Aquí hay que diferenciar dos supuestos.
A) Casos en que le propietario puede recuperar su vivienda alquilada antes de que pasen los 5 años de contrato.
B) Casos en que ese mismo propietario vende la vivienda alquilada y el nuevo necesita la vivienda.
Casos en que el propietario puede recuperar su vivienda alquilada antes de que pasen los 5 años de contrato.
¿Puedo recuperar la vivienda si la tengo alquilada antes de que finalice el contrato de alquiler? Si, es viable y legal, pero no en todos los casos. Los supuestos en que un propietario puede recuperar la vivienda antes de transcurrir los 5 años de contrato a los que tiene derecho el inquilino son:
1.- Necesidad de la vivienda para uso propio: El propietario puede solicitar la recuperación de la vivienda si la necesita para él mismo o para familiares directos (como padres, hijos o cónyuges), siempre que la vivienda vaya a ser ocupada por ellos, no para volver a destinarla a alquiler, venta o cesión posterior a otras personas. Esta posibilidad de recuperar la vivienda ha de constar de forma clara en el contrato de alquiler, de lo contrario no se podrá reclamar.
Además, el propietario debe justificar esta necesidad como real y verdadera, que tendrá que probar y acreditar y deberá de comunicárselo al inquilino de forma fehaciente. Legalmente no se puede desalojar al inquilino antes de que se cumpla el primer año de alquiler, art. 9.3 de la vigente LAU y hay que preavisar al inquilino con 2 meses de antelación a la fecha en la que queremos entrar en la vivienda.
Cuidado con alegar necesidades falsas, ya que pueden traer consecuencias graves para el arrendador. El arrendatario, si en un plazo de tres meses desde la entrega de llaves a requerimiento del arrendador no ha ocupado la vivienda, podrá hacer dos cosas:
- Exigir al arrendador un nuevo contrato con las mismas condiciones en las que estaba antes de salir del inmueble, contando de nuevo los cinco años y con el derecho a ser indemnizado por los gastos del desalojo y la recuperación.
- Ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir contados desde el momento del desalojo y hasta completar los cinco años.
2.- Necesidad de realizar obras en la vivienda que no se puedan llevar a cabo con el inquilino dentro.
3.- Insolvencia del arrendador
4.- Desahucio por impago o incumplimiento de condiciones
Casos en que ese mismo propietario vende la vivienda alquilada y el nuevo necesita la vivienda.
En este caso, el nuevo arrendador, es decir, el comprador de la vivienda y actual propietario, se tendrá que subrogar en el contrato de alquiler que suscribió el antiguo arrendador, es decir, el vendedor de la vivienda con el inquilino, de modo que el nuevo comprador y arrendador, tendrá que respetar el arrendamiento existente por el tiempo que restara por cumplirse, independientemente de si necesita la vivienda para uso propio.
La mejor solución en estos casos, seria llegar a un acuerdo entre las dos partes, arrendador propietario e inquilino para evitar que el proceso se alargue demasiado. Sin embargo, según recoge el artículo 9.3 de la LAU, “si no se alcanzara un acuerdo, y en el contrato de arrendamiento se hubieran recogido los puntos que vemos a continuación se podría finalizar el contrato de alquiler anticipadamente y, en consecuencia, desalojar al inquilino con un preaviso de dos meses”, es decir la posibilidad de que el arrendador pudiese recuperar la vivienda arrendada en el supuesto de darse una causa de necesidad real y no simulada y haber transcurrido un año desde que se suscribió el arrendamiento.
Cómo detectar situaciones fraudulentas por las que un propietario alegue que necesita el inmueble que se ha vendido.
En el caso de que la alegación de la causa de necesidad no sea cierta, la única defensa que tendrían los inquilinos en estos casos para invalidar estas operaciones fraudulentas, sería la de acreditar que los compradores realizan las compras de las casas arrendadas en fraude de ley para perjudicar los derechos de los inquilinos y así no tener que esperar al vencimiento de los arrendamientos para poder recuperar las viviendas arrendadas.
En Resumen:
El nuevo propietario puede recuperar la vivienda en caso de que la necesite para uso propio o de familiares cercanos, o si necesita realizar obras imprescindibles en la vivienda que no puedan hacerse con el inquilino. Sin embargo, estas situaciones están sometidas a una serie de condiciones y plazos establecidos por la ley, y no pueden producirse dentro de los primeros 5 años del contrato de arrendamiento, salvo situaciones específicas como el incumplimiento del contrato por parte del inquilino.
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