Hoy voy a contaros como se ha desarrollado una compraventa, en la que se inicia una discusión entre las partes por la diferencia de metros cuadrados entre escritura y catastro.
La operación de venta que os comento se desarrolló bien hasta la firma del contrato de arras, en el que se especificaba que la vivienda se compraba como cuerpo cierto, precisamente para evitar la discusión con las diferencias de m² que aparecían en escritura y en catastro, por supuesto los compradores ya conocían la casa y estaban de acuerdo.
Estos solicitan una valoración al banco, para que les concedan el crédito hipotecario y según el comprador, ahí empiezan los problemas, el banco (según el comprador) dice que no puede admitir esa discrepancia de metros y que por tanto se niega a conceder el préstamo hipotecario.
La cuestión es que haciendo averiguaciones y después de proponerle las soluciones al comprador, como hacer una manifestación en escritura o, simplemente, cambiar de banco (estos admiten una diferencia de hasta un 20% de m²). Ante su negativa, solicitamos a su banco el informe en el que se basa ese defecto técnico que actúa como impedimento para la firma de la compraventa. Ese informe técnico solicitado no llega nunca, y después de varios rifirrafes, lo que quería el comprador en realidad era forzar la negociación a posteriori y renegociar el precio de compra.
Finalmente la operación se ha firmado y por supuesto se ha confirmado que dicha discrepancia de m² no era ningún impedimento para la firma.
Independientemente de esta historia real, hay que tener en cuenta que:
La mayor parte de las viviendas situadas en el centro de las ciudades adolecen en sus escrituras de diferencias entre los m² que aparecen en escritura y los m² que aparecen en catastro, sobre todo en fincas o edificios antiguos.
Esto es así, porque antiguamente los datos de escritura se hacían por “manifestación de los interesados”, y al describir la finca se dijo que tenía una superficie distinta, lo cual se ha ido transmitiendo de escritura en escritura sin que en ningún momento se haya modificado. Las discrepancias entre catastro y registro de la propiedad se suelen producir en cuanto a volumetría, linderos e incluso ubicación. Esto es bastante habitual.
¿Cuál es la solución?
Bastaría con una manifestación en escritura y la localización georeferenciada de la finca, a la que procede el propio Notario.
Con la nueva Reforma de la Ley hipotecaria se pasa a regular la concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física y jurídica extraregistral, para adaptar la discrepancia entre el catastro y el registro de la propiedad a la realidad física de las fincas prevaleciendo la representación georreferenciada de las fincas, con respecto a la descripción literaria (de escritura), para determinar su delimitación y superficie.
Si la discrepancia entre el catastro y el registro de la propiedad es inferior al 10%, la rectificación de la escritura notarial no necesita la apertura de expediente alguno y no queda la finca impedida de inscripción registral si se cumplen los demás requisitos de la Ley Hipotecaria a efectos registrales de fincas.
Por el contrario, si el catastro y el registro no coinciden por una diferencia superior al 10%, el notario debe proceder a la apertura de un expediente hipotecario aportando una representación gráfica alternativa georeferenciada que reúna los requisitos de la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro de fecha 26 de Octubre de 2015.
http://www.catastro.minhap.gob.es/esp/CoordinacionCatastroRegistro.asp
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Buenas tardes.
Estoy interesada en poder adquirir una vivienda de unos 108 metros cuadrados construidos y 97 útiles. En el registro catastral vemos que esos datos están bien pero cual ha sido nuestra sorpresa cuando hemos visto en la nota simple que el piso está escriturado en 67 metros útiles. El edificio es de 1971 y en su origen se construyó como Protección Oficial. Nos han comentado que escriturar con menos metros era antiguamente una práctica habitual pero nos parece que 30 metros cuadrados de diferencia es una barbaridad.
Nos han dicho que cambiar o actualizar los metros en la escritura solo se podrá hacer si toda la comunidad está de acuerdo por lo que en ese sentido lo vemos inviable.
No sabemos si está situación es habitual y cómo se puede solventar ya que el piso nos interesa muchísimo pero queremos hacer la cosas correctamente de cara a no tener futuros problemas tanto con posibles actualizaciones y cargos que puedan producir como en caso de querer vender en futuro el inmueble
Gracias!
Es muy habitual que no coincidan los mts2 catastrales con los registrales; a efectos de tasación, se computan los registrales o útiles, en el caso de que no sean iguales.
Hola! Muchas gracias por vuestra página y toda la información que ofrecéis.
Tenemos una duda, a ver si nos podéis ayudar.
Vamos a comprar una casa que en registro consta con un terreno de 700m, pero en catastro 1400m.
La superficie vallada de parcela son los 1400m, en los cuales hay construida la casa, una piscina, caseta de almacenaje, etc.
La casa es de los años 70. Los terrenos que la rodean son de la mancomunidad.
Nos podrían quitar esos 700m que no están en registro o por llevar más de 10 años integrados en el catastro y vallados ya no podría suceder?
Que deberíamos tramitar para poder regularizarlo a 1400m? Se puede hacer después de la compra o habría que hacerlo antes? Que debería de aparecer en la escritura, 700m o 1400?
Mil gracias por darnos algo de luz.
Hola Olga,
Ante una situación de discrepancia entre el Registro de la Propiedad y el Catastro (por ejemplo, respecto a la superficie de un inmueble), siempre prevalece la escritura pública inscrita en el Registro de la Propiedad, ya que esta institución tiene un carácter jurídico y de preservación de la propiedad privada.
En caso de que no coincidan, se deberá realizar una medición de la finca para comprobar dónde está el error y proceder a subsanarlo, es necesario que los Peritos Tasadores realice la medición de la finca en cuestión y hacer la comprobación pertinente.
Si la diferencia de superficie excede del 10%, su caso, hay que acudir al Notario hábil para actuar en el distrito notarial donde radique la finca o en cualquiera de los distritos notariales colindantes a dicho distrito. El titular registral de la finca presenta una solicitud, aportando lo siguiente:
- Descripción registral de la finca y su descripción actualizada. (ello implicaría un plano acotado y superficiado firmado y visado por un técnico competente (Arquitecto)
- Certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca objeto del expediente. Se solicita en la Gerencia del Catastro o en los Puntos de Información Catastral, pagando una tasa, o gratis en la Sede Electrónica del Catastro. Si el Catastro no está al día, debe aportar una representación gráfica georreferenciada de la finca, que debe realizar un técnico competente. Su coste dependerá del técnico y del trabajo que le lleve. El consejo es corregir el catastro antes. De ese modo se evita que puedan surgir dudas en el notario o en el registrador.
- Declaración del solicitante asegurando bajo su responsabilidad que la diferencia de superficie obedece exclusivamente a errores descriptivos del Registro y no a la celebración de negocios traslativos (ventas, donaciones) o en general a cualquier modificación no registrada de la situación jurídica de la finca inscrita.
- Los datos de que disponga sobre la identidad y domicilio de los titulares del dominio y demás derechos reales sobre la propia finca y sobre las colindantes, tanto registrales como catastrales
Una vez presentada, el Notario levanta acta en la que incorpora la documentación presentada y la envía al Registrador de la propiedad. El Registrador tramita el expediente y revisa el contenido del historial de la finca en el Registro. Tras ello, el Notario notificará la pretensión de corrección de la superficie a los dueños de las fincas colindantes, a quienes tengan derechos reales sobre esa finca y al ayuntamiento donde esté situada, para que puedan comparecer en el expediente (plazo 1 mes). También mandará publicar un edicto en el BOE, gratuito.
Hola,
Tenía una duda y esto seguro de que podréis ayudarme. Hicimos una oferta por un chalet de 1997 de 4 plantas de 180m2. Al leer la nota simple, vemos que habla de 120m2 de superficie total construida y solamente 2 plantas, y en el catastro aparecen 159m2 de superficie construida. El de la inmobiliaria dice que es posible escriturar fácilmente los datos catastrales desde los 120m2 hasta los 159m2. Y también me dicen que puede ir un arquitecto y que certifique que la edificación tiene efectivamente 180m2 construidos y firmar una escritura de obra o algo así. ¿Son posibles una o ambas opciones? ¿Qué papel juega la edificabilidad máxima del inmueble? ¿Esta se pide a través de una ficha urbanística?
Muchas gracias,
Joel
Hola,
Tenía una duda y esto seguro de que podréis ayudarme. Hicimos una oferta por un chalet de 1997 de 4 plantas de 180m2. Al leer la nota simple, vemos que habla de 120m2 de superficie total construida y solamente 2 plantas, y en el catastro aparecen 159m2 de superficie construida. El de la inmobiliaria dice que es posible escriturar fácilmente los datos catastrales desde los 120m2 hasta los 159m2. Y también me dicen que puede ir un arquitecto y que certifique que la edificación tiene efectivamente 180m2 construidos y firmar una escritura de obra o algo así. ¿Son posibles una o ambas opciones? ¿Qué papel juega la edificabilidad máxima del inmueble? ¿Esta se pide a través de una ficha urbanística?
Muchas gracias,
Joel
Hola Joel, en primer lugar lo que prevalece es la escritura, o sea el Registro, y no suele concordar con el catastro, esto es habitual; ¿Como sabéis que tiene realmente 180 mts2? ¿está medido por un arquitecto ? porque que tenga 120 mts es escritura y 159 en catastro es lo normal, ya que probablemente la escritura sean útiles y el catastro construidos.
Si no estuviera agotada la edificacbilidad se podría hacer una aumento de cabida con un proyecto de un tecnico competente.
Buenos días,
Estoy interesado en comprar un piso en Madrid que según catastro tiene 39m2 pero que en la nota simple figura como de 20m2 (la diferencia dentre ambas superficies es mucho mayor al 10%).
En principio no voy a pedir hipoteca así que el tema de la tasación no me afecta, pero si me gustaría subsanar esta diferencia una vez haya comprado el piso, para eventualmente en el caso de venderlo evitar complicaciones.
Considerando que hay varios pisos en el edificio, subsanar esta diferencia sería muy costoso/dificil?
Muchas gracias de antemano
Hola Gonzalo,
Bastaría con una manifestación en escritura y la localización georeferenciada de la finca, a la que procede el propio Notario.Al ser la diferencia superior al 10%, el notario debe proceder a la apertura de un expediente hipotecario ( que no tiene que ver con que se compre con o sin hipoteca), aportando una representación gráfica alternativa georeferenciada que reúna los requisitos de la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro de fecha 26 de Octubre de 2015.
El Certificado de Georreferenciación es un documento que delimita cualquier inmueble (finca, vivienda, edificio, etc.) mediante puntos perfectamente definidos de su perímetro. Se puede encargar a un aparejador o arquitecto que te dara un presupuesto previo que normalmente va entre los 300 a los 600 €.
Hola y felicidades por la web y ayuda a gente que desconocemos este mundo. Tengo varias consultas respecto al registro de mi vivienda.
Se trata sobre los m² del piso, no acabo de entenderlo bien y querría que me sacárais de dudas, por favor.
En los documentos que adjunto indican los m² "útil" en 61,78m² y "adoptada" en 76,53m². Hay una parte común de 6,32m² que entiendo, viendo el plano, que es el patio interior (que forma parte de la comunidad, al vivir en un entresuelo). ¿Qué significa superficie escritura superficie catastral? ¿Qué diferencia hay? Es que veo en una sola tabla muchas cifras de m² y no entiendo apenas.
El patio interior de 6,32m² siendo de la comunidad, ¿Tengo derecho a poderlo utilizar en parte o en su totalidad? Según me dijo mi vecino de enfrente él sí puede en su totalidad y yo no según su escritura de la vivienda.
Hola Gracia, nos alegra que te sirva de ayuda nuestro Blog, pero obviamnete esto son preguntas generales y la web no admite adjuntar documentos, por lo que no podemos entrar a valorar casos concretos, sobre tu consulta intentamos aclararte, que la superficie de escritura es la que prevalece, lo que suele suceder es que refleja la utirl y la construida; esto no tene nada que ver con el patio, que porlo que comentas es dela comunidad de propietarios, aunque seguramente tendrás el suso y disfrute del mismo.
Hola
estoy comprando una casita en el pueblo y tengo una duda porque la nota simple pone solo la superficie util de 30 m2 y el catastro dice 52 m2 de superficie construida. Hemos comprobado da la tasación que son 50,60 m2 construidos y con es la description catastral corresponde a la realidad . La duda es ¿Debe haber una superficie útil o una superficie construida en el registro de la propiedad? Que hago? estoy confundida ..puedo preguntar de corregir la escritura? tengo que pagar mas pos eso?
Hola Gemma, esto es mas habitual de lo que debería, y en principio no pasa nada y puedes comprar, aunque se puede solucionar con un técnico que os haga las un informe de la medición real con coordenadas georeferenciadas .
Buenos días,
Me encuentro en un caso similar, ayer visité un piso para su compra. Es un dúplex y al parecer la vendedora me comentó que en el registro solo aparece la planta baja (de ahí que se pague tan poco de IBI) la planta superior que es bastante grande (dos habitaciones y un baño) no está en el catastro pero si en el registro.
Me preocupa la futura visita del tasador del banco, que vea que no coincide y no me aprueben la hipoteca o que los gastos al final sean mayores.
Sería posible realizar está operación con normalidad está o el tasador al ver la diferencia siempre reportara y podrían surgir problemas?
Hola Beatriz, el tasador tendrá en cuenta los mts2 reales y los de escritura para realizar la valoración, otra cosa es que haya que regularizar el catastro para que el banco no ponga pegas con la hipoteca, y acabes necesitando un informe técnico para el catastro, lo cual es sencillo y no muy costoso.
Hola, quisiera hacer una pregunta.
He adquirido una casa de pueblo, la casa es de piedra construida hace unos 200 años. Según la escritura tendría 180m2 de superficie, luego separa los metros construidos en las diferentes plantas y los metros no construidos.
Hemos hecho las mediciones por por fuera, de la propiedad y por dentro y nos hemos percatado que nos faltan unos 25m2. En teoría es una casa independiente y según las escrituras nos especifica cuáles son los colindantes (los vecinos de los dos lados y los de detrás y de frente una calle pública).
Al ser una casa independiente, por un lado hay un vecino que en principio no debería apoyarse en mi pared, aunque lo ha hecho y en su día le pararon la obra) por el otro lado tengo una callejuela que está reflejada como parte de mi propiedad (también la hemos incluido en las mediciones finales) y por detrás la casa tiene levantada una pared de piedra. A simple vista la casa debería terminar ahí pero detrás hay una plantación de verduras que según la escritura es de la vecina de atrás y según el catastro también. Por lo que lo único que me queda por deducir es que hayan tomado mal las mediciones pero es posible equivocarse en 25m2?
A quien me tendría que dirigir para cotejar donde se han perdido esos 25m2? Cuál sería el profesional que debería buscar para saber si alguno de los vecinos me ha quitado metros o por el contrario en la escritura han apuntado metros de más?
Imagino que tendrá que ser un profesional con poder para solicitar las escrituras de los colindantes y averiguar los metros de dichas propiedades y así saber si es un error de medición de mi escritura o por el contrario en algún momento alguno de los vecinos se adueñó de mis 25m2 faltantes.
Muchas gracias por vuestra información, son de gran ayuda!!!
Hola Aloña,
Para Obtener datos del inmueble (calle y número, polígono y parcela o, la referencia catastral) puedes buscarlo en Goolzoom Una vez que tenemos el programa abierto, y sabiendo la localización física del inmueble, hacemos click sobre el inmueble en cuestión. En ese momento se abrirá una ventana emergente en la que aparecerá la información catastral del inmueble. ( referencia catastral y/o polígono y parcela)
Despues Acceder al Catastro Virtual de la Oficina Virtual del Catastro. Introducir los datos obtenidos en Goolzoom (referencia catastral y/o polígono y parcela) pinchas Pinchamos en “Datos y Consulta descriptiva y gráfica” . Al margen izquierdo tendremos tres opciones; cartografía, Consulta Descriptiva y Gráfica e Imprimir Datos. Si queremos localizar la ficha catastral, pincharemos sobre la opción “ Consulta Descriptiva y Gráfica”
Una vez tenemos la referencia del inmueble: Acceder a la Oficina Virtual de la Página del Registro de la Propiedad, y solicitar una nota simple.
En este momento tendremos que aportar toda la información recabada ( localización del inmueble, referencia catastral, superficie del inmueble, etc), para que la localización sea más sencilla. Obtendremos información sobre la titularidad y las cargas de los inmuebles inscritos en todos los Registros de la Propiedad de España.
Los metros de los colindantes lo puedes averiguar solicitando nota simple del Registro de la propiedad de los propietarios.
Para las mediciones deberás acudir a un arquitecto o a un topógrafo que mida la finca y vea si coincide .
Buenos días,
Quiero comprar una vivienda y existe diferencia de metros construidos, entre registro=37 m. y catastro=45 m., es del año 1969.
Puedo tener algún problema a la hora de escriturar o posterior??
Se puede solucionar esta diferencia??
MUCHISIMAS GRACIAS.
Hola Mercedes, esto es un exceso de cabida, y en caso de excesos inferiores al 5% de cabida se permite la mera rectificación de la superficie directamente en el Registro de la Propiedad (Art. 298 R.H.).
Para excesos entre el 5% y el 10% de cabida, se debe contar con un certificado o informe de técnico competente que permitan la perfecta identificación de la finca y de su exceso de cabida (Art. 298 R.H.).
Espero haberte ayudado,