Nueva Ley Hipotecaria: ¿en qué me puede afectar?

Recientemente se aprobó por el Gobierno el Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario. Está previsto que entre en vigor en el primer semestre de 2018.

Los cambios principales de esta nueva Ley son:

– La posibilidad de convertir una hipoteca variable en fija. Posibilidad que tendrá carácter retroactivo, es decir será también aplicable a los que ya tienen una hipoteca constituida.

Esta medida se toma, en previsión de que los tipos de interés vuelvan a ser positivas y por tanto empiecen las subidas de los mismos, de modo que los que tengan una hipoteca variable y no quieran convivir con la incertidumbre de no saber lo que van a pagar, puedan decidir pasarlo a tipos fijos.

– Abaratar los costes de cambiar una hipoteca por otra, en el mismo banco o en banco distinto. «Para ello se favorece la novación del préstamo y la subrogación del acreedor estableciendo una comisión máxima del 0,25% del capital reembolsado anticipadamente si se produce en los tres primeros años de vigencia del contrato y del 0% si se produce con posterioridad». Además, se reducen en un 90% los gastos de notaría y registro.

– La limitación de las comisiones. Solo para nuevas hipotecas. Esperemos que esto favorezca a todos aquellos hipotecados que han presentado demandas respecto a las clausulas abusivas.

– Mayores plazos para iniciar el procedimiento de ejecución hipotecaria para los que tengan dificultades en el pago para así evitar el desahucio. Esta medida también tendrá carácter retroactivo, es decir se beneficiaran también los que ya tengan hipoteca, salvo que ya se haya activado la ejecución por parte del Banco y el procedimiento este en marcha.

Consiste en que se ampliaran las cantidades de impago y el plazo en el que el banco pueda aplicar la clausula de vencimiento anticipado, (que consiste en que el Banco puede dar por finalizado el préstamo por impago) previo a la ejecución hipotecaria que tiene como resultado el desahucio.

Estos plazos se amplían en función del tiempo de duración de la hipoteca:

• En la primera mitad de vida del préstamo, el banco solo puede aplicar esta cláusula si el impago supera el 2% del capital concedido o nueve mensualidades.
• En la segunda mitad, el impago debe superar el 4% del capital o las 12 mensualidades.

Si vas a constituir una nueva hipoteca, te interesa saber:

• “El cliente deberá acudir al notario que elija en los siete días anteriores a la firma del préstamo, para asegurarse de que el contrato que le ha entregado el banco se ajusta a la legalidad y no incluye cláusulas potencialmente abusivas, y para preguntarle todas las dudas que pueda tener acerca de la hipoteca. Esta ‘visita’ al notario será gratuita y necesaria para poder firmar la hipoteca, y debe ir acompañada de un acta firmada por el cliente para dejar claro que comprende y conoce todas las condiciones y consecuencias.”
• Se crea un modelo tipo de hipoteca, más sencillo de entender y un documento anexo en el que se detallarán las cláusulas potencialmente abusivas (como las famosas cláusulas suelo).
• No se podrá obligar al cliente a contratar productos vinculados, supeditándole a su contratación la concesión de la hipoteca, aunque si podrán seguir usando los “productos combinados”, es decir aquellos que permiten al cliente de contratarlos una mejora en las condiciones del préstamo.(Esperemos que no disfracen de producto combinado los productos vinculados)
• Se rebajan las comisiones por la amortización de forma anticipada, ya sea parcial o totalmente.
  • En las hipotecas variables, el límite será del 0,5% del capital reembolsado anticipadamente en los primeros tres años de vida del préstamo y del 0,25% hasta el quinto año en el que ya no pagará penalización por la cancelación.
  • Para las hipotecas fijas, el porcentaje es algo más elevado: el 4% en los primeros 10 años y el 3% pasado dicho plazo.
• Intereses máximos en caso de impago. La Ley establece un interés máximo que puede cobrar el banco al cliente si se retrasa en el pago de la cuota mensual (interés de demora) no podrá superar tres veces el precio legal del dinero.