¿QUIERES QUEDARTE CON EL 100% DE UNA VIVIENDA COMPARTIDA?

Descubre por qué la cesación de proindiviso puede ahorrarte miles de euros

Hace poco, acudió a nuestro despacho un cliente que compartía, junto con su hermano, la nuda propiedad de una vivienda. Su objetivo era claro: quería comprar la parte de su hermano y convertirse en titular único de esa nuda propiedad, sin afectar al usufructo ya existente sobre el inmueble. Nos solicitó que le asesoráramos sobre la mejor forma de estructurar la operación y nos encargó la gestión completa.

Lo primero que hicimos fue valorar el bien, con objeto de asesorarle sobre el precio que debía ofrecer a su hermano para la compra, teniendo en cuenta que existía un usufructo y que este permanecería sin extinguirlo.

Al analizar su caso, nos planteó una pregunta clave:

¿Qué es más rentable: comprar la parte de su hermano mediante una compraventa o hacer una cesación de proindiviso?

Todos sabemos lo que es una compraventa pero no siempre lo que es una cesación de proindiviso (extinción del condominio), que es el proceso mediante el cual los copropietarios de un bien (normalmente un inmueble) acuerdan poner fin a la comunidad de bienes, adjudicando el bien a uno de ellos, que compensa económicamente al resto.

¿Qué hacer por tanto en esta caso? En nuestro ejemplo partimos de la base de que la compra se quiere efectuar en un precio de 120.000 €

Veámoslo desde el punto de vista fiscal y de costes

1.  Venta de la nuda propiedad 

Si en lugar de cesar el proindiviso vendes la nuda propiedad (manteniendo usufructo vitalicio, por ejemplo), se considera una compraventa:

• El comprador (quien adquiere la nuda propiedad) paga ITP (6% en Madrid).
  • Si el valor de la nuda propiedad se calcula, por ejemplo, en 120.000 €, el ITP sería entre 7.200 € y 8.400 €.
• El vendedor (quien vende la nuda propiedad) paga:
  • Plusvalía municipal sobre el valor del suelo. 
  • IRPF por la ganancia patrimonial (diferencia entre valor de transmisión y adquisición, prorrateada según coeficientes de usufructo/nuda propiedad).

Coste principal para comprador: ITP (varios miles de euros) + notaría y registro.

Coste para vendedor: IRPF (si hay ganancia) + plusvalía.

2. Cesación de proindiviso (extinción de condominio)

• Tributación para el adjudicatario:
  • NO paga ITP (Transmisiones Patrimoniales) si la compensación es proporcional y en dinero.
  • SÍ paga AJD (0,75% en Madrid) sobre el valor total del inmueble (120.000 € → 900 €). 
• Los copropietarios salientes:
  • Pagan plusvalía municipal si hay incremento de valor. 
  • En su IRPF, solo tributan por ganancia patrimonial si la compensación que reciben supera lo que les costó su parte (se calcula individualmente).

Por tanto el coste para mi cliente seria: AJD (900 €) + notaría y registro (~800 €). Indudablemente la opción más barata para quedarte el 100% del bien.

En conclusión: 

La cesación de proindiviso

• Es más económica para el adjudicatario solo paga AJD y gastos notariales/registrales, en lugar de ITP de una compraventa. 
• Simplifica la operación ante notario y registro. 
• Además, fiscalmente se considera una operación neutra para los copropietarios (solo tributan si ganan dinero), mientras que en la venta de nuda propiedad sí hay una compraventa plena con más impuestos. 

Si compartes una vivienda (ya sea plena propiedad o nuda propiedad) y quieres quedarte con todo, podemos ayudarte a estructurar la operación para que pagues lo mínimo posible.

Contáctanos y te asesoramos paso a paso para que te quedes con la propiedad sin pagar de más.

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