Cómo se valora un proindiviso

Un proindiviso es un bien que perteneciendo a varias personas o entidades no puede dividirse, por ejemplo herencias, divorcios, sociedades o donaciones. De modo que para transmitir el bien todas las partes tienen que estar de acuerdo, pero no siempre es así, en ocasiones los copropietarios de ese bien no se ponen de acuerdo o son partes enfrentadas que dificultan la venta o que la hacen inviable, ya que cada una de ellas solo tiene derecho parcial sobre la cosa.

¿Qué se puede hacer entonces?

Extinguir el condominio, dividir la cosa común

¿Cómo? 

Lo más sencillo será llegar a un acuerdo o:

• Vender  a un tercero. Uno de los copropietarios puede vender su parte a alguien externo, el cual pasará a formar parte de la comunidad de bienes. También puede venderlo a alguien que ya sea un copropietario o a varios de ellos para que incrementen su participación.
• Renunciar a los derechos. Cualquier copropietario puede renunciar a su parte de participación en la propiedad del inmueble.
• Dividir la cosa común. Siempre que el bien no sea indivisible. Se trata de un proceso judicial en el que se efectúa su reparto. En caso de que sea indivisible, existe la opción de ir a subasta o de que los copropietarios lleguen a un acuerdo justo.

Esto no afecta a terceros y tampoco importa si el bien está hipotecado aunque lo mejor es acudir a un profesional que te ayude con los trámites.

Pero supongamos que queremos venderlo a un tercero: ¿podemos hacerlo?

sÍ, el artículo 400 del Código Civil dice: “Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común”. Estamos en nuestro derecho. Lo podemos hacer mediante tres vías:

Mediante Escritura Pública ante Notario

Es el procedimiento más común, económico y menos perjudicial para las partes. En el caso de que todos los propietarios se pongan de acuerdo con la venta del inmueble, se formaliza el acuerdo a través de una escritura pública y se reparten las ganancias según el porcentaje que le corresponda a cada uno. Si estamos ante un caso de divorcio, lo más conveniente sería la extinción de un condominio. A través de este trámite se anula el régimen de copropiedad y la vivienda pasa a ser propiedad de una de las partes.

Juicio

Al no existir un acuerdo entre las partes o si este es perjudicial para una de ellas, la siguiente vía es la judicial. Esta vía es mucho más costosa y con un mayor coste económico. En estos casos será un juez quien decida cuál es la solución más factible e incluso nombrar a un administrador.

Subasta pública

El último punto es la subasta pública. Si no hay acuerdo entre las partes, se pasa a la vía judicial y un juez quien dictamina que el inmueble ha de ser liquidado en subasta pública. Una vez vendida la vivienda las ganancias se repartirán en según el porcentaje que le corresponda a cada propietario.

¿Cómo valoramos la parte que queremos transmitir?

Para ello deberíamos de encargar una tasación que establezca el valor real y justo como base para una futura venta a un tercero. El valor del inmueble dependerá de su ubicación, características y estado.

Una vez que encontramos a un comprador es importante tener en cuenta que la otra parte o partes tienen derechos de tanteo y de retracto, es decir pueden optar a la compra preferentemente al tercero interesado por lo que habrá de comunicársele previamente a la venta (Tanteo) o si la venta se ha efectuado tener en cuenta que la otra u otras partes pueden ejercitar el retracto y revertir esta a su favor.

Si necesitas vender un proindiviso en Apimonteleon podemos valorar el inmueble y calcular los impuestos que estaréis obligados a pagar tras la venta, esta es la forma más rápida y segura de hacerlo.