Que pasa con mi oferta si aparece un comprador que ofrece más

Es mucho más frecuente de lo que parece que, cuando te has decidido por una vivienda y haces una oferta y que aparezca alguien ofreciendo MAS dinero y esto puede generar muchas dudas y nervios. 

Irene Delgado abogada especializada en Derecho Inmobiliario, nos lo explica. Lo primero es saber que es un contrato de reserva. Es un documento que se firma como paso previo a la futura compraventa, donde se plasma la intención de las partes de vender y comprar, así como las condiciones de venta. 

El contrato de reserva no está regulado expresamente en el Código Civil, pero los tribunales lo encuadran dentro de la autonomía de la voluntad reconocida en el artículo 1255 del Código Civil, que permite a las partes establecer los pactos y condiciones que consideren oportunos, siempre que no sean contrarios a la ley, la moral o el orden público. 

¿Pero qué pasa si aparece un tercero que ofrece más dinero por el inmueble?

En este caso caben dos opciones: 

• Si el contrato de reserva no contiene obligación de vender, el propietario puede aceptar la nueva oferta, siempre que devuelva la cantidad entregada por el primer interesado y no se considera incumplimiento porque el compromiso asumido era solo mantener la vivienda reservada durante un tiempo. 
• Si en el contrato de reserva sí existe un compromiso firme de venta, o si las partes han pactado arras confirmatorias o penitenciales, el vendedor no puede vender a otro comprador sin incurrir en incumplimiento. En tal caso, el comprador inicial podrá reclamar judicialmente el cumplimiento del contrato o solicitar una indemnización por daños y perjuicios, de acuerdo con los artículos 1091, 1101, 1454 y 1124 del Código Civil. 

Por lo tanto, podemos decir que existen varias situaciones y consecuencias en función de cómo se haya redactado el contrato de reserva.  Si se trata de una reserva sin obligación de venta, el propietario puede aceptar otra oferta, siempre que devuelva la cantidad entregada al comprador inicial.  

En cambio, si se trata de un precontrato de compraventa, el vendedor queda obligado a cumplir la venta y no puede aceptar otra oferta sin incurrir en incumplimiento contractual, lo que podría dar lugar a una reclamación judicial o a una indemnización. 

Si el contrato incluye arras confirmatorias, se refuerza la obligación de cumplir, y el incumplimiento también genera derecho a exigir el cumplimiento o los daños y perjuicios. 

Por último, si las partes pactaron arras penitenciales conforme al artículo 1454 del Código Civil, cualquiera puede desistir del contrato: el comprador perderá la señal y el vendedor, si se echa atrás, deberá devolver el doble de la cantidad recibida. 

Firmar un contrato de reserva no siempre implica una obligación de vender, pero puede generar consecuencias jurídicas importantes si el documento contiene los elementos esenciales de una compraventa o se configura como un precontrato. 

Y también hay otra variante, que lo que firmes es una Oferta de compra con un depósito monetario para reservar, también hay que distinguir dos casos. 

1. Si la oferta NO ha sido aceptada por el vendedor, este no tiene ningún compromiso de reservar la vivienda, de modo que, al rechazarla, si no se llega a ningún nuevo acuerdo, el vendedor no acepta y el comprador se retira debiendo devolver el depósito al comprador. 
2. Si la oferta SÍ ha sido aceptada, puede convertirse en un acuerdo vinculante de modo que el vendedor está obligado a seguir adelante con la venta, firmando ya un contrato de arras, pero si es el comprador el que se echa para atrás, perderá el depósito entregado.  

Conclusión:

Atención Vendedor: Aceptar una oferta más ventajosa sin conocer las implicaciones puede parecer un buen negocio a corto plazo, pero puede derivar en una reclamación judicial, sanciones económicas o la obligación de vender a la primera parte. 

Atención comprador: Si lo que firmas es una oferta de compra, ten claro que no hay compromiso de reserva y que de no seguir adelante en caso de aceptación puedes perder el depósito entregado. 

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