Evolución de los precios del alquiler

Desde la entrada en vigor de la Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda, el mercado del alquiler en España ha experimentado cambios significativos. A continuación, se presenta un análisis detallado de la evolución de los precios del alquiler desde la implementación de esta normativa.  

Evolución de los precios del alquiler desde 2023 

A pesar de los esfuerzos legislativos para contener los precios del alquiler, diversas fuentes indican que los precios han continuado su tendencia al alza en muchas regiones del país. Según datos del Observatorio del Alquiler, entre 2022 y 2024, la oferta de viviendas en alquiler disminuyó de 855.518 a 734.662 unidades, mientras que el precio medio aumentó de 906 a 1.146 euros mensuales. Se proyecta que para finales de 2025, la oferta se reduzca aún más, situándose por debajo de las 681.920 viviendas disponibles.  

En regiones como Cataluña y el País Vasco, se ha observado una caída significativa en la oferta de viviendas en alquiler, acompañada de incrementos sustanciales en los precios. Por ejemplo, en Vizcaya, la oferta disminuyó más del 55% desde 2022, mientras que las rentas aumentaron de 1.003 a 1.289 euros. En Barcelona, se perdieron 28.000 viviendas en alquiler, y los precios subieron de 1.302 a 1.649 euros. 

Factores que influyen en el mercado del alquiler

Varios elementos han contribuido a la evolución del mercado del alquiler en España:

• Escasez de oferta: La falta de viviendas disponibles ha sido un factor determinante en el aumento de los precios. Se estima que en 2025 existirá un déficit de 600.000 viviendas, mientras que la construcción de nuevas unidades no alcanza para cubrir la demanda.
• Demanda creciente: La llegada anual de 100.000 personas a la Comunidad de Madrid ha tensionado los precios en provincias cercanas como Toledo, donde la oferta ha caído un 33% y la demanda ha crecido un 36%. En localidades como Illescas o Seseña, se están pagando hasta 1.000 euros por un piso de tres habitaciones.
• Impacto del alquiler turístico: En zonas turísticas como Baleares, Canarias, Málaga y Alicante, hasta el 50% de las viviendas potencialmente habitables se destinan a usos turísticos o son propiedad de no residentes, reduciendo significativamente la oferta para nuevas familias.

Medidas legislativas y su impacto

La Ley 12/2023 introdujo varias medidas para controlar los precios del alquiler:Fotocasa+4Wikipedia+4INE+4 

• Límites a las subidas: Se estableció un tope del 2% para 2023 y del 3% para 2024 en la actualización de los alquileres. A partir de 2025, se aplica el Índice de Referencia para la Actualización de Alquileres (IRAV), que en abril de 2025 se situó en el 2,09%.
• Zonas tensionadas: La ley permite a las comunidades autónomas declarar zonas de mercado tensionado para aplicar medidas específicas. Cataluña fue la primera en aplicar esta medida, seguida por Navarra, que declaró oficialmente 21 municipios como zonas tensionadas en mayo de 2025.

Herramientas para inquilinos y propietarios

Se ha implementado el Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda (SERPAVI), que permite conocer los valores de referencia para el alquiler de una vivienda en diferentes zonas.

Conclusión

A pesar de las medidas implementadas por la Ley 12/2023, el mercado del alquiler en España continúa enfrentando desafíos significativos, como la escasez de oferta y el aumento de la demanda, especialmente en zonas urbanas y turísticas. Si bien algunas regiones han experimentado una moderación en los precios, en general, los alquileres han seguido una tendencia ascendente. Esto demuestra la inefectividad de las medidas legislativas impuestas, y la necesidad de escuchar a los operadores en el mercado.

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