¿IVA o ITP en la compra de un local de negocio?

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• Buenas tardes.
  Soy autónoma sanitaria.
  Quiero comprar un local a un particular para desarrollar mi actividad profesional. Los actuales dueños en su día lo compraron y pagaron el iva... Lo que desconozco es si lo desgravaron como sujeto pasivo... Yo pagaría solo itp en cualquier caso?
  Muchas gracias por la ayuda que ofreceis!

  • Hola Sebastian
    Si, pagarias ITP al ser segunda transmision.

• Buenos días,
  Se trata de un local comercial que tiene más de 20 años y lo han tenido en alquiler hasta ahora. En el supuesto de que lo compre con la intención de alquilarlo, y antes de dicha compra, proceda a realizar mi alta de IVA en Hacienda en concepto de arrendamiento, podría pedir la exención del IVA a fin de compensarlo con los alquileres futuros, en vez de pagar el I.T.P.
  En el supuesto que pueda pedir la citada exención del IVA, estoy obligado a ingresarlo en Hacienda o no haría falta ingresar dicho IVA, ya que el local una vez arrendado devengaría IVA del cual ya no habría que compensarlos ya que estaría dado de alta para poder arrendar.
  Saludos

  • Hola Arturo, para poder comprarlo y renunciar a la exención del IVA, tanto tu como el vendedor tenéis que ser persona jurídica y destinar el local a una actividad afecta al IVA, como el arrendamiento por ejemplo.

• Buenos días
  Estoy interesado en comprar un local comercial, que el propietario ha tenido arrendado mas de diez años y ahora está sin alquilar.
  Me gustaría conocer si he de pagar IVA o ITP, si me doy de Alta del IVA en Hacienda antes de realizar la compra, pidiendo la exención del IVA.
  En el supuesto de pagar el IVA, es obligatorio efectuar el pago para su posterior devolución, o bien se queda en suspenso el pago del IVA, por tratarse de local para arrendar.

• Buenos días, mi caso es un tanto difícil de reparar. Hace 2 meses mi mujer y yo en gananciales y actuando como comunidad de bienes en alta desde 1991, (para alquiler de locales comerciales) compramos un local comercial a un Sr. que lo tenia arrendado a un tercero, pagando 100.000€ por el local y con el compromiso acordado en la misma escritura notarial de que continuaba el alquiler con el mismo arrendatario y nuestra CB como arrendadores. El error es que pagamos el 10% del ITP, gastos de notaria registro de la propiedad y gestor.
  ¿Sería posible de algún modo, transcurridos dos meses y medio RECUPERAR EL ITP pagado y acogernos ala exención del IVA?

  • Hola Agustin, me temo que esa consulta deberias hacerla a Hacienda.

• Hola quiero comprar un local que ya ha pasado por dos dueños y es de 1974. El dueño del local lo ha tenido alquilado ya a otras personas. Por lo tanto, según lo que he leido en los demás comentarios me puedo acoger al ITP. ¿Mi pregunta es?, Yo este local lo quiero para abrir mi propio negocio, ahora soy una persona fisica, no autonoma, mi intencion no es darme de autonoma hasta que reforme el local y tenga la licencia de apertura. ¿Si lo compro con iva, podre degravar despues este iva en mi actividad comercial, a partir de la fecha que me de de alta o ya no podre degravarlo? ¿o tengo que ser autonoma ya antes de comprar el local para poder degravar ese iva?. Mi duda es esa, para saber si me interesa comprarlo acogiendome al ITP o al IVA. Otra duda que tengo ¿Si compro el local, luego me puedo dar de alta como nuevo emprendedor para pagar menos autonomo, o al ser el local mio ya no podria acogerme a ello?
  Gracias anticipadas. Te felicito por la pagina, ya que resuelve muchas dudas.

  • Buenas tardes,

    Soy podólogo y quería comprar un local nuevo (a una constructora) para poner una consulta.
    Me queda claro que tengo que pagar el 21% de IVA, pero tengo la siguiente duda:

    Actualmente trabajo por cuenta ajena en otro sector, y la idea era la siguiente:

    Comprar el local sin ser autónomo aún, realizar la obra del local y cuando esté lista la consulta darme de alta como autónomo e iniciar la actividad.

    La pregunta es: puedo deducir el iva de la compraventa cuando me dé de alta más adelante o debo ser autónomo en el momento de la compraventa? aunque no esté ejerciendo como autónomo hasta mínimo 1 año después de la compra del local.

    Es más, el iva de la reforma también es deducible?

    Al ser profesión sanitaria estamos exentos de iva en los tratamientos sanitarios pero no en la compra de materiales, estudios, etc. Ahí si podemos deducirnos IVA,

    Por lo que mi pregunta es si necesito ser autónomo en el momento de la compra o hay un plazo para darme de alta más tarde cuando inicie la actividad,
    Y en el caso de la reforma si también es posible deducir las facturas de la reforma más tarde o no.

    Y si me doy de alta para deducir el iva de todo esto pero aun no ejerzo la actividad como tal, sería legal?

    Muchas gracias por adelantado,

    • Hola Jose Luis, lo lamento pero estas consultas tan concretas te recomiendo que se las hagas a un gestor o a Hacienda directamente

  • Hola Encarni, si en el momento de la compra no eres sujeto pasivo de IVA, tendrás que tributar por ITP

  • Se me olvido ponerte que en mi caso pediria una hipoteca al banco ¿De hay la pregunta de si podre degravar el iva cuando ejerza la actividad, osea cuando me de de alta en el autonomo y la seguridad social?

• Buenos días,

  Estoy en plena búsqueda de un local para uso particular. Mi idea es lógicamente pagar el IVA si es primera transmisión e ITP en caso contrario. Mi consulta es que en varios locales que he estado interesado las inmobiliarias me dicen que solo puedo adquirirlos si soy persona pasiva de iva o autónomo. Pero nunca como particular. Casualmente son locales que han sido embargados por bancos. Me pueden explicar la razón? No logro entender el problema si yo estoy dispuesto a pagar el IVA

  • Hola Javier,
    en la primera transmisión de un bien inmueble se paga IVA, mientras que en la segunda y sucesivas transmisiones del bien se abona el Impuesto de Transmisión Patrimonial (ITP).

• Hola.
  Entre mi hermana y yo, vamos a comprar al 50% 2 locales comerciales (en la Región de Murcia) a una SL de la que somos socios, para posteriormente, liquidar y extinguir la SL (lo hacemos así para no tener que pagar incremento de patrimonio en la declaración de la renta). Se trata de 1ª transmisión de esa SL de 2 locales comerciales construidos en el 2002, uno de ellos ha estado y sigue arrendado a terceras personas más de 10 años, y el otro local nunca ha estado arrendado. Los adquirentes no son sujetos pasivos del IVA, pero los adquirentes SI van a utilizar los 2 locales adquiridos para arrendarlos a terceros.
  Las cuestiones, serían:
  – Se considera primera transmisión? (teniendo en cuenta que nunca han sido transmitidos, pero uno de ellos está arrendado más de 2 años a persona distinta del comprador)
  – ¿Podemos acogernos al RDL 1/2010 de Murcia, donde es aplicable algunas exenciones, para que tribute al 3% por ITPO (según RDL 1/2010 Murcia, art. 9.2, redacción Ley 14/2018), y no tributar por IVA? (aunque los adquirentes no sean sujetos pasivos del IVA pero SI van a utilizar los 2 locales adquiridos para arrendarlos a terceros); o, si no es así, si adquirentes se dieran de alta como sujetos pasivos de IVA… ¿con cuanta antelación deben hacerlo antes de hacer la transmisión?
  – En el impuesto de sociedades de la SL, ¿habría que tributar por el 25% de la diferencia: (Valor AEAT – Valor contable) ? ; si el valor contable es mayor que el valor AEAT, ¿no habría que pagar por Impto Sociedades?
  – Si el valor contable es de 170000€, y el valor real de mercado es de 100000€, ¿se puede hacer la venta por 100000€? (el pago se aplazaría para ser satisfecho en 15 años)
  Muchas gracias y saludos

  • Hola Belosa,
    Esta consulta debera de respondertela un asesor fiscal. Nosotros somos inmobiliarios y sale fuera de nuestra competencia un asunto tan concreto.
    Puedes consultar la web de la hacienda tributaria.

• Buenas tardes, necesito saber cuál sería el procedimiento para realizar la compraventa de un inmueble y su unidad productiva renunciando a la exención de IVA. Ya me han confirmado que puedo realizarlo de esta manera pero quiero tener bien claro cuáles son los pasos a seguir y cómo queda reflejado en la escritura. Muchas gracias!

  • Hola Maria , los tramites son exactamente iguales que los de cualquier compraventa normal, lo unico que hay que tener en cuenta es avisar al Notario que va a relaizar la escritura que haga constar en la misma, que solicitan la exención del IVA.

• Hola. Soy autónomo y trabajo en casa como diseñador. Quiero comprar un local de obra nueva que tienen una cuota de IVA del 21%. Mi intención es comprarlo pero estar unos años (puede que 3 ó 4 sin hacer nada en él de momento) y seguir trabajando en casa hasta que aumente la familia. ¿Puedo desgravar el IVA de dicha compra como gasto aunque no sea inmediato el desarrollo de mi actividad en él?

  • Hola juan, si no lo destinas a una actividad afecta a IVA no te lo podrías desgravar.

    • Buenos días. Tenía entendido que no es necesaria la inmediata ocupación del local. Según me comentáis, hasta que no se conceda la licencia de apertura municipal y se desarrolle en él la actividad, no se puede desgravar? Gracias de antemano.

      • Así es, la desgravación va unida a el desarrollo de la actividad.

• Muy Buenas soy una Sociedad que actualmente estoy en alquiler con el local que quiero comprar, el dueño del local es la promotora que hizo el local hace mas de dos año y seria quien me lo vende.

  mi pregunta es si nos podemos acojer a la exencion de iva y de AJD/ITP o como se podría plantear la operación.

  Muchas Gracias

  • Hola Miguel, si ambos sois sociedades y el local se va a destinar a una actividad afecta a IVA, podríais renunciar a la exención de IVA.