El principio de la buena fe registral protege al adquiriente a título oneroso, pero existe una limitación según el artículo 28 de la Ley Hipotecaria, que transcribimos:
”Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptúanse las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos.”
Se considera herederos forzosos a los ascendientes, descendientes y cónyuges del causante, por lo tanto herencias por ejemplo entre hermanos, o de tíos a sobrinos, es decir de herederos legítimos y/o voluntarios, quedarían bajo esta limitación.
Esta limitación supone que hasta que no transcurra el plazo de 2 años desde la fecha de la muerte del causante, la inscripción de la finca a nombre de los herederos(nuevos propietarios) no surtirá efecto frente a terceros, con la posibilidad de que durante este plazo se pudieran presentar más personas reclamando parte de su herencia al no ser herederos forzosos legales y no haber testamento, por lo que en ese caso el inmueble tendría que volverse a repartir entre los nuevos herederos.
Y ¿qué posibilidades hay de que aparezca un heredero forzoso? Pues pensemos en un testamento desconocido, un hijo no conocido, un testamento ológrafo, un cónyuge secreto, etc.
La consecuencia de esta limitación es que muchos bancos deniegan la hipoteca por el riesgo que asume el comprador.
También es cierto, que otros sí que la conceden, pero añaden a la compraventa una Condición resolutoria, según la cual en el hipotético caso de que apareciera un heredero forzoso, la venta quedaría resuelta.
Consideramos que, a pesar de que la herencia esté sujeta al límite temporal previsto en el artículo 28 de la Ley Hipotecaria, si la adquisición ha sido de buena fe, mediante un título válido y legítimo al titular registral de la finca, una vez que quede inscrita en el Registro de la Propiedad, el comprador quedará al amparo, según lo dispuesto en el artículo 32 de la Ley Hipotecaria, de la fe pública registral, por lo cual será mantenido en su derecho, aunque con posterioridad llegase a demostrarse la falta de capacidad del vendedor, y de hecho hay bastante jurisprudencia en este sentido.
Como posibles soluciones en una compraventa, en la cual el comprador no quiera asumir el riesgo, existe la posibilidad de hacer un arrendamiento con opción a compra, y una vez cumplido el plazo de los dos años, ejercer la opción descontando las cantidades aportadas hasta ese momento.
Así que si vamos a comprar un inmueble, y ha habido una herencia reciente, convendría comprobar si está bajo esta limitación, que además suele venir reflejada en la Nota Simple Registral.
En todo caso te recomendamos que siempre te pongas en mano de un profesional que vele por tus intereses y te asesore de la mejor manera de hacer las cosas.
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Hola, muy buenas. He señalizado una vivienda hace unas semanas. En los contratos de la señal se menciona que está libre de cargas.
Resulta que ahora el banco con el que iba a firmar me dice que no puede otorgarme la hipoteca hasta que no desaparezca la anotación.
Hasta el momento he adelantado algo más de 11.000€ entre la entrada, tasación y honorarios de la inmobiliaria.
Tengo derecho a renunciar a la compra y que me devuelvan todo mi dinero?
Gracias por su atención
Hola Carlos,
Supongo que lo que Ud ha firmado es un contrato de arras con el condicionante de que la vivienda se entregara libre de cargas, desconozco a que clase de anotación de refiere. En caso de que la vivienda tenga hipoteca pendiente su banco tramitaría su hipoteca igual simplemente asegurándose de que en el momento de la firma se descuente lo que tenga pendiente de hipoteca para su cancelación.
Si la anotación a la que se refiere es un embargo tendrá que hablar con la inmobiliaria para que los propietarios cancelen dicha deuda o le den una solución que le sirva al banco con el que Ud gestiona la hipoteca y de no ser así, puede pedir la resolución del contrato de señal con la consecuente devolución de lo abonado hasta ahora o bien si fueran arras y la compra no se puediera llevar a efecto por culpa de la parte vendedora devolviéndole el duplo de la señal.
He señalizado un piso. La inmobiliaria omite que es una herencia con artículo 28. Tengo derecho a desistir e indemnización?
Nunca fui advertido de que era un piso heredado ni de esta cláusula. Obviamente no figura nada de ello en el contrato de señalización.
Se desvela el pastel cuando el banco que me va a dar hipoteca descubre que el señor de la nota simple que me facilitó la inmobiliaria está muerto.
La inmobiliaria, tras veinte días pidiéndole información de los nuevos dueños, de mentirme y dar informaciones contradictorias (Primero la heredera era una hermana, luego una hija y luego otra hermana) sigue sin facilitar información y firmamos arras dentro de 4 días.
Mi banco me advierte de que sólo me dan la hipoteca si hay artículo 28 si la nueva propiedad acepta dejar el dinero de la compra en una cuenta hasta que finalice la vigencia de dicho artículo.
Todo esto me ha acarreado gastos. De entrada 5000 euros de señal. 360 de tasación. 1000 de abogado y todo el tiempo y desvelos.
Bajo mi punto de vista se trata de una venta engañosa. A qué tengo derecho?
Hola Jorge,
Tendria que ver documentacion, pero desde luego si firmaras las arras, tendría que ser con la aceptación de la actual propietaria de dejar depositada una cantidad. (no hace falta que sea todo el importe de la venta).
Habría que saber cuanto falta para la terminación de la limitación del articulo 28.
Pero en todo caso, y si la agencia no os da confianza, podéis desistir de la compra y exigir la devolución de la reserva.
Buenos dias apimonteleon
buscando información sobre el tema del artículo 28 he llegado hasta tus comentarios y quería hacerte una consulta.
En mi caso somos cuatro herederos de una tia que falleció en julio de 2020 y tenía un piso cuya venta dejamos a una inmobiliaria. En diciembre firmamos contrato de arras con una pareja y se incluyó como plazo final para firmar la venta en septiembre de 2021. No dieron una señal. Buenos pues al cabo de un mes nos dicen de la inmobiliaria que la pareja ha conseguido la hipoteca en el Kutxabank pero que como se nos va a aplicar el artículo 28 de la LH por cuando firmemos la venta se nos retendrá hasta 2022 el importe de la venta. Ahora nos hemos enterado que se ha derogado el artículo 28 pero el kutxabank dice que como registramos la vivienda antes se nos va a aplicar la retención durante ese tiempo. En fin, no sabemos si parar la venta, denunciar a la inmobiliaria o qué hacer...
Hola Elena,
Lo unico que te puedo decir es lo que opinan los Notarios en general al respecto:
"4.2 Situación transitoria
La Ley 8/2021 carece de previsión transitoria alguna para las sucesiones causadas antes del 3 de septiembre de 2021, limitándose a decir que se suprime el artículo 28 de la Ley Hipotecaria.
Entiendo que ello supone que la limitación del antiguo artículo 28 de la Ley Hipotecaria dejará de aplicarse incluso a las sucesiones causadas antes de dicha fecha, aunque no hubiese transcurrido el plazo de 2 años, salvo que ya se hubiera promovido contienda judicial al respecto.
Por lo mismo, en el caso de que dicha limitación se hubiera anotado en el Registro de la Propiedad, podrá ser cancelada a simple instancia del titular registral o de oficio al practicarse cualquier asiento, pues no tiene la consideración de carga, sino que era una simple limitación legal, cuya constancia registral ni siquiera estaba prevista."
Por tanto entiendo que los clientes tendrán que hablar con su banco y demostrarles que no pueden aplicar dicho articulo o bien instarles a que cambien de banco a otro que si entienda estos cambios.
Hola, soy vendedor de una vivienda afecta al art 28 LH y al parecer el banco del comprador impone que el precio quede pignorado hasta el cumplimiento del plazo. Mi duda es si este depósito tiene algún tipo de gravamen fiscal o gasto notarial al constituirse y/o al cancelarse si es que hubiera que hacerlo.
Muchas Gracias
Hola Juan, en primer lugar, no tienes por que aceptarlo si no quieres, y obviamente los gastos bancarios deben de correr por cuenta del comprador, que es quien "te impone" el cobro de esa forma.
Buenos dias, mi consulta es sobre si al haber heredado un piso de un hermano que falleció con 90 años sin herederos directos y que está afectado por el articulo 28 , si se vende a una persona que no necesite pedir hipoteca, habría algun problema a la hora de la firma ante el notario?, que no sea el ya sabido de que si apareciera un hijo por ejemplo se reclame la herencia ? gracias.
Hola M. Angeles
El Art 28 de la Ley hipotecaria es una limitación que afecta al bien heredado y por tanto es independiente de que la compra se produzca de contado o con credito hipotecario.
Los Notarios no ponen ninguna pega para firmar con esta limitación, el único que puede poner pagas es el comprador.
Hola,
¿Cómo queda la excepción del art. 28 para los herederos forzosos en Cataluña si en Código Civil Catalán (CCCat) no se describe esta figura (herederos forzosos)?
¿Se puede aplicar la excepción? o por lo contrario no se puede, ya que no se describe la figura en el CCCat (tal como si se describe en el código civil general) y por lo tanto aun heredar el piso los hijos y bajo testamento, al ir al registro de la propiedad harán constar la limitación del art. 28 como carga real???
Saludos!
Juan
Hola Juan,
El ARTÍCULO 28 Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptuando las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos.
Este Articulo es de La Ley Hipotecaria, no del Código Civil, por tanto entiendo que es de aplicación en toda España.
No obstante y como derecho foral que es , con seguridad cualquier Notario de la zona puede sacarle de dudas.
Lamento no poder especificarle mas.
Estimados,
Los contacto por que tengo una consulta respecto a una propiedad a la cual quiero comprar y ya he pagado el arras.
Resulta que en la nota simple que me entregaron no estaba actualizado que la propiedad estaba sujeta al articulo 28. Estaba desactualizada. Era una herencia, y el hermano era el heredero.
La inmobiliaria me habia dicho que me entregaba una nota simple en la que figuraba el difunto dueno y no el heredero ya que el heredero estaba tramitando la herencia y no estaba inscrito.
Resulta que este heredero es hermano del difunto dueno, con lo cual una vez la propiedad inscrita a nombre del heredero, salta el articulo 28 en la nota simple que yo no pude observer antes de firmar el arras.
Siendo que he pagado el arras y se me han denegado credito hipotecario del banco por este motivo, quiero saber si me corresponde reclamar doble arras al vendedor.
El arras firmado no esta sujeto a ninguna clausula que indique que esta sujeta a la aprobacion de un credito bancario.
Sin embargo, yo alego a la cuestion de que la inmobiliaria y / o dueno me han provisto de informacion incorrecta(nota simple desactualizada) y ahora yo no cuento con hipoteca.
El arras dice que no debe contener ninguna carga, es esto considerado una carga?
Podrian informarme al respecto de esta situacion?
Gracias.
Saludos,
Hola!! Con la nueva ley hipotecaria establece que no de puedan alquilar las viviendas hasta que no haya transcurrido 2 años de su compra, también afecta esta situación al alquiler solo de 1 habitacion?? Gracias
Hola Mar, no existe ea limitación como tal con la nueva ley hipotecaria, me temo que estás confundida, otra cosa es que si has comprado como primera vivienda y decides destinarla a otro uso, debes de notificarlo a tu entidad, nada mas.
Hola, he dado una señal por el contrato de áreas, y la inmobiliaria me ha dado 90 días para buscar la hipoteca, cuando ya estaba casi todo listo, en el Banco se dan cuenta, que el piso esta sujeto al artículo 28 de la ley hipotecaria, y por lo cual no me dan la hipoteca.
Me pongo en contacto con la inmobiliaria y me dicen que no se han dado cuenta pero que van a ir al registro a cambiar la nota simple, por qué la dueña del piso, ya fallecida, se lo dejó a sus sobrinos en herencia y no tiene hijos ni ningún familiar mas
Mi pregunta es si esa limitación se puede cambiar o me están dando largas, hasta que pasen los 3 meses?
Muchas gracias
Hola tocayo mío.
No soy experto en el tema, sólo soy un comprador de una casa sujeta al artículo 28. Creo que si en la nota simple ya aparece que el inmueble está sujeto a ese artículo, no se puede cambiar hasta que pasen 2 años tras el fallecimiento del dueño.
En efecto, los bancos no suelen conceder hipotecas a ese tipo de viviendas. PERO EL BANCO SABADELL ES LA EXCEPCIÓN. En 4 días, tras recibir la documentación que nos pidieron, nos han dado el Ok, y vamos a reunificar la hipoteca que pedimos con otra pequeña que tenemos de otra propiedad. Hemos flipado con la rapidez de respuesta, ya que nuestro banco de más de 20 años, el Santander, ha tardado más de 1 mes para decirnos que no, tras poner problemas con todo.
El Sabadell no ha puesto ninguna pega al artículo 28, nos han dicho que gran parte de sus clientes vienen por este tema, y que no es problema para ellos el conceder hipotecas, el riesgo de que aparezca alguien reclamando herencia, es tan bajo que no han visto un caso en 10 años. (eso nos han dicho en esa oficina, Madrid, paseo de las Delicias)
Seguí el consejo de otro comentario de este foro, y la verdad es que nos ha ayudado muchísimo.
Llama al Sabadell.
Muchas gracias Javier por tu aportación, esper que le sirva a otros lectores.
Hola,
Me encuentro ante un caso similar, aunque un poco distinto.
La vivienda que me gustaría adquirir es de una señora que falleció en Marzo 2020, viuda y sin hijos, que hace ahora 2 años, en Septiembre 2018, hizo un pacto sucesorio con una sobrina, de forma que le dejaba el piso en plena propiedad a su muerte (post mortem).
En la nota simple en la que se refleja este pacto sucesorio no aparece ninguna mención al artículo 28, pero la duda es si al inscribir ahora la sobrina el piso a su nombre, una vez fallecida su tía, lo puedan incluir.
Están también afectados los pactos sucesorios por este artículo, pese a ser acuerdos entre las dos partes?
Qué opciones se presentan para el comprador? Qué riesgos puede tener esta operación? Se puede firmar algún contrato con el vendedor para evitar posibles problemas futuros? Entiendo que si la mayor parte de los bancos no quieren hipotecar este tipo de operaciones, eso repercutirá en las condiciones de la hipoteca que ofrezcan.
Muchas gracias y un saludo
Hola Laneig,
Que se incluya o no en la nueva nota simple la limitacion del Art 28 depende del Registrador que lo inscriba.
En caso de que fuera asi, esta limitacion tiene una caducidad de 2 años, y algunos bancos admiten la financiacion añadiendo una clausula a favor del comprador de aparecer un heredero.
Confirmo en mi caso que banco Sabadell me ha otorgado un prestamo hipotecario sin problemas respecto al articulo 28.
Buenas. Estoy en el caso contrario. Tengo una vivienda en venta sujeta al art. 28 lh y me vendría genial conseguir algún contrato de hipoteca sujeto a dicho art. ehaya otorgado la hipoteca a pesar de ello.
Hola Nahia, pues depende mucho de cada entidad, pero el Sabadell, por ejemplo suele darlo.
Hola Sara, vuestra idea de hipotecar otra casa es totalmente válida, y otra opción sería buscar un banco de lo que si que financian este tipo de operaciones. Espero haberte ayudado
Hola Francisco, la limitación existe por Ley, y por supuesto que no se puede "cambiar", desaparecerá una vez que hayan transcurrido dos años desde el fallecimiento del causante, pero nunca antes, independientemente de que la nota Registral lo contemple o no.
Hola buenos días, he firmado ayer un contrato de arras para comprar un piso sujeto al artículo 28, la dueña murió hace unos 5 meses y lo venden sus sobrinos.
Según he leído en un artículo de Idealista, al hacer la escritura de compraventa se puede A la hora de hacer la compraventa se puede fijar una condición resolutoria:
"fijar en la escritura una condición resolutoria, la cual deje la venta sin efecto llegado el caso de aparecer un heredero forzoso y en la que los vendedores se comprometan a devolver todo el dinero invertido por los compradores (precio de venta, gastos de escrituras, impuestos, reformas, etc).
No obstante, los art. 32 y 34 de la Ley Hipotecaria defienden al comprador una vez inscrita la compraventa en el registro de la propiedad."
La gestora de la compra me ha dicho que no es necesario, ya que dice que el artículo 28 no es una carga sino una condición, o algo así... el caso es que ya sabemos que ella tira por los intereses de los vendedores, así que no estoy seguro al 100% de que me esté diciendo lo mejor para mí.
El caso es que me gustaría conocer tu opinión de si es necesario indicar dicha condición resolutoria en la escritura.
Gracias de antemano, un saludo.
Hola Javier,
Yo añadiría la condición resolutoria porque aunque efectivamente no es una carga, queda reflejado que en el hipotético caso de que apareciera un heredero forzoso, la venta quedaría resuelta.
Buenas tardes: soy heredera universal de un piso afectado por el articulo 28.
Mi pregunta: tengo que solicitar algún documento para demostrar a la hora de vender que han pasado 2 años de la fecha del fallecimiento y que yo no esta afectado por dicho articulo.
Muchas gracias
Hola Mª Angeles, con la escritura de herencia (que es el título de propiedad) es suficiente, dado que ahí se refleja la fecha del fallecimiento del causante.