoma establece no hay problema.
Los problemas pueden aparecer cuando:
- compro el inmueble y aún no han pasado los 5 años preceptivos y el precio acordado en la compraventa fue inferior al precio fijado por la Comunidad Autónoma, en cuyo caso lo más seguro es que hacienda me gire una liquidación complementaria por la diferencia.
- Si adquiere la vivienda con esta afección y aún no han transcurrido los 5 años y por tanto la afección no se encuentra caducada, de modo que los nuevos propietarios responden subsidiariamente durante cuatro años, del pago de los impuestos que haya gravado transmisiones anteriores.
En estos casos y para evitar sorpresas, y como medida preventiva, podemos solicitar al vendedor el justificante correspondiente del pago del impuesto y asegurarnos que la liquidación se efectuó correctamente y si sospecho que no lo liquidaron podemos retener en el momento de la firma de la escritura pública de compraventa ante notario, una cantidad equivalente al impuesto del precio de compra hasta que transcurran los 5 años necesarios para su caducidad.
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