¿Cuánto vale mi piso? ¿Cuánto vale el piso que me interesa comprar? Son las preguntas del millón.
Aunque para calcular los precios de alquiler y de venta pueden variar en función del tiempo y otras características concretas como su ubicación o la ciudad en la que se encuentra la vivienda, té doy algunas claves que los analistas e inversores utilizan para saber si es mejor comprar o alquilar una vivienda, conocer el precio de una vivienda e identificar pisos baratos y caros y que te permitirán hacerte una idea aproximada de su valor.
Estos son los baremos sencillos que nos llevarán al precio aproximado de cualquier vivienda en relación con el precio del alquiler.
1.- Rentabilidad bruta por alquiler, que es el porcentaje resultante de dividir el dinero anual que obtendríamos por una vivienda en alquiler entre su teórico precio de venta. Aunque no vayamos a alquilar nuestra vivienda, es una buena referencia para conocer si estamos haciendo una buena inversión.
Ejemplo: una vivienda que se alquile por 12.000 euros al año (1.000 euros/mes) y que valga 240.000 euros se dice que ofrece una rentabilidad bruta del 5% de acuerdo con esta fórmula: (12.000/240.000) x 100 = 5%
ATENCION! Hay que tener en cuenta que hablamos de rentabilidad bruta (y no neta) porque es el ratio utilizado para este cálculo por el Banco de España. Si quisiéramos calcular la rentabilidad neta deberíamos restar de los ingresos los gastos que tenga, pero en este artículo se utilizara el cálculo de la rentabilidad bruta que es la que puedes encontrar en las publicaciones del Banco de España.
2.- El PER (Price Earnings Ratio). Se trata de la operación inversa, dividir el precio de venta entre el precio de alquiler. Este dato equivale al número de veces que la renta anual de alquiler está contenida en el precio de venta o, lo que es lo mismo, al número de años que tardaría en pagar una vivienda mediante el alquiler en las condiciones actuales. Es una ratio universalmente aceptada para valorar activos como empresas, viviendas, etc.
Ejemplo: PER = (precio de compra / ingresos anuales por alquiler (240.000 / 12.000) = 20 años.
3.- Tabla de equivalencia entre precio de alquiler y venta, De acuerdo con los datos anteriores, si tuviéramos dos de las tres cifras anteriores (precio venta, precio alquiler o PER), podríamos calcular la tercera. Como tenemos el dato de la rentabilidad bruta por alquiler de toda España ofrecida por el Banco de España (BdE) actualizado trimestralmente, sólo nos falta conocer un dato fiable de alquiler o venta para poder calcular una aproximación de la otra variable.
Así, según nuestro ejemplo anterior en que la rentabilidad era del 5% y calculamos la inversa de ese dato multiplicamos por 100 (100/5) obtendríamos el PER, que sería de 20 años, es decir 240 meses.
En nuestro ejemplo la vivienda se alquila por 1.000 euros al mes y multiplicamos ese precio de alquiler mensual por 240 meses obtendríamos que el precio de venta debería rondar los 240.000 euros en las condiciones actuales.
Del mismo modo, si tenemos una vivienda que podría venderse por 270.000 euros, bastaría con dividir entre 240 meses para saber que su precio de alquiler debería ser de unos 1.000 euros mensuales.
Con estos datos y sabiendo que el dato de rentabilidad bruta es un dato que va variando con el tiempo y conviene consultarlo de forma recurrente, ya podemos construir una tabla en la que se relacione el precio de alquiler con el precio de venta actual.
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