Hace poco hable en otro artículo de los impuestos y tramites que tiene que realizar un extranjero para comprar bienes inmuebles en España, pues bien ¿Qué pasa cuando lo que quiere es vender? ¿Qué tramites tiene que realizar? ¿Qué impuestos soporta?
Si el transmitente es persona física residente en España
Tributación en el IRPF
Si vendes en el 2013 tendrías que declarar en la declaración de renta del 2014 la ganancia o la perdida de patrimonio que te haya supuesto la venta del inmueble.
Si has obtenido un beneficio has de tener en cuenta que los rendimientos derivados de la transmisión de bienes inmuebles que no tengan la consideración de actividad económica, para residentes, tributan hasta los primeros 6.000 € de Plusvalía al 21%, hasta los 24.000€ tributan al 25% y el resto al 27%, si no lo puedes compensar con otras disminuciones patrimoniales de otras operaciones.
En las transmisiones onerosas, el importe de la ganancia o pérdida se cuantifica por la diferencia entre los valores de transmisión que es el valor de venta menos los gastos y tributos inherentes a la transmisión y que hayan corrido por cuenta del transmitente, ( plusvalía, cancelación de cargas y gastos notariales) y el valor de adquisición de la vivienda , que es el precio de compra más gastos de compraventa, (impuestos, gastos notariales, gastos de hipoteca etc)
Tratándose de bienes inmuebles, determinado el valor de adquisición, debe procederse a la actualización de ese valor, mediante la aplicación de los coeficientes que se establezcan en la Ley de Presupuestos Generales del Estado correspondiente a cada ejercicio.
Tributación por el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.
Normalmente se pacta que el el vendedor paga la plusvalía del ayuntamiento, que se llama realmente el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana.
Este incremento no depende del valor en el que vendas tu casa sino depende de los años que han pasado desde que el vendedor la compró hasta que la ha vendido, y del valor catastral de la misma.
Este incremento se determina aplicando al valor del terreno al tiempo del devengo un porcentaje anual que determina cada ayuntamiento. Al incremento calculado, se le aplica un tipo de gravamen que no puede exceder del 30%.
En el Ayuntamiento te lo pueden calcular aportando escrituras de la vivienda para saber cuándo compró el vendedor y aportando tambien la copia simple de la venta de la vivienda sabiendo así el tiempo que ha transcurrido esa vivienda en posesión del vendedor.
1.2 Si el transmitente es No residente en España.
Tributación por el Impuesto sobre la Renta de No Residentes.
Si se trata de ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de bienes inmuebles situados en territorio español, para determinar la base imponible se aplicarán, asimismo, las reglas establecidas en la Ley del IPRF, con algunas excepciones. En general, la base se calcula por la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición del inmueble que se trate. Cuando la ganancia patrimonial provenga de una adquisición a título lucrativo su importe será el valor normal del mercado del elemento adquirido.
A las ganancias patrimoniales se aplica el 21 por 100.
En este caso de transmisión de inmueble sito en España por un no residente que actúa sin establecimiento permanente, el comprador estará obligado a retener al vendedor, e ingresar el 3 por 100 del precio de la venta acordada, en concepto de pago a cuenta del impuesto que debe satisfacer el no residente, que en realidad corresponde a la plusvalía de la vivienda, que lo debe de pagar el extranjero, pero Hacienda para evitar que este se vaya y no pague, hace que lo asuma el comprador, descontándoselo del precio al vendedor.
Para calcular la deuda tributaria serán deducibles las retenciones e ingresos a cuenta que se hayan practicado sobre las rentas.
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Buenos días
Vivo en Francia tengo un piso en España y quiero venderlo a mi prima que también vive en España.
Tengo nacionalidad española (pasaporte) quiero saber si necesito sacar el NIE
Gracias
Hola Eugenia, supongo que si tienes nacionalidad española tendrás DNI, y por lo tanto no necesitas un NIE.
Holà
Vivo en Francia tengo un pasaporte español y quiero vender un piso que tengo en España a mi prima española que vive en España.
Quisiera saber si necesito sacar un NIE o con mi pasaporte español basta. Gracias
Buenos dias,
Soy residente suizo con nie español y estoy vendiendo una parcela en España.
El caso es que para el pago el notario me propone un cheque nominativo, pero al ser no residente ningun banco español me quiere abrir cuenta para cobrarlo. Y desde mi banco en Suiza me dicen que el ingreso del cheque del banco español tardaria entre 4 y 6 semanas, eso en el mejor de los casos.
Hay alguna otra posibilidad que sea mas rapida y optima para cobrarel dinero? Como hacen normalmente los extranjeros que venden bienes en España?
Gracias
Hola, otra posibilidad seria una transferencia via Banco de España, o sea OMF, a una cuenta suya.
Buenos Días.
Les cuento mi caso. Estamos interesados en vender una parcela de la que mis padres y mis tíos son propietarios.
Mis padres españoles, mi tío español no residente, pero mi tía es Argentina sin residencia en España. Mis tíos están actualmente divorciados y para poder ejecutar la venta comentan que mi tía Argentina debería hacerse un NIE para poder vender. Cuando se la incluyo como propietaria de la parcela en virtud del matrimonio de gananciales con el pasaporte fue suficiente.
Ahora para vender con el pasaporte sólo no sirve? Que opciones tengo? Evidentemente mi tía no va a venir a España para hacer gestión alguna.
Gracias por su ayuda. Estupendo blog.
Jesús.
Hola Jesus, en este caso lo mas recomendable sería que tu tía argentina hiciera un poder para vender a favor de cualquier persona de su confianza y que el mismo incluya el poder solicitar el NIE.
Gracias a ti por tus comentarios
Muchas gracias por su respuesta.
Ya tenemos el poder notarial expedido en Argentina hace unos años, pero, disculpe, no he entendido bien la parte del NIE. Es necesario que ella tenga NIE para poder ejecutar la compraventa o con el poder sería suficiente?
Gracias de nuevo.
Hola Jesus, debe de tener NIE, por eso le comentaba que lo mejor es que el poder incluyera el poder solicitar un NIE en su nombre, además de apoderar para la venta.
Buenos días, necesito saber cómo hacer para que un inversor argentino pueda transferir el importe por compra de una propiedad en España teniendo en cuenta las restricciones que impone el Banco Central de la República Argentina.
Gracias.
Hola Francisco,
Su consulta es una cuestión fiscal que ha de consultar con un profesional, nosotros no podemos ayudarle.
En primer lugar FELICIDADES, por el blog y Gracias por vuestro tiempo y respuesta de antemano.
El caso es...
Propietarios Españoles que emigraron a Francia, han fallecido y por lo tanto heredan sus hij@s. Bien los herederos teniendo la herencia gestionada quieren vender el piso a Españoles.
Nos han soltado un rollo bastante complejo, que todos tienen que hacerse un NIE provisional y venir a España para hacer la compraventa. ¿Esto es cierto?
En cualquier caso donde nos debemos dirigir a un abogado o a un notario. Creo que dando un poder notarial a un notario por ejemplo, este podría realizar la compraventa reprentando a los herederos con su número de pasaporte ¿no?
Hola David, no hace falta que se hagan un NIF, es suficiente para vender con el pasaporte; para la venta, pueden hacer un poder a un abogado o a un API Colegiado, pero no a un Notario. Si necesitáis ese servicio,podemos ofreceroslo.
Tengo una duda.
Mi.madre quiere vender la casa que quedó en herencia de mi padre.
La vendemos a un precio que suponen perdidas. Yo soy residente fiscal en Alemania.
Se que me retienen el 3 % como no residente.
Y tendré que hacer igualmente declaración en España. Mi pregunta es ..si debo ponerlo en mi declaración alemana.
Hola Maria,
En el caso de que el propietario no residente decida transmitir el inmueble , este deberá tributar en un periodo de tres meses contados a partir del término del plazo que tiene la persona que compró el inmueble para ingresar la retención del 3% -que a su vez será de un mes desde la fecha de la venta-, por la ganancia patrimonial obtenida por la venta en el IRNR a través del Modelo 210 Impuesto sobre la Renta de no Residentes. Con carácter general, la ganancia se determinará por la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transmisión. El tipo de gravamen es del 19%.
La persona que compra el inmueble ha de practicar una retención del 3% de la contraprestación acordada. Esta retención tiene para el vendedor el carácter de pago a cuenta del impuesto que corresponda por la ganancia derivada de la transmisión.
Por tanto, el adquirente entregará al vendedor no residente un ejemplar del modelo 211 (con el que se ha ingresado la retención), para que este último pueda deducir la retención de la cuota a ingresar resultante de la declaración de la ganancia. Si la cantidad retenida es superior a la cuota a ingresar, se podrá obtener la devolución del exceso.
Si te interesa nosotros podemos ayudarte con al gestión de la venta.
Soy argelina y vivo en Argelia. Mi marido tenía en propiedad un piso en Alicante. Ha muerto hace unos meses. Quisiera ir a Alicante para vender el piso o ponerlo a nombre mio y de mi hijo. ¿Qué documentos necesito para hacer esos trámites?
Hola Carlan, para vender necesitas tener hecha la herencia e inscrita en el registro de la propiedad.
Hola, queremos comprar una casa a unos alemanes no residentes en españa, no tienen NIE, en su escritura de cuando compraron la casa figuran sus pasaportes.
¿Para hacer la compraventa ahora, con sus pasaportes es suficiente?
Muchas gracias
Hola Maria, al no se residentes, tendréis que hacerles la retención del 3% para el pago de impuestos, y no es necesario que tengan NIE, pueden vender solo con el pasaporte.
Muchas gracias, se trata de una compraventa entre particulares, la retención te refieres a los impuestos que tienen que pagar por la venta, es decir plusvalía, ....
Hola Maria, efectivamente, Hacienda te exige retenerles el 3% e ingresarlo en Hacienda, cantidad que ellos pueden luego recuperar si hacen la liquidación.
Hola, tengo una casa en España que quiero vender a mi hermana.
Yo soy Española , pero con residencia fiscal en Londres,desde hace años. Entiendo que por la venta tendria que pagar plusvalia municipal y la plusvalia del incremento del valor de la vivienda en España y mi asesor de aqui lo reflejara en mi declaracion de la renta de Londres. ¿Es esto correcto? ¿Cuanto tiempo tengo en España para pagar la plusvalia del incremento del precio de la vivienda desde que la vendo?
Muchisimas gracias !
Hola Carla,
Para pagar la plusvalía hay un plazo de 30 días desde la fecha de firma de la escritura publica de compraventa.