Según un informe realizado por Atlas Real Estate Analytics (Fragua) el 20,83% de España cumpliría con los requisitos para considerarla zona tensionada.
Con la nueva Ley de Vivienda de Mayo de 2023, son las comunidades autónomas, quienes tienen las competencias en materia de urbanismo para poder declarar una zona tensionada para intentar poner soluciones como el tope a los precios del alquiler dependiendo del caso.
¿Qué es una zona tensionada?
Las zonas tensionadas son aquellas donde hay una desproporción entre el precio de los alquileres y el poder adquisitivo de los habitantes; es decir, donde el precio del alquiler está disparado, pero para declararse zona tensionada se debe cumplir con ciertos requisitos.
La declaración de zona tensionada tiene una validez de tres años, prorrogable anualmente siempre que sigan dándose las circunstancias que motiven tal declaración.
¿Qué requisitos se necesitan para ser declarada tensionada?
Los requisitos para declarar zona tensionada son:
- Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los cinco años anteriores un porcentaje de crecimiento acumulado al menos tres puntos porcentuales por encima del porcentaje de crecimiento acumulado del IPC de la comunidad autónoma correspondiente.
- O que ese inmueble suponga más del 30% de la renta de los inquilinos.
¿Cuáles son las zonas que cumplen con los requisitos para ser declaradas como tensionadas?
La mayoría de zonas tensionadas se encuentran por orden de mayor a menor volumen, en Barcelona, Madrid, Valencia, las islas y el litoral mediterráneo y la Costa del Sol.
También se extienden por ciudades como Zaragoza, Albacete, Ciudad Real, Cádiz, Huelva o Murcia, entre otras.
Medidas a aplicar en caso de ser zona tensionada
En caso de que tu zona se declare tensionada pueden aplicarse estas medidas:
- Prórroga extraordinaria anual para el arrendatario tras la finalización del contrato por un periodo máximo de tres años
- En nuevos contratos a nuevos inquilinos, limitación del alquiler a la renta del contrato anterior
- Excepcionalmente el propietario podrá subir el alquiler hasta un 10% sobre el precio del último contrato si efectúa durante los dos años anteriores obras de rehabilitación o mejora, de accesibilidad o que supongan un ahorro de energía acreditado, o bien firmar un contrato por un periodo de 10 años.
- Pasa a considerarse gran tenedor a aquellos titulares de 5 o más inmuebles urbanos de uso residencial, frente a los 10 inmuebles del resto de zonas, que no podrán subir la renta en los nuevos contratos, tanto si alquilaron en los últimos 5 años como si no, con normas más estrictas para los grandes tenedores que para los pequeños propietarios, especialmente en materia de control de precios.
- Incentivos fiscales para el alquiler de larga duración en las zonas tensionadas. Existen bonificaciones en el IRPF de entre el 50 y el 90%.
- Acedera a la bonificación del 90 % si formaliza un nuevo contrato de alquiler con una rebaja del 5 % del precio frente a la última renta, si el inmueble se encuentra en una zona de mercado residencial tensionado según el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.
- Al 70 % si el propietario alquila una vivienda por primera vez, en una zona tensionada, a un inquilino entre 18 y 35 años de edad.
En general, los precios no podrían subir en las zonas tensionadas más que un 2% en 2023, un 3% en 2024, y lo que establezca después el índice de referencia para la actualización anual de los contratos de alquiler que se ha encargado que elabore el Instituto Nacional de Estadística (INE) y de cara a 2025, comenzará a aplicarse un nuevo índice pendiente de ser diseñado, que supondrá dejar atrás la utilización del IPC como referente a la hora de actualizar el precio del alquiler.
Sin embargo, como corresponde a las comunidades autónomas aplicar o no la Ley de Vivienda y definir un mercado residencial tensionado, en realidad se ha convertido en una cuestión política, ya que dependerá de quien gobierne en tu región si al final estas medidas te influyen o son anecdóticas a la hora de alquilar un piso y en la práctica, ninguna autonomía ha procedido a solicitar esta declaración, a pesar de la voluntad de algunas de ellas como Cataluña.
En conclusión y en nuestra opinión, la Nueva Ley de vivienda en materia de alquiler ha introducido medidas intervencionistas que lejos de conseguir el objetivo deseado de favorecer la oferta y la demanda con un equilibrio de precios en el mercado favoreciendo así a las familias más vulnerables, está provocando todo lo contrario, escasez de oferta que eleva el precio de los alquileres, huida de los inversores que no encuentran la suficiente seguridad jurídica en el alquiler y embudo para el pequeño ahorrador que encontraba en invertir en vivienda un refugio de inversión y de complemento a su pensión de jubilación.
El sector inmobiliario, según Ana Luengo, Presidenta de AMPSI (Asociación de mujeres inmobiliarias) tiene sus propias normas, su propia idiosincrasia, y suele moderarse sólo y ahora mismo está sufriendo las consecuencias de un enorme intervencionismo del Estado y está demostrado ya en otros países que esto no funciona.
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