Esta es una pregunta muy habitual de nuestros clientes, preocupados por el precio actual que el mercado admite. ¿Cuánto me cuesta vender mi vivienda?
Pues bien, se paga por el beneficio que se obtiene que no es simplemente restar el importe por el que vendo del importe que me costó cuando la compré, sino que hay gastos que son deducibles y que pueden mejorar la visión de la venta.
En primer lugar hay que tener en cuenta que el impuesto que ahora se denomina “ganancia patrimonial (antes llamado “incremento de patrimonio” o “plusvalía patrimonial”) sólo se paga si se ha obtenido una ganancia entre el valor que tenía el inmueble cuando se adquirió y el que tiene cuando se vende o transmite.
Suponiendo que esto sea así y que se obtiene una ganancia el cálculo que hay que hacer es el siguiente:
1.- Calcular el valor en el que se adquirió la vivienda (ya sea por compra, herencia etc..), este valor hay que actualizarlo multiplicándolo por el coeficiente de actualización según el año de adquisición. Estos coeficientes se encuentran en la página web de la AEAT de tu comunidad.
No hay que olvidar que a ese coste de adquisición hay que sumarle todos los gastos que tuvimos en su día en la compra del inmueble antes de aplicar el coeficiente porque estos disminuyen la ganancia obtenida y por tanto se notará en la factura fiscal.
Los gastos habituales a sumar son: IVA en caso de obra nueva o ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) en caso de inmuebles de segunda mano, Notario, Registro, Honorarios de Agencia Inmobiliaria, Gestoría, etc… los cuales hay que justificar con su correspondiente factura.
2.- Valor de la venta.- el importe cobrado por la venta menos los gastos pagados por la misma.
En este caso no hay que olvidar que a ese valor de venta hay que restarle todos los gastos que implica la misma. Los más habituales son: la Plusvalía Municipal que se paga al Ayuntamiento, Honorarios de la Agencia Inmobiliaria, Gestoria, gastos de Notario y Registro si los paga el vendedor y gastos de cancelación de hipoteca en su caso, los cuales hay que justificar con su correspondiente factura.
3.- Cálculo de la Ganancia. La ganancia se calcula por diferencia entre el valor de venta y el valor de adquisición actualizado.
Hay varias excepciones a tener en cuenta:
Si reinvierto el dinero de la venta en comprar otra vivienda en el plazo de 2 años para ir a vivir a ella, la ganancia queda exenta en proporción al dinero que invierta (solo para vivienda habitual).
Si la venta la realizan personas mayores de 65 años, la ganancia esta exenta sin necesidad de reinvertir.
Viviendas adquiridas antes del 31/12/1994 en que se pueden aplicar unos coeficientes reductores.
Espero haberos ayudado a tener al menos una idea de cómo hacer estos cálculos de una forma sencilla y a aclarar las dudas de nuestros clientes y amigos de Apimonteleon Inmobiliaria.
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Buenas.
En Diciembre del 2023 pague la plusvalía municipal por heredar un casa por valor de 2000€. El tema esta que la firma de la herencia aun no está hecha por varios problemas (casa vieja, catastro etc…) es decir, a efectos legales la casa aun no es mía.
Estos 2000€ los puedo deducir en la renta?? o no son deducibles??
Muchas Gracias
Hola Raimon
El impuesto que ahora se denomina "ganancia patrimonial (antes llamado "incremento de patrimonio" o "plusvalía patrimonial”) sólo se paga si se ha obtenido una ganancia entre el valor que tenía el inmueble cuando se adquirió y el que tiene cuando se vende o transmite. Al heredar un inmueble urbano hay un plazo de seis meses para pagar la plusvalía municipal a partir de la fecha del fallecimiento, aunque se podrá prorrogar otros seis meses más si así se solicita.
Entiendo que este gasto te lo podras deducir en tu renta, pero desconozco los detalles, mejor consulta con un profesional.
Si vendo mi casa en la que llevo un año y es mi vivienda habitual, para comprarme un piso que va a ser vivienda habitual... son ganancias patrimoniales la diferencia entre el precio por la que compré la casa en el 2022 y el precio por la que la vendo?
Compre la casa por 214500 euros y la vendo por 320000 euros,
Cuanto tendré que tributar? Por otro lado el inmueble que compro vale 300000 euros... pero hace menos de tres años. Me parece injusto tener que tributar como ganancias patrimoniales entre el precio que la compré y el precio de venta teniendo en cuenta que invertí 40000 en reformas....y encima el piso me cuesta poco mas de 300000 euros... o sea que por ser en menos de tres años....tengo que pagar entre la diferencia de 214500 euros a 320000 euros? y mi reforma y porque si adquiero otro inmueble?
Soy divorciada y con una hija de 20 años que vive conmigo.
Hola Elsa,
A la venta de tu vivienda habitual hay que restarle lo que te costo mas los gastos que supuso la compra,los más habituales son: la Plusvalía Municipal que se paga al Ayuntamiento, Honorarios de la Agencia Inmobiliaria, Gestoria, gastos de Notario y Registro si los paga el vendedor y gastos de cancelación de hipoteca en su caso, los cuales hay que justificar con su correspondiente factura, tambien las obras de reforma si tienes factura.
El cálculo de la Ganancia sera la diferencia entre el valor de venta y el valor de adquisición actualizado y si desde que vendo y en el transcurso de 2 años vuelco a comprar otra vivienda habitual, la ganancia sera el resultado de la diferencia entre lo que me costo ( precio + gastos anteriormente expuestos) y lo que te cuesta la que compras.
Los requisitos para poder aplicar el beneficio fiscal es:
-que la vivienda sea habitual
- haber residido durante 3 años. Hay algunas excepciones que te permiten adherirte a la exención por reinversión de la vivienda habitual antes de los 3 años: en caso de matrimonio, de divorcio, o de traslado laboral.
- Si Hace falta habilitar de forma efectiva y permanente la nueva casa que hayas adquirido, y en un plazo de 12 meses.
En caso de que te quedara alguna cantidad de dinero de más, tan solo te podrás adherir a la exención por reinversión de la vivienda habitual de forma parcial, tributando por el importe no reinvertido.
Hola
Tengo una duda
Los paneles solares, armarios de vestidor ,aire acondicionado, cambio de ventanas y electrodomésticos son deducibles para el incremento de patrimonio?
Es decir se contabilizan como en el caso de una obra como la cocina y el cuarto de baño?
Un saludo
Gracias
Hola Ana Maria, entiendo que estos son elementos pertenecientes a una reforma, de todas formas la casuística es mejor que lo consulte con un experto en fiscal.
Hola Ana María
Entiendo por lógica que estos elementos corresponden a reforma, pero lo mejor es consultar la casuística con un gestor o asesor fiscal.
Hola, al no conseguir vender de un piso que estaba deshabitado, instalamos la cocina y el gasto lo repercutimos en el precio de venta, después de 5 meses lo hemos vendido. ¿ Me podrían decir sí la instalación de la cocina se considera como mejora del inmueble?
Entonces, ¿ podría incluirlo en renta como incremento del valor de inmueble y minorar el beneficio de la venta?
Hola Toñi,
entiendo que si siempre y cuando tenga factura
Hola Toñi,
Para que las reformas se incluyan en el cálculo, estas deben estar destinadas a la ampliación o a la mejora sustancial de la habitabilidad del inmueble. Bien sea porque se modifica la estructura de la casa o porque se agregan elementos que no existían con anterioridad, que modifican trascendentalmente el espacio y alargan su vida útil como, por ejemplo, aumentar la superficie de la vivienda o el cambio completo de zonas importantes como la cocina o el baño.
Buenas tardes,
Quería saber que cantidad he de declarar de IRPF a Hacienda al vender una casa si la heredé junto con mi hermano 50% en el 2003 por 24.000 euros según escritura, en el 2003 le compré su parte a mi hermano con Disolución de Condominio abonándole 60.000 euros, pues se tasó en 120.000, y ahora la voy a vender en 256.000?
Hola Dani, el incremento patrimonial es la diferencia entre el precio de adquisición y el de venta, en este caso será distinto del 50 % adquirido por herencia del 50% adquirido por disolución de proindiviso.
Buenos días otra vez,
Entiendo que tengo que declarar la ganancia desde la herencia hasta la disolución al 50% y desde el precio de la disolución hasta la venta al 100%?
Hola Dani,
Si, asi es
Hola acabamos de vender el piso esta mañana y no sabemos como calcular las deducciones para la plusvalía municipal. El piso lo compramos en agosto de 1987 y de gastos tenemos 42.000 ptas.... Sin las deducciones nos sale a pagar algo mas de 9.000€ Hay alguna forma de abaratar esto?
También vamos a reinvertir toda la venta en otra casa que sería primera vivienda. Esto nos ayudaría con la plusvalía? y con la renta del año que viene? tenemos 50 años.
Muchas gracias por la ayuda
Gracias
Hola Margarita, una cosa es la plusvalía municipal, que se calcula en función el valor catastral del suelo y de los años de tenencia, y otra la plusvalía en renta, la cual si se calcula teniendo en cuenta la diferencia entre el precio de adquisición menos los gastos y el precio de venta. Si ambas son tu vivienda habitual, y reinviertes todo lo obtenido con la venta, estas exenta de pagar plusvalía en renta.
QUIERO VEN PISO MARRENDADOB PAGAR HIPOTECARIOS Y PRESTAMOS E IRME A OTRO PISO ARRENDADO
Hola Antonio,
Cual es exactamente la consulta???
Hola,
Voy a comprar un piso como vivienda habitual, pidiendo una hipoteca para ello. Más adelante en este mismo año, tengo pensado vender mi piso actual (pero será después de haber comprado el primero, no puedo hacerlo antes). ¿Sería posible desgravar de algún modo parte de la ganancia de la venta de mi piso actual (por ejemplo si uso el dinero ganado para cancelar la hipoteca del que he comprado)?
Muchas gracias!
Hola Daniel
si pretendemos deducir el IRPF de las ganancias patrimoniales de la venta, Según el ministerio de hacienda, estos 2 años también se pueden contar hacia atrás. Es decir que, desde el momento en el que adquiramos nuestra nueva vivienda habitual tendremos 2 años para vender casa antigua.
He comprado una vivienda con un crédito personal (no llegaba a tiempo la hipoteca por trámites, y las arras eran muy cortas en tiempo). Ya lo he podido pagar con el dinero de una herencia. ¿Puedo rehipotecar la vivienda para venderla más adelante y no tener que comprar una primera residencia tan cara? No sé si la hipoteca tiene que ir desde el momento de la compraventa, o se puede hacer más tarde. Mi intención es comprar dos viviendas más pequeñas, y no tener que pagar plusvalía.
Hola Javier, por supuesto que puedes hipotecar la vivienda después de haberla comprado, y destinar el dinero a la compra de otras dos.
Pero si vendo la vivienda que he hipotecado después,... tengo que reinvertir el 100% de la venta en otra primera residencia, o podría ser el 100%-cancelación hipoteca? Recuerda que la hipoteca no se ha formalizado con la compraventa
Hola Javier, lo que se reinvierte para no pagar plusvalia en renta es el importe de la venta de la vivienda.si la compra es de un importe menor, tendrías que pagar sobre la cantidad no reinvertida.
Estoy vendiendo a una propiedad heredada este año (he pagado ya todos los impuestos de transmisión y plusvalía). Cuando haga la declaración, ¿podré restar del precio de venta todos los honorarios de la agencia inmobiliaria o solo un porcentaje? Muchas gracias. Un saludo.
Hola Jesus,
Si claro, los honorarios de la inmobiliaria son un gasto mas al completo.