¿QUIÉN DEBE FIRMAR UN CONTRATO CUANDO LOS PROPIETARIOS SON UN MATRIMONIO O UNA PAREJA DE HECHO?

Una de las dudas más habituales en operaciones inmobiliarias es esta: ¿Quién tiene que firmar realmente un contrato de arras, una compraventa o una escritura cuando el inmueble pertenece a un matrimonio o a una pareja de hecho?.

Un error en este punto puede provocar:

• Contratos nulos o impugnables.
• Retrasos en notaría.
• Pérdida de arras.
• Conflictos legales posteriores.

En este artículo te explicamos cuándo deben firmar ambos, cuándo basta uno solo y qué factores influyen, con ejemplos reales y consejos prácticos.

Qué firmantes son necesarios según el régimen económico del matrimonio

El régimen económico matrimonial es clave para determinar quién debe firmar. 

-Régimen de gananciales:

Es el régimen más habitual en España si no se ha pactado otro.

• El inmueble se considera bien común.
• Deben firmar ambos cónyuges, incluso si: 
  • La vivienda está inscrita solo a nombre de uno.
  • Uno no participa activamente en la operación.

 Consecuencia de no hacerlo: el contrato puede ser anulable. 

-Régimen de separación de bienes:

Cada cónyuge es titular de sus propios bienes.

• Firma solo el titular registral.
• Excepción importante: si se trata de la vivienda habitual, puede requerirse el consentimiento del otro cónyuge.

 Este matiz es una de las causas más frecuentes de bloqueos en notaría. 

-Régimen de participación:

Menos frecuente, pero existente.

• Se analiza el origen del bien.
• En muchos casos, se exige también consentimiento del otro cónyuge.

 Siempre conviene revisar las capitulaciones matrimoniales. 

Cómo influye la vecindad civil en el consentimiento

La vecindad civil determina qué derecho civil se aplica (Código Civil común o derechos forales). 

• Algunos ejemplos: Cataluña, Baleares, Navarra, País Vasco y Aragón.

En estos territorios:

• Las reglas sobre consentimiento pueden variar.
• La protección de la vivienda familiar puede ser más estricta.

No basta con saber si están casados; hay que saber dónde y bajo qué derecho civil. 

-¿Qué ocurre si uno de los cónyuges no reside en España?

Situación muy frecuente en operaciones con no residentes. 

Opciones habituales:

• Firma presencial en notaría española.
• Poder notarial otorgado: 
  • Ante notario español.
  • Ante notario extranjero (legalizado o apostillado).

Error común: poderes incompletos o mal redactados que no autorizan expresamente la venta o compra. Revisar el poder antes de firmar evita suspensiones de última hora. 

-¿Cómo actuar cuando se trata de una pareja de hecho?

Aquí es donde más confusión existe. Pareja de hecho NO es igual que matrimonio. 

Depende de:

• Sí está registrada oficialmente.
• De quién figure como titular del inmueble.
• De la normativa autonómica.

Supuestos habituales:

• Si el inmueble está a nombre de uno solo → firma solo el titular. 
• Si está a nombre de ambos → firman ambos. 
• Si es vivienda habitual → pueden existir derechos de uso o protección.

 Nunca se debe asumir que ambos tienen que firmar “por ser pareja”.

Casos reales y sus consecuencias

Caso 1 Vivienda en gananciales, firma solo uno de los cónyuges en arras.

Resultado: el otro cónyuge se opone y el contrato queda sin efecto.

Caso 2 Separación de bienes, vivienda habitual, venta sin consentimiento del otro.

Resultado: el comprador no puede escriturar. 

Caso 3 Pareja de hecho no registrada, firma quien no es titular.

Resultado: contrato inválido. 

Dos métodos para saber quién debe firmar

Método 1: análisis registral.

1. Revisar la nota simple.
2. Ver titulares y porcentajes.
3. Comprobar el estado civil al adquirir el inmueble.

Método 2: análisis jurídico-personal.

1. Régimen económico matrimonial.
2. Vecindad civil.
3. Uso como vivienda habitual.
4. Residencia de los firmantes.

 Ambos métodos deben combinarse para evitar errores. 

Consejos prácticos para evitar problemas

• Revisar siempre la nota simple actualizada.
• Confirmar régimen matrimonial y vecindad civil.
• No firmar arras sin verificar firmantes correctos.
• Preparar poderes notariales con antelación.
• Contar con asesoramiento inmobiliario y legal desde el inicio.

¿Tienes dudas sobre quién debe firmar en tu operación?

En nuestra inmobiliaria:

• Analizamos tu caso concreto.
• Verificamos firmantes antes de cualquier contrato.
• Coordinamos notaría, poderes y documentación.
• Evitamos errores que pueden costarte tiempo y dinero.

Solicita una consulta sin compromiso y asegúrate de que tu operación se firme correctamente desde el primer paso.

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