El abuso de los bancos en las provisiones de fondos para la cancelación de cargas en la venta de un inmueble

La venta de un inmueble hipotecado es una operación habitual en el mercado inmobiliario. Sin embargo, para muchos clientes se convierte en una experiencia frustrante debido a determinadas prácticas bancarias que, lejos de facilitar el proceso, imponen costes desproporcionados y poco transparentes. Una de las más cuestionables es el abuso en las provisiones de fondos exigidas para la cancelación de cargas, especialmente la cancelación registral de la hipoteca, aunque también en otras como condiciones resolutorias por caducidad, etc.

¿Qué es la provisión de fondos para cancelación de cargas?

Cuando un inmueble tiene una hipoteca y se vende, es necesario cancelar la carga hipotecaria en el Registro de la Propiedad una vez que el préstamo ha sido totalmente pagado. Para ello, el banco suele exigir al vendedor una provisión de fondos, supuestamente destinada a cubrir gastos de notaría, registro y, en muchos casos, la intervención de una gestoría.

En teoría, esta provisión debería ajustarse al coste real del trámite. En la práctica, ocurre con frecuencia lo contrario. 

Provisiones infladas y falta de transparencia

Numerosos consumidores denuncian que los bancos exigen cantidades muy superiores a las necesarias, sin aportar un desglose claro ni una justificación detallada. Importes de varios cientos o incluso miles de euros son retenidos de manera preventiva, pese a que el coste real de la cancelación registral suele ser muy inferior. 

Este proceder plantea varios problemas: 

• Desproporción entre la provisión solicitada y el coste efectivo del servicio. 
• Falta de información previa, impidiendo al cliente conocer y cuestionar los gastos. 
• Retrasos en la devolución de los importes sobrantes, que en algunos casos se prolongan durante meses. 
• Imposición de gestorías vinculadas al banco, sin permitir al consumidor elegir libremente otro profesional. 

Una práctica que roza —o cruza— el abuso

Desde el punto de vista jurídico, estas prácticas pueden encajar en el concepto de cláusulas o condiciones abusivas, especialmente cuando el banco actúa desde una posición dominante y el cliente carece de capacidad real de negociación. 

Diversas resoluciones judiciales y organismos de defensa del consumidor han señalado que: 

• El banco no puede imponer servicios accesorios innecesarios. 
• La provisión de fondos debe ser razonable, proporcional y justificada. 
• El consumidor tiene derecho a recibir el sobrante de forma inmediata una vez liquidados los gastos reales. 

Además, la cancelación registral de la hipoteca beneficia principalmente al propietario, pero eso no legitima al banco para imponer costes opacos ni inflados, ni para apropiarse temporalmente de cantidades injustificadas. 

El impacto real en el vendedor

Este abuso tiene consecuencias prácticas importantes. En muchas operaciones de compraventa, la provisión de fondos se descuenta directamente del precio de venta, reduciendo la liquidez inmediata del vendedor y generando incertidumbre económica. Para personas que venden su vivienda para comprar otra o saldar deudas, esta retención puede resultar especialmente gravosa. 

¿Qué puede hacer el consumidor? Ante esta situación, es recomendable: 

• Solicitar un desglose detallado de la provisión de fondos antes de aceptarla. 
• Comparar los costes reales de notaría y registro con aranceles oficiales. 
• Exigir la devolución inmediata del sobrante una vez finalizado el trámite. 
• Reclamar ante el servicio de atención al cliente del banco y, si es necesario, ante organismos de consumo o tribunales. 
• Valorar el asesoramiento de un abogado o notario independiente. 

La provisión de fondos para la cancelación de cargas no debería ser una herramienta de abuso financiero, sino un mero anticipo razonable de gastos reales. Sin embargo, la práctica habitual de muchos bancos demuestra una preocupante falta de transparencia y un uso desmedido de su posición de poder. 

En un mercado inmobiliario que aspira a ser justo y equilibrado, resulta imprescindible poner límites claros a estas prácticas, reforzar la protección del consumidor y exigir a las entidades financieras un comportamiento acorde con la legalidad y la buena fe contractual. 

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