¿Por qué la vivienda en España nunca termina de ser “tuya”?

Ya sé que este post no va a ser bien recibido en ciertos sectores, pero creo sinceramente que las medidas que comento a continuación aliviarían, y mucho, el problema endémico del acceso a la vivienda en nuestro país.

Y no es solo una opinión personal. Cada vez más economistas, juristas y expertos fiscales coinciden en algo: si no reformamos nuestro esquema tributario, la vivienda seguirá siendo inaccesible para una parte enorme de la población. 

Ocho tributos que acompañan a la vivienda toda su vida

La vivienda en España está gravada nada menos que con hasta ocho impuestos distintos, procedentes de la Administración Central, Autonómica y Municipal. Se paga por comprar, por vender, por poseer, por donar, por heredar, y, por si fuera poco, si es segunda residencia también tributa como rendimiento de capital inmobiliario en el IRPF. En resumen: la vivienda nunca termina de ser completamente tuya. 

Mientras tanto, las deducciones al alquiler han ido desapareciendo y muchas comunidades autónomas incrementan los tipos impositivos según sus propios criterios. El resultado es evidente: más presión, menos accesibilidad.

A continuación, analicemos algunos de los principales impuestos que afectan a la vivienda y por qué se considera necesario un replanteamiento.

– ITP: un impuesto que parte de un valor “inflado”

El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) se calcula con el valor de referencia del catastro, una cifra que puede estar muy por encima del valor real del mercado. ¿El problema?.

• El catastro no visita el inmueble. 
• No se tiene en cuenta si está reformado o hecho polvo. 
• Tampoco características reales como orientación, eficiencia o estado del edificio.

Como bien explica Salcedo Tax Litigation, al contribuyente “se le impone un valor con coeficientes y parámetros, pero sin comprobar la vivienda real”, lo que implica pagar impuestos sobre una renta ficticia y cargar con la responsabilidad de demostrar que dicho valor es incorrecto.

– Patrimonio, herencias y donaciones: España, la excepción en Europa

España es el único país de la UE que mantiene el Impuesto sobre el Patrimonio y uno de los pocos que siguen gravando herencias y donaciones de forma generalizada.

En un contexto donde los precios de la vivienda se han disparado y los salarios no acompañan, estos impuestos:

• Dificultan la transmisión familiar de inmuebles.
• Penalizan a quienes heredan sin liquidez. 
• Mantienen un lastre fiscal del que otros países ya han prescindido.

– El IVA en obra nueva: un freno silencioso

El IVA que grava la vivienda de obra nueva incrementa su precio final, dificultando que promotores públicos y privados puedan construir viviendas más asequibles. Si queremos aumentar la oferta —sobre todo en alquiler— este impuesto es una barrera evidente.

¿Qué se podría hacer? Algunas propuestas para desatascar el mercado

1.-Bonificar el alquiler asequible

Si bonificamos a los propietarios que alquilen a precios asequibles, se ampliaría rápidamente el parque de vivienda disponible. No olvidemos:

• La mayoría de propietarios son pensionistas o pequeños inversores, no fondos gigantes. 
• El Estado no puede generar vivienda pública al ritmo necesario. 
• El impacto fiscal de reducir o eliminar el IRPF del alquiler sería limitado comparado con el beneficio social.

Para los grandes tenedores podrían aplicarse medidas específicas, pero para el resto, incentivar es más eficaz que castigar.

2.- Revisar a fondo el valor de referencia

Es urgente corregir un sistema que grava situaciones irreales. Algunas mejoras posibles:

• Ajustes por estado real del inmueble. 
• Mayor personalización de valoraciones. 
• Que la Administración cargue con la prueba cuando impone un valor presunto. 

Conclusión: la fiscalidad no es el único problema, pero sí una parte clave

El acceso a la vivienda es un desafío multifactorial, pero la presión fiscal actual actúa como un multiplicador del problema, no como una solución. Reformar los impuestos asociados a la vivienda —o al menos reducirlos— sería un paso decisivo para:

• Facilitar la compra.
• Impulsar el alquiler asequible.
• Mejorar la movilidad residencial.
• Hacer el sistema más justo y eficiente.

Si queremos que la vivienda deje de ser un bien cada vez más inaccesible, es imprescindible repensar de arriba abajo el modelo tributario que la rodea.

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