¿Puede una Comunidad de Propietarios vender la casa del portero?

Cuando en una Comunidad de Propietarios existe una vivienda que era utilizada por el portero y que ya no es habitada porque se ha suprimido el servicio de portería, muchos de los vecinos se plantean si esa vivienda que se encuentra en desuso se puede vender y de paso rebajar las cuotas comunitarias.

La respuesta es sí, pero con una serie de requisitos:

En primer Iugar se tendrá que comprobar si la vivienda del portero constituye una finca independiente o si bien forma parte deI edificio como zona común.

Si forma parte del edificio como parte común, se tendrá que desafectar ese elemento común para convertir la vivienda en una entidad independiente como ocurre con el resto de las viviendas y locales que conforman el edificio.

Para ello será necesario convocar una Junta de Propietarios de manera fehaciente y acordar la desafección por unanimidad de todos los propietarios, tanto de los presentes como de los ausentes, ya que supondrá cambiar el título constitutivo de la propiedad horizontal al tener que designarle un coeficiente de participación porque pasará a ser un elemento privativo.

El artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que los acuerdos que impliquen aprobación o modificación de las reglas del título constitutivo o de los estatutos de la comunidad requerirán para su aprobación y validez, la unanimidad total de propietarios, que a la vez represente el total de las cuotas de participación.

Importante señalar que se computarán como votos favorables los de los propietarios ausentes en la junta, que debidamente citados a la misma e informados del acuerdo adoptado por los presentes, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación al secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales.

En segundo lugar en esta misma reunión de la Junta de Propietarios donde se acuerde la desafección de la vivienda de portería se tendrá que facultar al presidente para que pueda otorgar escritura pública para la desafección del inmueble y posterior inscripción en el Registro de la Propiedad, pasando ese inmueble a ser elemento independiente, haciendo constar el coeficiente de participación que tendrá la vivienda. Esto supondrá modificar la escritura de división horizontal del edificio.

En tercer lugar si eI fin de la des afección es la venta a un tercero se tendrá que hacer constar el destino del importe que se obtenga con la compraventa. Con ese importe de la venta se puede optar por o bien repartir el dinero entre los comuneros que deberá de realizarse en proporción a la cuota de participación que cada uno de los propietarios tenga asignado o bien, se puede acordar que ese importe no se reparta y que sea destinado para incrementar el fondo de reserva.

También se requiere el consentimiento de los acreedores que poseen garantías sobre los pisos o locales de la comunidad. Es decir, si alguna de las viviendas o locales se encuentran gravadas por una hipoteca, deberán gestionarlo previamente con sus entidades financieras, quienes también deberán acudir el día de la firma para prestar su consentimiento.

Por último y no menos importante la desafección deI elemento común acarrea la obligación de liquidar impuestos, en este caso estará sujeto a la liquidación del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados al tipo impositivo que se establezca en cada Comunidad Autónoma.

AI tratarse de una desafección no estará sujeto al Impuesto de plusvalía municipal, impuesto que se tendrá que liquidar a posteriori si se transmite el inmueble des afectado.