Cómo comprar pisos en subastas

Los compradores además de la manera tradicional de búsqueda, portales inmobiliarios, agencias inmobiliarias, bancos, etc.,  pueden acudir a SUBASTA, modo en el que se supone que puede adquirir una vivienda a un precio más competitivo.

Estos pisos proceden en su mayor parte, de ejecuciones hipotecarias, pero surgen dudas acerca de cómo funcionan este tipo de operaciones.

El origen de estas viviendas son pisos de bancos   que, en la mayor parte de los casos, los han embargado a propietarios que no han pagado su hipoteca o préstamo bancario, de modo que el banco se queda con él y lo pone a la venta mediante la modalidad de subasta.

Las condiciones que se solicitan para acceder a la subasta son:

1. Depósito: debes anticipar una suma de dinero,  Se trata de un depósito por adelantado que supone entre el 5% y el 25% del importe del bien que se subasta. Además de servir de fianza, es una manera de demostrar que se cuenta con la solvencia económica suficiente para adquirir la propiedad.
2. Capacidad económica de compra: contar con capacidad económica suficiente para comprar el piso íntegramente en un plazo de 20 días, bien sea con dinero propio o financiada a través de un préstamo hipotecario.

Eso sí, en caso de no cumplir con el plazo, inmediatamente pierdes tanto el dinero otorgado en calidad de depósito como el derecho a adquirir la vivienda.

DÓNDE Y CÓMO SE REALIZAN LAS SUBASTAS DE PISOS ACTUALMENTE

Antiguamente, las subastas se llevaban a cabo en una sala donde se encontraban los interesados en adquirir dichos inmuebles; sin embargo, actualmente la mayoría de las subastas de pisos se hacen por Internet.

Los inmuebles que se lanzan en subasta suelen tener el precio muy rebajado en comparación con la situación real que tendrían en el mercado; de hecho, la rebaja suele alcanzar hasta el 40% -60%,  pero evidentemente conlleva riesgo.

CONSEJOS PARA PARTICIPAR EN UNA SUBASTA

1.- Tener al menos preparado el importe inicial para poder pujar.

2.- informarte sobre el expediente judicial de la vivienda a subastar. Puede que la vivienda está habitada por un inquilino o por “okupas”, puede que solo se venda la nuda propiedad y tenga un usufructo que no se subasta o se vende, es decir que adquieres la propiedad pero no puedes ocuparla. Asimismo, puede saber si la propiedad tiene deudas contraídas con la Administración.

3.- Cerciorarte de si el piso tiene cargas o notificaciones legales.

4.- Visitar el inmueble antes de acudir a la subasta para comprobar el estado de la vivienda y asegurarte de que no hay inquilinos  y que la persona que ahí reside es el propietario demandado por la entidad bancaria.

Aun con esta breve explicación te surgirán dudas, las más frecuentes serian:

• ¿Dónde puedo ver las viviendas en subasta? en términos generales, son las entidades bancarias las que tienen una mayor cantidad de inmuebles embargados y las administraciones públicas que también tienen multitud de propiedades procedentes de embargos o deudas contraídas con la administración y eso hace que a menudo también subasten dichos inmuebles como hace, por ejemplo, la Agencia Tributaria. 
• ¿Puede participar todo el mundo en una subasta? están totalmente abiertas a todo aquel que quiera participar, sea persona física o jurídica. La única condición es que el comprador sea mayor de edad y que, evidentemente, no haya sido declarado como insolvente.
• ¿Cuál es el precio de salida de los pisos en subasta? siempre existe un precio mínimo al que se debe llegar y si no es así la subasta se quedará desierta y es entonces cuando la entidad puede empezar a intentar vender el piso de forma directa, es decir, estableciendo un precio final cerrado y que suele ser más alto que el que encontramos habitualmente en las subastas
• ¿Cuánto se tiene que pagar para pujar? imprescindible que adelantes un importe que se considera como «depósito» y que se devolverá en el caso de que no seas el comprador final. Este importe demuestra la fianza y solvencia del interesado y puede oscilar entre el 5% y el 25% del precio mínimo de venta.
• ¿Qué documentación se necesita para participar en la subasta? El DNI, informar del inmueble por el que se quiere pujar y, especificar los datos del mismo (dirección, municipio, etcétera) así como el importe de la oferta que das por la vivienda, e incluir un justificante bancario en el que se acredite que ha hecho el ingreso del depósito y todo ello se tiene que presentar en mano en la dirección que se especifique en cada subasta o también puede entregarse el mismo día de la subasta. La puja más alta será la que se quedará el inmueble siempre y cuando el pujador cumpla con los requisitos anteriormente detallados y que el importe de su oferta sea superior al precio mínimo de licitación.
• ¿Qué pasa si hay un empate? Ganará aquel que haya entregado la oferta primero.
• ¿Cómo se paga un piso en subasta? El comprador deberá pagar el resto del importe en un plazo nunca superior al preestablecido descontando la entrada o depósito inicial que pagó para poder participar en la subasta. En el caso de que el comprador no sea capaz de reunir el dinero del inmueble, se tratará como si fuera una renuncia y, por tanto, perderá el dinero del depósito y deberá, también, abonar indemnizaciones siempre que el organismo encargado de realizar la subasta así lo considere.
• ¿Y qué impuestos se pagan en los pisos en subasta? No te olvides de los impuestos, si te adjudican la vivienda tendrás que pagar Notario, Registro así como Impuesto de Transmisiones patrimoniales y Actos jurídicos documentados.

Los pisos en subasta pueden ser una buena inversión de cara al futuro, pero también pueden ser un riesgo que afecte a tu economía.

Si no tienes experiencia en subastas de pisos, conviene conocer muy bien cómo funcionan, cuáles son las reglas, cuál es el lenguaje que se utiliza, etc. Busca asesoría. Un experto en la materia puede ayudarte a averiguar si la vivienda está habitada por un inquilino o por “okupas”. Asimismo, puede saber si la propiedad tiene deudas contraídas con la Administración. Por lo tanto, piensa bien en ello y toma una decisión sensata o apuesta por acudir al mercado inmobiliario convencional.