“Acción Legal “analiza hoy las dos medidas extraordinarias introducidas por el Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo, de medidas en el alquiler en respuesta a las consecuencias económicas de la Guerra de Irá, – norma publicada el 21-03-2026-, y que consisten en:
1) Prórroga extraordinaria de contratos de alquiler de vivienda habitual de hasta 2 años.
- Ámbito: contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la Ley 29/1994 (LAU) que estén vigentes a la entrada en vigor del real decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo (22 de marzo de 2026).
- Cuando aplica: si en dichos contratos finaliza el periodo de prórroga obligatoria del art. 9.1 LAU, o el periodo de prórroga tácita de los arts. 10.1 y 10.2 LAU, tras la entrada en vigor del real decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo y antes del antes del 31-12-2027.
- Cómo opera: a solicitud del arrendatario. Así, se aplicaría una prórroga extraordinaria por plazos anuales, hasta un máximo de 2 años.
- Efectos: durante la prórroga se mantienen los términos y condiciones del contrato.
Obligación del arrendador: debe aceptar obligatoriamente la solicitud, salvo que: se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes, o se haya suscrito un nuevo contrato, o el arrendador haya comunicado, en plazos y condiciones del art. 9.3 LAU, la necesidad de ocupar la vivienda.
- Incompatibilidad: esta prórroga extraordinaria es incompatible con la del art. 10.3 LAU, que se aplica con carácter preferente.
- Exclusión: no se aplica si arrendador y arrendatario acuerdan renovar o celebrar nuevo contrato con renta inferior a la del contrato vigente.
2) Limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta (hasta el 31-12-2027).
- Ámbito: contratos de alquiler de vivienda sujetos a la LAU cuya renta deba actualizarse al cumplirse una anualidad entre la entrada en vigor del real decreto-ley (22-03-2026) y el 31-12-2027.
Regla general: el arrendatario puede negociar con el arrendador el incremento aplicable, con estas condiciones: Si el arrendador es gran tenedor (art. 3.k de la Ley 12/2023):
-Con pacto: incremento según lo pactado, pero la variación anual no puede exceder del 2%;
-Sin pacto: se aplica igualmente el límite del 2%.
Si el arrendador no es gran tenedor:
- Con pacto: incremento según lo pactado;
- Sin pacto: el incremento no puede ser superior al 2%.
CONSECUENCIAS:
DESDE FAI (Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias) en opinión de su Presidente Jose Mª Alfaro, las consecuencias en el presente inmediato son:
Estas medidas pueden decaer en 30 días si no se convalidan en el Congreso lo que nos deja en una situación muy delicada. Tenemos normas en vigor…que pueden desaparecer en semanas.
Y esto tiene consecuencias inmediatas:
- Propietarios paralizados.
- Inquilinos con expectativas inciertas.
- Operaciones bloqueadas.
Esto es incertidumbre jurídica en estado puro. Y cuando el mercado del alquiler entra en incertidumbre:
- Se retrae la oferta.
- Suben los precios.
- Y los más vulnerables salen perdiendo de nuevo.
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