Cuando vendes una vivienda, uno de los impuestos que nos imputamos en la declaración de renta es la ganancia o la pérdida patrimonial como consecuencia de la venta del piso, que es el resultado de restar el precio de venta menos el precio de compra y los gastos asociados.
Cuando lo que vendes es tu vivienda habitual, la forma de evitar pagar este impuesto es reinvertir las ganancias en la compra de otra vivienda habitual.
Si reinvertimos las ganancias obtenidas de la venta en vivienda habitual estaremos exentos de pagar el IRPF, pero con el límite temporal para realizar la reinversión máximo de 2 años a tener en cuenta desde la fecha de venta. Es decir que, desde que decidimos vender piso hasta que compramos una nueva vivienda habitual deben pasar como máximo 2 años.
Hasta aquí todo claro, pero ¿qué pasa si compro la vivienda antes de vender la habitual?
Puede ocurrir que hayas encontrado una oferta única y quieres dar la señal, puede que necesites comprar un piso porque te mudas de ciudad, porque tu familia ha crecido o porque no encuentras comprador y el tiempo pasa y decido comprar antes de vender la mía.
En estos casos ¿se tendrá en cuenta las ganancias al comprar vivienda antes de vender la habitual?
Las ganancias patrimoniales tributan en la base imponible del ahorro entre el 19% al 23% dependiendo del total obtenido por la venta y el momento de la misma.
En este caso ¿qué hago si he comprado antes de vender?
Pues el Ministerio de Hacienda entiende que estos dos años también se pueden contar hacia atrás, es decir, que desde que adquirimos nuestra nueva vivienda habitual tenemos 2 años para vender la casa antigua.
Otro problema que me puedo encontrar si compro antes de vender es la financiación.
Si nuestra vivienda habitual que queremos vender y tenemos hipoteca, para comprar tendremos que cancelarla y contratar una nueva o que el comprador de nuestra casa se subrogue en el préstamo hipotecario, pero esto puede ser complicado y los bancos cada vez son más estrictos con este tipo de operación y pocas veces acceden.
¿Cómo puedo entonces financiarla? En estos casos nosotros aconsejamos y ayudamos a nuestros clientes a contratar una hipoteca puente, que consiste en juntar ambas hipotecas en una hasta que se vende el piso antiguo, de modo que puedes comprar el nuevo y cuando vendas liberar el importe de la hipoteca anterior.
Cuando estés planteándote vender o alquilar tu propiedad, piensa en Apimonteleon Agentes de la Propiedad Inmobiliaria. Somos profesionales con más de 25 años de experiencia. www.apimonteleon.com, 91 445 02 79.
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Una duda he leído en algún artículo que también se puede desgravar de la ganancia o obtenida entre la compra y venta de la vivienda habitual, gastos de reforma de la casa actual que está como habitual. Es así?.
Hola Francisco,
No todas las renovaciones realizadas en la casa aplican. La Dirección General de Tributos en febrero de 2019 aclaró que los gastos de reparación asumidos para la conservación o el mantenimiento de la vivienda no se pueden sumar al valor de adquisición. Es decir, obras como la pintura de la casa, el cambio de las instalaciones eléctricas o la sustitución del suelo, puertas o ventanas no se pueden tomar en cuenta para el cálculo.
Para que las reformas se incluyan en el cálculo, estas deben estar destinadas a la ampliación o a la mejora sustancial de la habitabilidad del inmueble. Bien sea porque se modifica la estructura de la casa o porque se agregan elementos que no existían con anterioridad, que modifican trascendentalmente el espacio y alargan su vida útil como, por ejemplo, aumentar la superficie de la vivienda o el cambio completo de zonas importantes como la cocina o el baño.
Además debemos aportar las facturas con el valor de las mejoras realizadas.
Buenos días...........Supongamos que vendo una casa en propiedad con mis hermanos y recibo una cantidad por ello .......si me meto en una vivienda sobre plano para que sea mi vivienda habitual , Las entregas a cuenta que hagan dentro de los dos años siguientes a las construcción se considerarían como reinversión y así rebajaría la tributación por el irpf? ...lo que temo es que la obra dure mas y se escriture fuera del plazo de los dos años.......Muchas gracias por la respuesta de antemano y un saludo .
Hola Jose, si vendes una vivienda que no es tu vivienda habitual, tienes que pagar incremento patrimonial, independientemente de que inviertas lo obtenido en la compra
Buenos días.
Tengo una duda relacionada con este articulo.
Qué cantidad es la que hay que reinvertir en la adquisición de la nueva vivienda habitual para que este exenta, el total de la venta, o solo la cantidad obtenida por la ganancia patrimonial?
Muchas gracias.
Hola Manuel, la reinversion debe de ser de toda la cantidad obtenida por la venta, esperamos que esto aclare tu duda