Soluciones a la limitación del artículo 28 de la Ley Hipotecaria

En un anterior post, ya expuse en qué consistía el artículo 28 de la Ley Hipotecaria, ya bastante conocido por los compradores de vivienda en herencia, por las molestias que causa si buscamos financiación para la compra.

El origen de este artículo es del siglo XIX para que  los hijos ilegítimos nacidos de  los desplazados a la  guerra de Cuba y Filipinas pudieran llegar a la Península y reclamar lo que les pertenecía, lo cual ocurría con cierta frecuencia, de ahí que en muchas notarias aun se conozca como Ley de Cuba.

Os recordamos que señala este artículo y es que en el plazo de dos años si alguien muere sin hijos y su vivienda pasa a sus hermanos, no será realmente de ellos hasta que se termine este periodo. Durante esos dos años, un hijo desconocido tendría el derecho a reclamar esa herencia.

Artículo 28

Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptúense las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos. 

Por el miedo a que aparezca un hijo secreto, muchos bancos no dan financiación para la compra de una vivienda heredada antes de ese plazo. El banco teme que los vendedores terminen no siendo los verdaderos propietarios.

Sin embargo, hay otro artículo, el 38, que limita el efecto del 28.

Artículo 34

El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro. 

La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro.

Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente. 

Lo que  el Art 34  implica es que el comprador no será responsable si finalmente aparece un descendiente desconocido. Serán los vendedores los que tengan que hacer frente a ese problema. Son ellos los que han vendido una propiedad que no les correspondía.

De modo que los vendedores si apareciera un nuevo heredero tendrían que facilitar el precio de venta de la vivienda al nuevo heredero y si tenemos que dejarle la casa, algo nada habitual, los vendedores tendrán que devolvernos el dinero, así como los intereses y los gastos de cancelación y apertura de hipoteca, si los hubiera.

Sin embargo y pese a que el comprador está bastante protegido, hay bastantes bancos que no se atreven a dar a una hipoteca a este tipo de inmuebles hasta que pasen estos dos años, afortunadamente hay otros que si están dispuestos a hacer estas operaciones.

¿Cómo podemos saber si una vivienda está sujeta al artículo 28?

Para saber si los vendedores de la vivienda que vamos a adquirir no son herederos forzosos podemos pedir una nota simple. En la nota simple registral aparecerá la fecha de trasmisión y si son o no herederos forzosos. De esta forma, tendremos toda la información, así como posibles cargas de la vivienda.

¿Cuáles son las alternativas?

Habría otras alternativas para poder comprar y resolver de otra forma esta limitación.

1.- Llegar a un acuerdo con los propietarios de realizar un alquiler con opción a compra hasta  que termine ese periodo de dos años. De esta forma no peligraría la opción de compraventa si aparece un nuevo heredero. En ese caso, será el heredero el que podrá continuar con el proceso de compraventa o rescindir el contrato cuando termine, pero a nosotros como compradores no nos comprometerá a nada.

2.- Pignorar la hipoteca. En estos casos el banco toma como “prenda” una cantidad de dinero al vendedor, al que se le irá devolviendo poco a poco. De esta manera el banco se asegura no perder el dinero entregado.

En todo caso y aunque esta situación genere desconfianza y temor a los compradores, existen soluciones, en Apimonteleon así lo hacemos  poniendo en contacto al comprador con entidades financieras que si conceden préstamos hipotecarios en estos casos y  asesorando al comprador para que en la redacción del contrato de arras tenga el suficiente respaldo jurídico en las que quede claro las responsabilidades que asume el vendedor que se hará cargo de todos los gastos ocasionados si apareciera un heredero no conocido.