En Comprar casa Apimonteleon tenemos clientes que nos encargan vender su vivienda ya alquilada, algunos ni siquiera saben que esta operación se puede realizar y son muchas las dudas que les surgen.
Dada la situación del mercado actual en que el tiempo de venta de una vivienda se alarga más de lo deseable, algunos propietarios se plantean la alternativa de alquilarlas y mientras seguir con la venta de la misma o bien propietarios que las han dedicado al alquiler y por circunstancias se plantean la posibilidad de venderlas.
Qué hacer entonces?
Lo primero que hay que realizar es una valoración de la vivienda, ya que si las pretensiones del vendedor están fuera del precio que el mercado puede absorber, lo mejor es aconsejarle que continúe con su régimen de alquiler. La vivienda alquilada se puede vender, pero eso no significa que el precio que se pueda obtener por ella a la venta sea mayor ni diferente al precio de mercado.
Vamos a suponer que el propietario aconsejado por su Agente acuerda finalmente un precio de venta acorde al mercado y decide entonces encargarnos la venta, mientras continua vigente su contrato de alquiler con su arrendatario.
Pues bien, hay que informar al posible comprador de la existencia del arrendamiento y las condiciones de este, ya que este contrato, una vez que se transmite la propiedad, seguirá vigente y el comprador sustituirá al vendedor en todos los derechos y obligaciones dimanantes del arrendamiento. Es más, en la escritura de compraventa deberá constar si la vivienda se haya o no libre de inquilinos y ocupantes.
En los contratos de alquiler firmados antes de junio de 2013, el nuevo propietario deberá respetar el arrendamiento hasta la finalización de los cinco años, que es la duración máxima que se permite con sus respectivas prorrogas.
Si el alquiler se hubiera pactado por una duración mayor, ha de respetarse hasta la quinta anualidad, pero eso sí, el vendedor deberá indemnizar al inquilino con una mensualidad de renta por cada año de contrato que le reste por cumplir hasta la finalización del contrato.
Sin embargo para los arrendamientos firmados a partir del 5 de Junio de 2013 en que se introduce la novedad de poder inscribir los contratos de arrendamiento en el Registro de la propiedad, y hay dos supuestos:
(Ver post LA INSCRIPCION DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD)
Hay una excepción aparte de la inscripción o no en el REGISTRO: Si se trata de una vivienda alquilada que pertenece a dos dueños (condueño) este tendrá preferencia para ejercitar el derecho de tanteo y retracto.
Sin embargo el inquilino cuenta con el derecho de tanteo y retracto, es decir, el derecho de adquisición preferente que tiene el inquilino respecto de cualquier comprador en igualdad de condiciones. Por tanto el vendedor tiene que informar a su inquilino de forma fehaciente de la intención de vender, para que en un plazo de 30 días naturales pueda ejercer su derecho e igualar la oferta y poder quedarse con la vivienda. (Derecho de Tanteo). Este derecho caduca a los 30 días contados desde la notificación, de modo que pasada esta fecha el inquilino ya no podrá ejercer este derecho.
Solo hay un caso en que el derecho de tanteo y retracto no es de aplicación que es, cuando la vivienda arrendada se venda junto con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble, ni tampoco cuando distintos propietarios vendan de forma conjunta la totalidad de los pisos y locales del inmueble a un mismo comprador.
EN COMPRARCASA APIMONTELEON SOMOS ESPECIALISTAS, CONFÍENOS SU VIVIENDA!!!!
Cuando estés planteándote vender o alquilar tu propiedad, piensa en Apimonteleon Agentes de la Propiedad Inmobiliaria. Somos profesionales con más de 25 años de experiencia. www.apimonteleon.com, 91 445 02 79.
Si eres propietario de una vivienda en alquiler y tus ingresos anuales superan los 1.600…
En otras ocasiones os hemos contado en lo que consiste el flipping, que se resume…
En una compraventa de un inmueble se generan dos impuestos importantes. Impuesto que paga el…
No hay una respuesta única, depende de varios factores que vamos a analizar
Cuando ponemos una vivienda a la venta, una de las primeras cosas que debemos hacer…
El flipping inmobiliario, es una estrategia de inversión en la que una persona o empresa compra…
View Comments
Hola, soy propietario de un piso y lo tengo alquilado. firmamos un contrato en 2018 por 3 años. Quiero vender la vivienda y todavía les queda 1 año de contrato. El contrato de alquiler no está registrado. Los inquilinos no cogen el teléfono ni dan señales de vida porque saben que quiero hacer alguna visita a la vivienda. Mi pregunta es si vendo el piso, se tienen que marchar?? quién tiene que reclamar la vivienda en el caso de que vendiera y cuánto tiempo tienen para abandonar la vivienda si es el caso?? Muchas gracias.
Hola Javier,
Si vendes el piso, lo vendes con inquilino , y el nuevo propietario se subrogará al contrato de alquiler vigente,es decir, si falta un año de contrato , eso es lo que queda, y el nuevo propietario deberá de avisar a los inquilinos con el tiempo preceptivo de que no les renovará el contrato. El tiempo de preaviso será el que establezca tu contrato de alquiler o en su defecto lo que la ley establezca.
Si vendo una vivienda con inquilino y el comprador subroga al inquilino debo devolver la fianza al nuevo dueño o al inquilino? Gracias
Hola Juan, el comprador se subroga en el contrato de alquiler, no al inquilino, por lo tanto pasa a ocupar el lugar del arrendador con todos sus derechos y obligaciones, y es la persona a la que debes de hacer entrega de la fianza, puesto que él será el obligado a devolverla al inquilino el día que cese el arrendamiento.
Hola. Tengo un departamento alquilado y en el contrato de locacion quisiera introducir una clausula que diga que el depto puede venderse en cualquier momento y además que estipule que el inquilino deberá mostrarlo a posibles compradores. Como la redacto?
Hola Lourdes, pues tal y como lo has escrito.
Buenos días !
Con respecto a su texto estoy muy interesada en esta frase: "Si el alquiler se hubiera pactado por una duración mayor, ha de respetarse hasta la quinta anualidad " (contratos anteriores a 2013)ya que un banco me propone un piso y me dice que el inquilino tiene contrato hasta 2023. Me interesaría hacer valer que los 5 años ya han pasado, indemnizar al inquilino o aumentarle el alquiler porque está pagando un alquiler 50% inferior al mercado actual. Puede darme la referencia de la ley que estipula lo que usted afirma ? Gracias
Hola Elisabeth
Su alquiler se rige por Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos
Si el contrato se hubiere prorrogado por voluntad del inquilino hasta el quinto año, una vez llegado al final de este quinto año cualquiera de las partes puede decidir que el contrato termine. Basta con comunicar esta decisión a la otra parte con una antelación mínima de un mes a la terminación del quinto año.
Pero si ninguna de las partes ha comunicado a la otra esta decisión, las partes estarán decidiendo tácitamente que quieren seguir con la relación contractual y entonces vuelve a ser el inquilino el que manda. Es decir, el contrato se prorroga año a año hasta que se cumplan un máximo de tres años más de contrato, excepto que el inquilino quiera darlo por finalizado antes avisando al arrendador con treinta días de antelación a la finalización de cualquiera de las prórrogas
Al terminar el octavo año de contrato, si el arrendador no exige la devolución del inmueble, se produce automáticamente un nuevo contrato de arrendamiento por “tácita reconducción”. Se trata de un nuevo contrato de arrendamiento con las mismas condiciones que el anterior excepto en cuanto a la duración. La duración del nuevo será de un año o de un mes en función a cuál fue la forma de pago de la renta establecida en el contrato de arrendamiento inicial. Así, al finalizar este nuevo periodo, volverá a iniciarse otro periodo de igual duración si ninguna de las partes pide que el nuevo contrato termine.
Mi duda es, si el contrato de arrendamiento ha sido inscrito en el registro de la propiedad inmueble, pero después de que el arrendatario ha ocupado el bien por dos meses más o menos, el propietario decide vender a otro, basándose en la modalidad de retroventa. Entonces, ¿cómo queda el arrendamiento, continúa hasta que se venza el plazo o concluye con la sola decisión del propietario?, y en todo caso, ¿el nuevo propietario puede modificar algún término del contrato?
Hola Cecilia,
Si el contrato esta inscrito hay que esperar a que acabe el arrendamiento y el nuevo propietario no puede modificarlo.
Buenos días,
Quiero vender una vivienda que tengo alquilada. En el contrato pone que el contrato se extingue por la venta (ya ha cumplido la duración mínima) pero mi inquilino no quiere irse. ¿Lo puedo echar yo o tiene que ser el comprador tras comprar? Conmigo aun tiene prorroga vigente y esta pagando.
Gracias!!
Hola Isabel, legalmente tiene que hacerlo el nuevo comprador, tras la compra.
Buenos días,
Tengo contrato de alquiler con fecha octubre 2012, los 5 años de contrato han finalizado y se ha prorrogado durante 3 años más ya que el arrendador no nos ha comunicado nada.
El arrendador ahora tiene intención de vender el piso, me surgen dos dudas si vende:
1. se subroga durante 3 años ( la nueva prorroga) las mismas condiciones de duración y coste?
2. Podría rescindir el contrato al no esta inscrito en el registro de la propiedad?
gracias
Hola David,
Efectivamente , el nuevo propietario tendría derecho a rescindir el contrato previo aviso al no estar inscrito el contrato de alquiler y optativamente puede decidir subrogarse en el contrato y respetar el tiempo que queda de contrato
Aunque la fecha del contrato sea oxtubre 2012? Es decir,posterior al cambio de LAU.
Gracias de nuevo por la respuesta.
David
si
Despues de consultarlo con 2 abogados expertos en el asunto me confirman que se subrrogaría en caso de venta ya que nos encontramos en la prórroga forzosa de 3 años en la cual el arrendatario es el único que anualmente podría decidir no renovar.
asi sera
*anterior al cambio de LAU quise decir
primero , el inquilino cuenta con el derecho de tanteo y retracto, es decir, el derecho de adquisición preferente que tiene el inquilino respecto de cualquier comprador en igualdad de condiciones.
segundo , una vez que se transmite la propiedad, seguirá vigente y el comprador sustituirá al vendedor en todos los derechos y obligaciones dimanantes del arrendamiento.
tercero En los contratos de alquiler firmados antes de junio de 2013, el nuevo propietario deberá respetar el arrendamiento hasta la finalización de los cinco años, que es la duración máxima que se permite con sus respectivas prorrogas.
Buenas tardes!!! tengo dos dudas.
.-Primera.Que tiempo tiene el inquilino para registrar el contrato de alquiler en el Registro de La Propiedad?
.-En caso de que se lleve a cabo la venta de una vivienda con inquilinos y el nuevo dueño se subroge al contrato de alquiler, quien le devuelve la fianza al inquilino una vez termine la validez del contrato?
Hola Gema,
En cuanto al tiempo máximo para registrar el contrato de alquiler, no existe, se puede registrar a lo largo de toda la vida del contrato
En cuanto a quien debería devolver la fianza a la finalización del alquiler, seria el nuevo propietario que ha quedado subrogado en derechos y obligaciones con respecto al inquilino
Muchísimas gracias.
Sólo necesito un si o un no o que me lo aclares, tengo dudas. Queremos vender una casa con un inquilino fecha de contrato 1 de abril de 2015 y el contrato no está registrado, se puede marchar el inquilino o tenemos que esperar a abril del 2019 que es cuando le cumple el contrato?
El inquilino sabe que hay un comprador puesto que él ha dejado que entremos para enseñar la vivienda.
Mil gracias
Si el contrato no se ha inscrito en el Registro el inquilino ha de abandonar la vivienda en tres meses desde que se firma la venta, avisandole con antelacion suficiente y siempre que se le haya comunicado fehacientemente la intencion de vender la vivienda, para que el inquilino pueda ejercer su derecho de retracto.
Hola buenos dias quiero comprar una casa que tiene inquilinos desde enero del 2017. El vendedor me dice que le finaliza el plazo en el 2022. Si realizo la compra puedo echar al inquilino argumentando que va a ser mi vivienda habitual y que la necesito.
los inquilinos dicen que no se van.
Hola Roberto, en el caso que os comentas, si el contrato de arrendamiento no está inscrito en el registro dela propiedad, puedes rescindirlo una vez comprado el piso, con un preaviso de dos meses.
Si el contrato es de enero de 2017, la validez sería hasta enero del 2020 no?, no del 2022, como le dice el vendedor.
O estoy equivocada?
Dependerá de la duración pactada en el contrato, si es de 3 o de 5 años.
Aunque la LAU establece actualmente que los contratos tendrán una duración de 3 años, existe la libertad de pacto.
Y en el supuesto que esté registrado que puedo hacer ?
Hola Roberto, en ese caso no te queda más remedio que respetar el contrato hasta su finalización.
Hola,tengo alquilada mi casa desde mayo de 2015 y necesito vender,mis inquilinos no quieren dejar la casa.¿que puedo hacer?
Hola Laura, puedes venderla alquilada
Hola, que opciones tendria si el comprador quisiera la casa sin inquilinos
Hola Laura, dependerá del clausulado del contrato de arrendamiento y de si se rige por la ley anterior, o por las ultimas modificaciones de la misma, por lo que te sugiero que te pongas en manos de un profesional.