Cláusula suelo en las hipotecas y dudas legales

Autor: Javier Díaz Calero

El 20 de marzo de 2013, la Oficina de Comunicación del TRIBUNAL SUPREMO emitía la siguiente nota de prensa:

“El pleno de la sala primera del Tribunal Supremo ha resuelto un recurso sobre las denominadas cláusulas suelo. La Sala Primera del Tribunal Supremo, reunida en pleno, ha estimado parcialmente un recurso de casación (485/2012) en el que se planteaba un asunto sobre las denominadas “claúsulas suelo”, con arreglo a los siguientes puntos:

1º Se declara la nulidad de las cláusulas suelo en los casos de falta de transparencia, como acontece en los tres supuestos examinados en el asunto que resuelve.
2º Se declara que este pronunciamiento no comporta devolución de las cantidades ya satisfechas.
3º Se razona que este pronunciamiento no significa la nulidad de las denominadas cláusulas suelo cuando se cumplan los requisitos de transparencia respecto de los consumidores.

No se han anunciado votos particulares al fallo. Una vez esté redactada por el magistrado ponente, la Sentencia se notificará a las partes.”

La validez de esta cláusula que permite a las entidades bancarias la fijación en el contrato de concesión de un crédito hipotecario de una cantidad mínima a pagar por el cliente, con independencia de la evolución del Euribor, en el caso de que la fórmula elegida como índice de referencia para el pago de los intereses sea el del Euribor más el diferencial acordado, ha sido cuestionada desde varios frentes.

Ha habido diversas sentencias con resoluciones contradictorias, unas atendiendo las demandas de los afectados, y otras reconociendo el derecho de bancos y cajas a introducir la mencionada cláusula y, por consiguiente, su obligado cumplimiento. Las sentencias fueron pronunciadas por juzgados y audiencias. En vista de la disparidad de criterios se recurrió al Tribunal Supremo quien muy recientemente ha dictado su resolución cuyo contenido se indica arriba.

Esto no implica la desaparición automática del suelo de una hipoteca, sino que al hipotecado le toca embarcarse en un largo proceso para demostrar que su caso está incluido en uno de los tres motivos reconocidos por el Supremo:

1º Cuando no se ha firmado la oferta vinculante o en ella no figuraba el suelo.

2º Cuando hay un desfase entre suelo y techo o cuando no existe techo. El suelo protege al banco, y el techo debe proteger al cliente. Si el contrato sólo protege al banco, es perfectamente denunciable.

3º Si a pesar de constar suelo y techo en el contrato, el cliente no fue debidamente informado de lo que firmaba

Para empezar, los hipotecados que actualmente tengan una cláusula suelo en su contrato hipotecario deben tener claro que la sentencia no cambia nada por sí sola. Es decir que, la sentencia no ilegaliza las cláusulas suelo de todas las hipotecas, sino sólo en los casos en los que se haya producido una de las tres circunstancias ante expuestas.

En estos casos debe ser el cliente el que denuncie, aunque el juez tendrá la última palabra. Si finalmente el hipotecado gana el juicio, el banco no devolverá todo el dinero que el afectado ha pagado de más a causa de la cláusula suelo. La sentencia únicamente consigue que se modifique la cuota a pagar a partir de ahora, sobre la que ya no se aplicará el interés mínimo.

Lo que es siempre aconsejable es acudir a la oficina bancaria en la se contrató la hipoteca y negociar las condiciones que afectan al pago de los intereses y a su cuantía.