Ante las numerosas consultas que efectúan nuestros clientes acerca de la obligatoriedad o no de la Certificación Energética, hemos pedido a nuestro Perito Certificador que nos emitiera un informe que pueda resolver las dudas que se plantean nuestros clientes.
D Rafael Carbajo Garcia, Director del Gabinete Técnico de Certificación GTC, nos aclara algunos extremos muy interesantes, lo reproduzco a continuación:
Se redacta el presente informe a petición de la Agencia Inmobiliaria APIMONTELEÓN, S.L., para clarificar los extremos planteados por uno de sus clientes sobre la obligatoriedad de la emisión del Certificado de Eficiencia Energética a la hora de trasmitir una vivienda.
Se trata en este caso de una vivienda construida en 1.900, y que forma parte de un edificio que según el propietario de la misma goza de especial protección urbanística, de forma que cualquier tipo de reforma necesaria para mejorar la eficiencia energética sería imposible de realizar.
El edificio en el que está situada la vivienda, sito en la Calle Manuela Malasaña, goza efectivamente de protección normativa al estar incluido en el “Conjunto histórico de la Villa de Madrid“, y posee un nivel de protección 3 con grado de protección parcial. Esto en la práctica supone que el edificio (nótese que solamente se menciona el edificio en su integridad) tiene una protección que solamente alcanza a determinados valores del mismo y que como mencionan las Normas Urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid son aquellos que lo caracterizan y sirven de referencia para comprender su época, estilo y función. En términos generales, se entienden como tales las fachadas, balcones, escaleras, patios, artesonados, moldúrales, solados,…pero siempre y como hemos mencionado anteriormente referidos al edificio en su conjunto; la normativa, prolija y exhaustiva, no menciona en ningún caso las reformas o modificaciones que pudieran realizarse EN EL INTERIOR de las viviendas que componen el edificio.
No existe regulación alguna que prohíba al propietario de una de ellas realizar cualquier tipo de reforma, siempre que no dañe o modifique los elementos comunes del edificio que tengan protección, por muy baja que ésta sea. Así por ejemplo, nada impide al propietario mejorar el aislamiento de la vivienda por el interior de la misma, el cambio de sistema de calefacción, etc…Podría ser discutible la sustitución de las ventanas (aunque existen a día de hoy soluciones técnicas para que esa sustitución no modifique el aspecto de la fachada) o la instalación de equipos de aire acondicionado (que obviamente no podrían instalarse en el exterior del edificio, aunque sí podría hacerse en los patios del mismo previo acuerdo con la Comunidad de Propietarios).
Por ello, queda meridianamente claro que cualquier recomendación del técnico emisor del certificado como las antes mencionadas – no olvidemos que las citadas recomendaciones no son vinculantes y pueden o no ser adoptadas por el propietario – y que supusieran una mejora de la eficiencia energética de la vivienda podrían aplicarse perfectamente siempre que no alteren la protección del edificio.
Por otro lado, el cliente dice que ha consultado con el Ayuntamiento de Madrid, y que allí le han mencionado que efectivamente su edificio goza de protección urbanística y que por lo tanto no necesita el Certificado de Eficiencia Energética para su trasmisión.
Nos sorprende enormemente esta afirmación; es evidente que el Ayuntamiento de Madrid posee todas las competencias sobre Urbanismo y la protección de los edificios de la ciudad, pero no es menos cierto que las competencias sobre la Certificación Energética de Edificios y Viviendas corresponde a la Comunidad de Madrid, y más concretamente a la Consejería de Economía y Hacienda, y dentro de ella a la Dirección General de Industria, Energía y Minas. Es en última instancia en este organismo donde el cliente debe consultar si su vivienda necesita o no el mencionado Certificado para su trasmisión, puesto que es el que debe dictaminar las excepciones a la aplicación de la normativa de aplicación de la Certificación Energética.
Entrando al fondo del asunto, el Real Decreto 235/2013, de 13 de abril de ese año, y que regula los procedimientos para la certificación de la eficiencia energética de edificios y viviendas, establece en su artículo 2, apartado 2 (exclusiones del ámbito de aplicación) y párrafo f., que se excluyen de la obligatoriedad de la aportación del certificado “EDIFICIOS que se compren para reformas importantes o demolición“.
Dado que la definición de “reforma importante” es relativamente ambigua, la Secretaría de Estado de Energía, perteneciente al Ministerio de Industria, Energía y Turismo, publicó el 8 de julio de 2013 una nota aclaratoria sobre este punto en el que establece textualmente que
“Reformas importantes son aquellas donde se renueve más del 25 por ciento del total de su envolvente, o la totalidad de las instalaciones térmicas o se cambie el tipo de combustible”
y que
“Sólo aquellos edificios comprados para demoler o para realizar una reforma importante están exentos, el resto tienen la obligación de obtener el certificado de eficiencia energética”.
Nuevamente se aprecia en el texto que esta posible excepción es aplicable solamente a edificios completos, y en ningún caso a una vivienda individual, aunque la vivienda se vaya a reformar totalmente por su nuevo propietario.
No olvidemos además que un Certificado de Eficiencia Energética no es más que un documento que señala, en un momento dado, cuán eficiente bajo el punto de vista de la energía son las instalaciones de la vivienda ( aislamientos, equipos de agua caliente, calefacción, aire acondicionado,..) , que a día de hoy no supone ninguna penalización en el precio de trasmisión de la misma, y que habitualmente incluye también una serie de recomendaciones del técnico competente que lo firma que son discrecionales y que el propietario puede o no aplicar. Y dado que su duración es de 10 años desde el momento de su confección, solamente sería necesario un nuevo certificado, que recogiera todas las modificaciones realizadas, en el caso de que fuera a trasmitirse nuevamente la vivienda pasado ese plazo, aunque el sentido común indica que, pese a no haber caducado el anterior, las nuevas condiciones de la vivienda casi exigirían una nueva certificación.
Por último, y a título anecdótico, señalar que nuestro Gabinete ha realizado durante los últimos meses más de 150 certificados de viviendas situadas como ésta que nos ocupa en el Conjunto Histórico de Madrid, casi todas ellas construidas en los alrededores de 1.900, y que en ninguno de los casos ( varios de ellos con trasmisiones de viviendas que iban a ser total o parcialmente reformadas ) se ha permitido al propietario transmitente que no aportara en el momento de la firma el correspondiente Certificado de Eficiencia Energética.
Como resumen, podemos concluir que la trasmisión de UNA VIVIENDA, aunque sea con idea de que el adquirente la reforme total o parcialmente, no exime al vendedor de aportar el mencionado certificado.
Rafael Carbajo – Director
Gabinete Técnico de Certificación GTC
Cuando estés planteándote vender o alquilar tu propiedad, piensa en Apimonteleon Agentes de la Propiedad Inmobiliaria. Somos profesionales con más de 25 años de experiencia. www.apimonteleon.com, 91 445 02 79.